O que você precisa saber antes de comprar um condomínio na Flórida

Há várias coisas importantes que você precisa saber se estiver planejando comprar um condomínio na Flórida.

Qualquer um desses problemas pode afetar seriamente sua qualidade de vida, bem como seu custo de vida.

Portanto, é importante que você pesquise muito antes de comprar. Do contrário, você poderá enfrentar alguns problemas perturbadores e financeiramente prejudiciais.

Sei disso porque morei em um condomínio na Flórida nos últimos 26 anos!

Muitas das questões discutidas neste artigo também se aplicam a condomínios em outros estados, portanto, não importa onde você planeja comprar, certifique-se de fazer sua lição de casa!

Coisas importantes que você precisa saber antes de decidir comprar um condomínio na Flórida.

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Não compre o hype

Se você está planejando comprar um condomínio na Flórida, pode querer reconsiderar.

Há um milhão e meio de unidades no estado, muitas das quais estão tornando a vida um inferno para pessoas que pensavam estar comprando um pedaço do paraíso para descobrir que estão vivendo seus anos dourados em um pântano de problemas.

Por isso, é importante conhecer os fatos antes de fazer a compra.

O hype é que os condomínios oferecem a você um estilo de vida acessível que o livra das tarefas externas de manutenção e, ao mesmo tempo, oferece uma comunidade de pessoas com ideias semelhantes que gostam de atividades sociais juntas.

A realidade é que comprar um condomínio significa

assinar um contrato executável que o responsabiliza por um bando de regras minuciosas e às vezes ridiculamente estúpidas,
entregando as principais decisões financeiras e de manutenção a um conselho de vizinhos geralmente sem educação, não qualificados e ineptos que não têm qualquer experiência ou treinamento em gestão de propriedade ou finanças,
morar perto de pessoas, algumas das quais você passará a não gostar muito, e
ser forçado a gastar dinheiro em coisas que você não acha que deveria pagar.

Finalmente, você precisa entender que, se você nunca morou em um condomínio antes, pode ser difícil para você se adaptar a esse estilo de vida.

As Ramificações Legais

Muitos que se mudam para condomínios não percebem as ramificações legais e sociais de fazê-lo.

Eles não entendem (ou mesmo querem entender) o conceito de vida em comunidade.

Eles entram em seus condomínios felizes por não ter mais que cortar grama, pintar seus prédios, limpar suas piscinas ou se preocupar com sua segurança geral. No entanto, a lua-de-mel termina assim que eles percebem que terão de pagar a sua parte na compra do telhado novo de outra pessoa, mesmo que eles próprios não tenham um.

Além disso, eles não estão cientes de que, se alguém se ferir no condomínio, todos os residentes são igualmente responsáveis por quaisquer danos, cujo custo pode chegar a centenas de milhares de dólares!

Ao comprar um condomínio, você está fazendo um contrato legal que deve obedecer.

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Regras

É da natureza humana não gostar que digam o que fazer, especialmente quando as pessoas sentem que possuem suas propriedades.

No entanto, para que uma comunidade de condomínio funcione bem, todos os que moram nela devem cumprir as regras. Na verdade, as pessoas geralmente devem assinar acordos para respeitar as regras antes de terem permissão para comprar uma unidade.

O problema é que muitos moradores assinam o acordo e depois fazem o que bem entendem.

Eles concordam em não ter animais de estimação e em não estacionar na grama, mas eles colocam cães e gatos em seus condomínios e estacionam onde não deveriam. Essas coisas irritam outros residentes e causam ressentimentos que arruínam relacionamentos.

Os residentes reclamam com o conselho quando as pessoas ignoram as regras, mas as violações são caras e difíceis de aplicar.

Em casos extremos, os infratores podem ser multados, mas devem receber um aviso de duas semanas e, em seguida, reunir-se com um "comitê de multas" e um árbitro para decidir se a multa é justificada. No entanto, isso é difícil de organizar porque:

o árbitro deve ser um advogado, que cobra da comunidade uma grande soma por hora para a realização da reunião e
é quase impossível encontrar residentes dispostos a impor multas aos seus vizinhos.

