Como despejar um subinquilino em São Francisco

Meus dois colegas de quarto e eu recentemente tivemos um subinquilino que chamarei de O Horrível Ser Humano. Esse cara era agressivo, barulhento, arrogante e desrespeitoso; um idiota total. Enquanto tentávamos nos livrar dele, aprendemos muito sobre as leis dos inquilinos e despejo em nossa cidade natal, San Francisco.

Este é o estado em que o Horrível Ser Humano deixou seu quarto quando finalmente se mudou.

Christy K.

Um Aviso Rápido

O despejo é extremamente difícil em San Francisco. As leis de aluguel dentro dos limites da cidade tendem fortemente a favor dos locatários. Essas leis têm o objetivo de proteger os direitos dos locatários, mas tornam quase impossível para os locadores e locatários master despejar locatários problemáticos. Se você tiver um forte caso de despejo, certifique-se de fazer tudo pelos livros e consultar um advogado durante todo o processo para se proteger de ações judiciais.

Se você não tiver um caso forte para despejo, sua melhor aposta é resolver as coisas em particular com o subinquilino do problema.

Tipos de relacionamento com inquilinos

Cotenante: Um cotenante é alguém que tem a mesma condição de locatário. Se duas ou mais pessoas alugam um imóvel juntas e todas assinam o contrato, essas pessoas são cotenantes.
Locatário principal: Um locatário principal é uma pessoa que assinou o contrato ou arrendamento original com o proprietário ou gerente da propriedade. Todas as pessoas no contrato de arrendamento original são locatários principais e também co-locatários entre si.
Subinquilino: Um subinquilino é uma pessoa que está sublocando ou alugando espaço de um ou todos os inquilinos principais. Um subinquilino não tem necessariamente qualquer tipo de acordo com o proprietário ou gerente da propriedade (embora a maioria dos proprietários exija a aprovação de todo e qualquer sublocatário em sua propriedade). Se os locatários principais sublocam para mais de um subinquilino, esses subinquilinos também são cotenantes entre si.

Os inquilinos não podem despejar uns aos outros e um subinquilino não pode despejar um inquilino principal. Mas um inquilino master pode ser capaz de despejar um subinquilino em certas circunstâncias.

Senhorios e despejo

Contar ao senhorio sobre o problema pode parecer a maneira mais fácil de despejar um subinquilino, mas, na realidade, o senhorio ou o gerente provavelmente não serão capazes de ajudar. O proprietário não pode despejar apenas uma pessoa. Mesmo que você possa provar que tem justa causa para despejar o seu sublocatário, o seu senhorio só pode despejar todos os alugados, negando assim o seu contrato com o seu arrendatário.

É bom manter o proprietário ou gerente da propriedade informado sobre quaisquer problemas sérios entre colegas de quarto, mas o acordo do subinquilino é com os locatários principais, não o locador, (mesmo que o locador possa ter dado aprovação, exigido uma verificação de antecedentes, etc) para que o inquilinos mestre são tipicamente os únicos aqueles que podem despejar um sublocatário.

O seu subinquilino é legal?

Antes de tentar despejar seu subinquilino, você precisa determinar se ele está alugando legalmente ou não. Você tem permissão ou aprovação do proprietário ou gerente da propriedade para sublocar a propriedade? O seu contrato de arrendamento fornece condições para sublocação?

Se o seu subinquilino está ocupando a propriedade sem o conhecimento ou permissão do proprietário, tentar despejá-lo é praticamente garantido que você também será despejado. Além disso, se o seu locador descobrir, ele pode entrar com uma ação legal contra você por violar o contrato de aluguel, e o seu subinquilino pode entrar com uma ação legal contra você por despejo injusto.

Se você está neste barco, sua melhor aposta é resolver as coisas em particular com seu subinquilino ou mudar-se você mesmo.

Não tente acusar seu subinquilino de invasão ou alegar ao locador que ele está ocupando ilegalmente. Se o sublocatário puder provar que vive na propriedade (com correspondência recebida, cheques de aluguel e serviços públicos, etc.), ele ainda poderá intentar uma ação judicial contra você por despejo indevido
Não tente explicar ao seu subtenant que se o inquilino master ou inquilinos se mudarem, ele terá que sair de qualquer maneira, conforme a Portaria San Francisco Rent, uma vez que ele / ela não tem nenhum acordo legal com o locador. (Basicamente, se eles tornam as coisas tão ruins que você se muda para ficar longe deles, eles serão SOL para habitação.)

Se o seu subinquilino tem a aprovação do proprietário, como O Horrível Ser Humano fez conosco, continue lendo.

O aluguel da sua casa ou apartamento é controlado?

Se sua casa ou apartamento em São Francisco foi construído depois de junho de 1979, você está com sorte. Esses prédios mais novos não estão sujeitos às leis de controle de aluguel e o processo de despejo é muito mais fácil. Você deve ser capaz de notificar adequadamente o subinquilino e, em seguida, iniciar o processo de despejo legal.

