Como comprar terras nas Filipinas

Começando

Em primeiro lugar, existem restrições de propriedade para estrangeiros nas Filipinas. Você pode ser dono de uma casa ou condomínio, mas não do terreno onde ele está. No entanto, você pode obter um contrato de arrendamento de longo prazo para a terra. Pessoas com mais de 35 anos também podem obter um visto de aposentadoria aplicando $ 50.000 dólares ou o equivalente em um banco filipino e então usar esse dinheiro em investimentos aprovados pelo governo (incluindo imóveis).

No meu caso, sou casado com uma filipina e compramos nossas terras em seu nome. Meu nome está nos documentos e precisei fornecer informações pessoais além das de minha esposa, porém meus direitos são extremamente limitados. Isso é algo que os aspirantes a expatriados também vão querer manter em mente e ter certeza de que tomarão todas as decisões com cuidado.

Nosso plano é construir uma casa no terreno que possuímos e alugar essa casa por longo prazo para meus pais americanos (de quem iremos alugar). Claro, dependendo da sua situação, você precisará chegar a um acordo com o qual todas as partes se sintam confortáveis. Expatriados solteiros em busca de uma casa, condomínio ou arrendamento de terreno de longo prazo nas Filipinas seriam bem atendidos com a ajuda de um amigo, membro da família ou agente filipino de confiança.

Para expatriados com um advogado filipino de confiança, pode ser melhor ficar fora do processo de compra de terras tanto quanto possível. Embora a maioria dos filipinos seja confiável, como em qualquer país, há outros que não o são. Não é incomum que os preços subam à vista de um estrangeiro.

Etapa um: verifique se o proprietário do terreno de quem você está comprando tem o título original

Às vezes, os acordos de terra e residência nas Filipinas remontam a gerações. As coisas estão se tornando mais rígidas e organizadas, mas você ainda pode se deparar com situações em que o título nunca foi transferido para o vendedor, a fim de evitar as taxas associadas. Esta é uma situação complexa que você certamente deseja evitar. Se o vendedor não possuir o título original da propriedade, continue sua busca em outro lugar.

Etapa dois: A escritura de venda, assinada e autenticada

Depois de encontrar o terreno que deseja e chegar a acordo sobre o preço com o vendedor, você deverá ler a escritura de venda com atenção e assiná-la em cartório. A escritura de venda também deve indicar se o comprador ou vendedor é responsável pelo imposto sobre as mais-valias e pelo imposto do selo documental. Os notários definem suas próprias taxas, mas a taxa normal é de cerca de 1% do preço de compra.

O imposto sobre ganhos de capital (6% do preço de compra) e o imposto de selo documental (1% do preço de compra) devem ser pagos ao Bureau of Internal Revenue (BIR) dentro de 30 dias após a escritura ter sido assinada.

Etapa Três: Certificado de Autorização de Registro (CAR) e Liberação Fiscal (TCL) do BIR

Assim que o imposto sobre ganhos de capital e o imposto de selo documental forem pagos, você precisará processar o CAR e o TCL no Bureau of Internal Revenue. Esses são os pré-requisitos para a transferência de um título e há pequenas taxas associadas a essas etapas (cerca de 150 pesos filipinos).

Encontramos um problema devido ao nosso lote ser parte de uma propriedade subdividida. Precisávamos acompanhar o BIR repetidamente até que os acordos entre o vendedor e os vários compradores fossem esclarecidos.

Essa etapa do CAR e TCL levou alguns meses para ser concluída e exigiu várias visitas ao BIR. Minha esposa e seu pai conseguiram concluir esta etapa, no entanto, existem "reparadores" que também cuidam desse processo por uma taxa.

Etapa quatro: pagar a taxa de transferência sobre a propriedade e o imposto de transferência

Com os certificados CAR e TCL em sua posse, você precisa pagar a taxa de transferência e o imposto no escritório do tesoureiro provincial. Isso deve ser feito o mais rápido possível, pois há uma taxa aplicada a cada dia a partir da data do certificado do CAR até a data em que o imposto de transferência é pago.

Além do CAR e do TCL, você deverá levar o seguinte com você ao escritório do tesoureiro (pode variar de acordo com a província):

Etapa Cinco: O Registro de Títulos

Com suas taxas de transferência e impostos pagos, você está quase pronto para receber seu título. O Registro de Títulos terá alguns requisitos que você também precisa atender. Você precisará de uma declaração juramentada de publicação, declaração quanto à nacionalidade de qualquer proprietário (se não for um cidadão das Filipinas) e a cópia do proprietário do título.