Assim, embora as consequências estejam inscritas na lei, são virtualmente inúteis. O resultado final é que os moradores irritados toleram os infratores ou se mudam. Os proprietários muitas vezes ficam presos em situações dispendiosas e perturbadoras das quais não podem se dar ao luxo de se livrar!

Quadros de condomínio

O que a maioria das pessoas não percebe é que os condomínios da Flórida são corporações sem fins lucrativos.

A maioria das corporações é administrada por empresários instruídos e treinados, que têm equipes de plantão para cuidar da papelada.

Os condomínios, por outro lado, devem ser administrados por voluntários. Essas pessoas geralmente têm mais de 55 anos (às vezes bem mais), podem estar altamente medicadas ou ter problemas mentais, e podem não entender inglês o suficiente para lidar com o legalese nas leis estaduais e nos documentos do condomínio.

Essas mesmas pessoas decidirão como você viverá e quanto terá de pagar para isso.

A maioria dos membros do conselho não sabe nada sobre como administrar uma empresa de maneira adequada.

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Empresas de Gestão

Os novos residentes se sentem seguros porque foram informados de que há uma empresa de gerenciamento profissional supervisionando os negócios da comunidade.

Os gerentes são contratados pelo conselho para lidar com a papelada, fornecer orientação quando necessário e servir como elo de ligação entre a associação e o advogado da empresa.

Infelizmente, uma empresa de gestão é tão boa quanto seus funcionários. Se forem negligentes, fizerem malversação de fundos ou derem conselhos incorretos, podem causar estragos nas finanças de uma comunidade.

Para citar um advogado de condomínio da Flórida bem conhecido e altamente respeitado, as empresas de gestão "se transformaram em uma (desculpe o rótulo quase cômico) 'profissão' povoada por perdedores graduados do HS que geralmente não têm negócios no ramo e, na maioria das vezes, têm pior reputações do que a indústria de mudanças ou usuários de robôs (há exceções, mas poucas e distantes entre si). "

Apesar desses problemas, por lei, as comunidades de condomínio são legalmente obrigadas a contratar empresas de gestão e pagar grandes quantias para isso.

Além disso, há pouco que os residentes possam fazer para se proteger contra empresas de gestão ineptas ou corruptas além de entrar com uma ação judicial, o que é muito caro. (O advogado que citei acima ganha $ 1.250 por hora).

The Financials

Quando você se muda para um condomínio, fica financeiramente vinculado a todos os outros proprietários de sua comunidade.

Todos vocês pagam uma taxa mensal que vai para reservas, que são quantias de dinheiro reservadas para pagar a manutenção básica da propriedade. A cada ano, muitas comunidades votam para financiá-los total ou parcialmente.

Como o financiamento total custa muito mais, a maioria das comunidades vota para financiar parcialmente. Os proprietários então pagam menos, mas, é claro, menos dinheiro vai para as reservas.

Se a comunidade for relativamente nova, geralmente funciona bem. Se for mais antigo, o conselho pode precisar de mais dinheiro do que o que está nas reservas.

Para pagar o excesso, os conselhos podem pedir dinheiro emprestado ou cobrar de cada proprietário de unidade uma taxa chamada avaliação. Os conselhos geralmente optam por avaliar porque é mais barato do que tomar empréstimos.

Avaliações de condomínios podem ser extremamente caras.

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Como as grandes avaliações destroem as comunidades

Quando as avaliações vão muito altas, sempre há proprietários que não podem pagar por elas.

Quando isso acontece, alguns conseguem vender, mesmo que com prejuízo, mas os outros acabam perdendo suas casas.

As comunidades contratam advogados para lidar com as inevitáveis execuções, mas seus honorários aumentam significativamente os encargos financeiros dos proprietários restantes. Além disso, eles também devem pagar quaisquer quantias que normalmente teriam sido pagas pelas pessoas que perderam suas casas.