Se sua casa ou apartamento em São Francisco foi construído antes de junho de 1979, como o nosso, despejar seu subinquilino será muito mais difícil. Continue lendo para saber mais.

Como faço para saber quando minha casa foi construída?

http://www.zillow.com/

Se você não sabe quando sua casa foi construída, Zillow é um bom lugar para começar. Ele tem as datas publicadas para muitos edifícios de São Francisco. Basta digitar seu endereço, selecionar o resultado correto e procurar a data em "ano de construção".

Casas e apartamentos típicos de São Francisco foram construídos antes de 1979 e, portanto, estão sob as leis de controle de aluguel de acordo com a Portaria de Aluguel de São Francisco.

Mudflattop via Wikimedia Commons, Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

As 15 causas justas para despejo em São Francisco

Se a sua casa ou apartamento para aluguel em São Francisco for controlado por aluguel, é hora de chegar mais perto das 15 causas justas para despejo. Essas causas evitáveis são seu último resquício de esperança. Eles são a ÚNICA maneira de despejar legalmente:

O inquilino parou de pagar aluguel, frequentemente paga atrasado ou frequentemente devolve cheques
O inquilino violou o contrato de locação ou arrendamento e não corrigiu o problema com o aviso
O inquilino está criando um incômodo, danificando a propriedade ou "criando uma interferência substancial no conforto, segurança ou diversão do locador ou de outros inquilinos do edifício"
O inquilino está realizando atividades ilegais na propriedade
O contrato de locação ou locação anterior do locatário terminou e o locatário recusa uma extensão nos mesmos termos ou em termos equivalentes
O inquilino recusou o acesso do proprietário à propriedade (para reparos, melhorias, etc)
Os locatários principais mudam-se, deixando um subinquilino sem aprovação ou acordo com o proprietário
O proprietário deseja se mudar ou mudar de parente próximo para a unidade por um período de 36 meses consecutivos ou mais
O senhorio deseja vender uma unidade que foi legalmente convertida em condomínio
O senhorio pretende demolir o imóvel ou retirá-lo do mercado de arrendamento
O proprietário deseja remover temporariamente a unidade do mercado de aluguel para "realizar melhorias de capital ou reabilitação"
O proprietário deseja realizar uma "reabilitação substancial"
O proprietário deseja remover todo o edifício do mercado de aluguel
O proprietário deseja recuperar a posse da unidade por menos de 30 dias para lidar com problemas de pintura com chumbo, conforme exigido pelo Código de Saúde de São Francisco
O senhorio deseja demolir a unidade para reconstruí-la

NOTA: Se o proprietário também morar no imóvel alugado, ele pode despejar sem justa causa. Se você estiver alugando um espaço na casa do seu senhorio, considere pedir ajuda a ele.

Os números 1 a 4 são os únicos casos que se aplicam ao relacionamento entre um inquilino principal e um subinquilino. Os números 5–15 devem ser cumpridos pelo senhorio e geralmente resultam no despejo de todos os inquilinos, incluindo os inquilinos principais (portanto, não tente convencer o seu senhorio a aplicá-los, a menos que você também esteja de acordo com a expulsão).

Just Causas 1-4

Vamos examinar as causas justas uma por uma.

Justa causa nº 1: o inquilino parou de pagar o aluguel, frequentemente paga com atraso ou devolve cheques.

Se o seu subinquilino está violando o contrato de arrendamento ao fumar na unidade, manter um animal de estimação, fazer alterações não autorizadas na unidade, etc., você pode ter um bom caso para despejo.

Certifique-se de registrar quando e como seu subinquilino violou o contrato de arrendamento. Você pode precisar usar essas informações mais tarde, se ele tentar lutar contra o despejo.
Emita um aviso de 3 dias para corrigir ou desocupar.
Se ele / ela não corrigiu a violação ou desocupou o local, inicie o processo de despejo legal.
Se ele corrigiu a violação, você ainda pode despejar, mas terá que provar que o subinquilino viola de forma severa e habitual o contrato de arrendamento.

Justa causa nº 3: O inquilino está criando um incômodo, danificando a propriedade ou "criando uma interferência substancial no conforto, segurança ou diversão do proprietário ou de outros inquilinos do edifício".

Infelizmente, este é o mais difícil de aplicar. O Horrível Ser Humano não estava pagando com atraso, violando o aluguel ou fazendo qualquer coisa ilegal, mas percebemos que certamente o tínhamos com o # 3. Ele constantemente escolhia brigas verbais, fazia muito barulho e nos mantinha acordados o tempo todo. Consultamos um advogado sobre despejá-lo por esse motivo. O advogado explicou que, como a linguagem do nº 3 é tão vaga, os tribunais relutam muito em aplicá-la.

