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O retorno cash-on-cash (CoC) oferece uma maneira rápida e fácil para os investidores imobiliários compararem a lucratividade de propriedades de investimento imobiliário semelhantes ou compará-la com outra oportunidade de investimento (não imobiliário).
Ok, mas com isso dito, deve-se notar que cash-on-cash não é uma ferramenta particularmente poderosa para medir a lucratividade da propriedade de renda de aluguel e atualmente recebe menos atenção na análise de investimento imobiliário do que costumava receber alguns anos atrás.
Uma deficiência está no fato de que o retorno dinheiro sobre dinheiro não leva em consideração o valor do dinheiro no tempo (ou seja, a ideia de que um dólar hoje vale mais do que um dólar no futuro). O retorno de caixa deve ser restrito a simplesmente medir o fluxo de caixa do primeiro ano de uma propriedade de renda residencial, e não qualquer um dos fluxos de caixa do ano futuro.
No entanto, o cash-on-cash ainda oferece aos investidores imobiliários experientes e iniciantes um benefício válido. Então, vamos nos aprofundar.
Método
Em termos práticos, o retorno cash-on-cash mede a razão entre o fluxo de caixa previsto de uma propriedade alugada durante o primeiro ano e o valor do investimento inicial feito pelo investidor imobiliário para comprar a propriedade alugada. Portanto, cash-on-cash é sempre expresso como uma porcentagem.
Definições
Como o "fluxo de caixa do primeiro ano" e o "investimento inicial" da propriedade são fundamentais para o cálculo do CoC, parecia necessário explicar cada um.
- O "fluxo de caixa do primeiro ano" (ou fluxo de caixa anual) é a quantidade de dinheiro que a propriedade deve gerar durante o primeiro ano de operação.
- O "investimento inicial" (às vezes chamado de investimento total) é a quantidade total de dinheiro investido, incluindo entrada, pontos de empréstimo e custo de aquisição (taxas de depósito e título, avaliação e custos de inspeção).
Cálculo
A fórmula é:
Fluxo de caixa anual / investimento total = retorno de caixa
Para mostrar como fazer o cálculo, vamos considerar um exemplo.
Suponha que você esteja interessado em comprar um prédio de apartamentos com as seguintes suposições e deseja determinar qual seria sua taxa de retorno cash-on-cash sobre o investimento.
- 6 unidades no total
- Custos de aquisição: $ 5.000
- Aluguel: $ 1.000 cada mensal
- Subsídio de vaga: 5%
- Outras receitas: $ 720 anualmente
- Despesas operacionais: $ 27.781 anualmente
- Reservas de reposição: $ 1.800 anualmente
- Hipoteca: $ 350.000,
- Pontos de empréstimo: $ 3.500,
- Pagamento anual: $ 25.181
Ok, agora vamos usar esses dados para determinar o "fluxo de caixa anual" e o "investimento total" necessários para calcular a taxa de retorno cash-on-cash.
Fluxo de Caixa Anual
- Renda bruta programada ((6 unidades x $ 1.000) x 12): = $ 72.000
- Renda operacional bruta (GSI - vaga + outras receitas): $ 72.000 - 3.600 + 720 = $ 69.120
- Receita operacional líquida (GOI - despesas operacionais): $ 69.120 - 27.781 = $ 41.331
- Fluxo de caixa anual = (receita operacional líquida - reserva de reposição - serviço da dívida)
- Resultado: $ 41.331 - 1.800 - 25.181 = $ 14.350
Investimento total
- Investimento total = (entrada + custos de aquisição + pontos de empréstimo)
- Resultado: $ 150.000 + 5.000 + 3.500 = $ 158.500
Cálculo
Fluxo de caixa anual / investimento total = retorno de caixa
$ 14.350 / $ 158.500 = 9,05%
Agora que você sabe que esse investimento imobiliário específico rende um retorno de 9,05% em dinheiro sobre o dinheiro, você pode compará-lo a outros investimentos imobiliários semelhantes, ou investimentos alternativos, como uma taxa de T-Bill, e decidir se deseja ou não prosseguir com uma compra.
Amostra (CoC no relatório)
Amostra (cálculo CoC)
© 2008 James Kobzeff