Esses custos extras podem causar uma segunda rodada de execuções hipotecárias, que então causam outra rodada de aumento de custos para os residentes.

Se essa situação persistir por muito tempo, toda a comunidade é exterminada e todos perdem suas casas ou uma boa quantia de dinheiro.

Essas coisas podem acontecer em qualquer condomínio e são exatamente as questões que tornam a compra de um condomínio tão arriscada, especialmente em uma área transitória como a Flórida.

Leis da Flórida tornam a compra de condomínios arriscada

Nos últimos anos, o Estado da Flórida aprovou leis que permitem aos incorporadores assumir propriedades de condomínio por centavos de dólar.

Os vídeos em anexo fornecem excelentes explicações sobre os tipos de coisas que têm acontecido, mas o ponto principal é que essas leis estão forçando os proprietários a perder centenas de milhares de dólares simplesmente porque o estado puxou o tapete financeiro de debaixo deles.

Muitos são cidadãos idosos que investiram as economias de uma vida inteira em suas casas e devem muito mais do que receberão quando forem forçados a se mudar.

Isso não apenas levará muitos deles à falência, mas também os deixará desabrigados.

Isso se deve a apenas uma das leis que o estado aprovou que trazem prejuízos financeiros reais aos proprietários de condomínios da Flórida, mas há outras que são igualmente prejudiciais.

Não confie em investigadores

Há um milhão e meio de condomínios no estado, mas apenas 53 investigadores para lidar com as muitas reclamações que chegam até eles.

A maioria desses investigadores provou ser incompetente e poucos têm treinamento aprofundado que possam usar para ajudar os residentes até mesmo nos problemas mais simples.

Eles serão os primeiros a lhe dizer que não têm absolutamente nenhuma autoridade para fazer outra coisa senão aceitar uma reclamação, aceitar uma réplica do conselho e decidir quem está certo.

Se você estiver certo, eles enviam uma carta de advertência ao conselho. Se o conselho estiver certo, você pode ser forçado a pagar quaisquer taxas legais incorridas pelo conselho devido à sua reclamação!

É uma situação tendenciosa que favorece as diretorias e deixa os moradores com frustração, aborrecimento e preocupação.

Considere cuidadosamente antes de comprar

A próxima vez que você começar a pensar em beber uma cerveja e se bronzear sob o sol da Flórida enquanto observa os trabalhadores cortarem sua grama e cuidar de seus canteiros de flores, você pode querer considerar que, devido à maneira como a Flórida está fazendo as coisas, comprar um apartamento aqui pode forçar você à falência no futuro.

No mínimo, pode tornar sua vida miserável.

Por essas razões, aconselho você a fazer muitas pesquisas antes de tomar sua decisão.

Perguntas e Respostas

Pergunta: Como funcionam os impostos sobre a propriedade na Flórida?

Resposta: Quando você mora em um condomínio, você possui uma participação percentual na propriedade comunal, bem como tudo, desde o drywall. Portanto, você paga impostos com base no terreno e nos edifícios, mas não no interior de sua unidade.

Pergunta: Você precisa de um agente para comprar um condomínio?

Resposta: Não, mas é uma boa ideia ter um. Um condomínio é um imóvel, da mesma forma que uma casa, e há muitos assuntos em que um corretor pode ajudá-lo e que, se não forem atendidos, podem apresentar problemas mais tarde.

Pergunta: Por que a taxa de associação e a taxa de avaliação especial custam mais para unidades de condomínio maiores se você as possuir?

Resposta: Os valores são baseados na metragem quadrada. Portanto, se você possui uma unidade maior, paga mais e vice-versa. Você pode encontrar as porcentagens em seus documentos.

Pergunta: Você pode alugar um condomínio na Flórida?

Resposta: Isso depende do que seus documentos permitem. Em muitos casos, você pode, mas nem sempre. É por isso que você deve ler os documentos com atenção antes de comprar.