Basicamente, para despejar por esses motivos, os locatários principais devem provar que o subinquilino está colocando em perigo ou ameaçando-os com seu comportamento ou provar por meio de registros policiais que o subinquilino teve reclamações frequentes de ruído, causou distúrbios domésticos, etc.
O advogado basicamente nos disse para não nos incomodarmos em tentar despejar com a Justa Causa nº 3, uma vez que seria apenas uma situação de ele-disse / ela-disse no tribunal e que as provas teriam que ser extremamente explícitas e convincentes para serem despejadas.

Justa causa nº 4: o inquilino está realizando atividades ilegais na propriedade.

Se o seu subinquilino está se envolvendo em comportamento ilegal na propriedade, você tem um caso extremamente forte de despejo.

O crime deve ser grave e envolver a unidade (por exemplo, seu subinquilino está produzindo metanfetamina no quarto ou se prostituindo na propriedade).
Informe imediatamente o senhorio e a polícia. Você pode precisar provar que seu subinquilino estava realizando atividades ilegais e um boletim de ocorrência é realmente a única maneira de fazer isso.
Dê um aviso de 3 dias para desocupar.
Se o sublocatário não sair da propriedade em 3 dias, inicie o processo de despejo legal com os tribunais.

Nossa história

No final, meus colegas de quarto e eu não tínhamos motivos para expulsar o Horrível Ser Humano. Mas nos reunimos e todos pediram que ele se mudasse. Ele concordou porque não sabia que não poderíamos despejá-lo legalmente ou porque ele simplesmente não queria viver com outras 3 pessoas que se recusaram a tolerar seu mau comportamento. Ele demorou para encontrar um novo lugar, e não fomos capazes de acelerar o processo, mas depois de um mês, ele finalmente se mudou.

(Não sem deixar as coisas horríveis para nós, é claro. Ele deixou seu quarto uma bagunça nojenta, gritou na nossa cara, recusou-se a pagar os últimos dias de aluguel e deixou a porta da nossa casa aberta quando terminou de se mudar. Mas todos nós brindamos ao dia de qualquer maneira, ficamos muito felizes por ele ter partido.)

Como se proteger de um subinquilino ruim

Tivemos que passar por uma experiência péssima com o Horrível Ser Humano, mas aprendemos muito sobre leis de sublocação e despejo. Também nos correspondemos com o Sindicato dos Inquilinos de São Francisco por e-mail e recebemos alguns bons conselhos sobre como garantir que a mesma situação nunca mais acontecesse conosco. Aqui estão algumas dicas:

Certifique-se de que o seu subinquilino seja aprovado pelo seu senhorio ou gerente da propriedade antes de mudá-lo.
Elabore um contrato de subinquilino por escrito em que o seu subinquilino renuncie aos seus direitos à proteção de justa causa. Isso é perfeitamente legal e permite que os locatários principais despejem subinquilinos por outros motivos que não as 15 causas justas.
Inclua no seu contrato de sublocatário por escrito que o primeiro mês de sua residência na unidade é em caráter experimental e que, se todos os locatários principais estiverem satisfeitos com a situação, o locatário terá permissão para permanecer, mas se não, o locatário concordará em desocupar naquele momento.
Cobrar dos sublocatários um depósito, mesmo que não seja exigido pelo seu senhorio ou gerente da propriedade, e incluir casos específicos em que parte do dinheiro do depósito possa ser retido em seu contrato de sublocatário (por exemplo, para cobrir aluguel não pago, utilidades não pagas, danos à unidade)

Amostra de acordo de subinquilino

Aqui está o acordo que meus cotenantes e eu usamos para sublocar agora. Certifique-se de que seu contrato seja assinado e datado pelo subinquilino e todos os locatários principais. Cada pessoa deve ter sua própria cópia assinada e datada, e o proprietário também pode querer uma cópia.

Contrato de Subinquilino para

Eu entendo que posso encerrar minha residência a qualquer momento e por qualquer motivo, desde que dê 30 dias de antecedência aos locatários master.

Eu entendo que meu depósito de segurança será devolvido a mim após a devolução das instalações aos locatários principais, mas esse dinheiro pode ser retido por danos às instalações, aluguel não pago ou serviços públicos não pagos.

Eu renuncio ao meu direito de justa causa de proteção e concordo que posso ser despejado por qualquer motivo, incluindo outros motivos que não as causas de despejo, desde que os locatários principais forneçam aviso prévio de 30 dias para desocupar o local.

Eu concordo em pagar o depósito para um quarto de solteiro e aluguel mensal, desde que o aluguel total da casa permaneça.

Eu entendo que minha residência em está pendente de um período de teste de 1 mês. Eu entendo que minha residência também depende da aprovação do gerente da propriedade.

Eu entendo que serei responsável por uma parte dos serviços públicos divididos igualmente entre os ocupantes.

Leitura Adicional

Sindicato dos Inquilinos de São Francisco

Esta página contém uma explicação sobre as 15 causas justas de despejo.
San Francisco Rent Board

Esta página oferece mais informações sobre as causas justas de despejo