Pode haver outros requisitos também, como liberação do DAR (Departamento de Reforma Agrária) se a terra for agrícola, planos de subdivisão aprovados se a terra fizer parte de uma subdivisão, etc.

Etapa seis: comemorar

Parabéns! Agora você terá o título transferido para você e é o orgulhoso proprietário de um terreno nas Filipinas. Tem sido uma jornada longa e árdua, então reserve um tempo para relaxar e desfrutar do seu próprio pedaço do paraíso.

Perguntas e Respostas

Pergunta: Quem pagará o imposto sobre ganhos de capital e o imposto de selo documental no Bureau of Internal Revenue (BIR)?

Resposta: Geralmente, o comprador pagará o imposto sobre ganhos de capital e o imposto de selo documentário, a menos que seja acordado de outra forma e especificado na escritura de venda.

Pergunta: Como posso verificar se o título de algum terreno nas Filipinas é autêntico?

Resposta: O título deve ser carimbado com um carimbo oficial do governo e o título pode ser verificado posteriormente verificando o número no Registro de Títulos.

Pergunta: Como são feitos os pagamentos ao vendedor se o comprador está comprando diretamente do proprietário do imóvel por meio de um agente?

Resposta: O preço que você concorda em pagar pela propriedade geralmente inclui a taxa do agente. Como observação lateral, certifique-se de usar um agente bem estabelecido em quem você possa confiar.

Pergunta: Você pode verificar a autenticidade do terreno ou título de propriedade solicitando uma cópia do Registro de Títulos e fazendo uma comparação?

Resposta: sim. Solicitar uma cópia do título do Registro de Títulos e compará-lo com o título do vendedor seria uma forma adequada de garantir a autenticidade.

Pergunta: Quem vai pagar para autenticar a escritura de compra e venda, pagar a taxa de transferência de propriedade e pagar o imposto de transferência?

Resposta: Geralmente, o comprador pagará para reconhecer a escritura de compra e venda (aproximadamente 1% do preço do imóvel). O comprador também pagará a taxa de propriedade e o imposto de transferência, a menos que seja especificado de outra forma na escritura de venda. Os agentes estão disponíveis para ajudar nesses processos, mas, como sempre, certifique-se de encontrar um que seja respeitável e confiável.

Pergunta: É necessária uma transferência de título antes de o comprador ou advogado do comprador efetuar o pagamento integral do terreno?

Resposta: Não . Não é necessário transferir o título antes de fazer o pagamento. Se um advogado aconselhar esse procedimento, os detalhes deverão ser negociados entre o comprador / advogado do comprador e devem ser especificados na escritura de venda (possivelmente por meio de aditamento à escritura de venda existente).

Pergunta: Se o terreno ou propriedade foi herdado dos pais do vendedor (a esposa herdou a propriedade dos pais, por exemplo), quem assinará a escritura de venda?

Resposta: O título deve ser transferido para o nome do herdeiro seguindo o processo aqui: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

Então, o herdeiro poderia legitimamente assinar uma escritura de venda do terreno ou propriedade.

Pergunta: Quando precisaremos da ajuda de um agrimensor?

Resposta: Eu recomendaria fazer um levantamento do terreno antes de assinar a Escritura de Venda. Certifique-se de que os limites do terreno estejam claramente marcados e que não haja estruturas inesperadas ou outras fontes de disputa. Isso pode evitar muitas dores de cabeça em potencial e é relativamente barato (nossa pesquisa custa aproximadamente 5.000 pesos ou menos de US $ 100). Para lotes menores ou maiores, os preços podem variar.

Pergunta: Quem preparará a escritura de venda ao comprar uma casa nas Filipinas?

Resposta: A escritura de compra e venda deve ser preparada por advogado especializado em imóveis. Qualquer uma das partes pode obter um documento de escritura de venda, mas cada parte deve ter o documento revisado por um especialista que representa seus interesses (ou um terceiro de confiança mútua).

Pergunta: Se eu vender metade do meu lote (400 metros quadrados de 800 metros quadrados, por exemplo), preciso fornecer o título ao comprador?

Resposta: Como esta é uma transação mais complexa, recomendo que você entre em contato com um advogado. No final, ambas as partes precisarão de um título único como prova de propriedade de sua parte do lote dividido.

Pergunta: Um estrangeiro pode comprar terras em nome de seu filho filipino?

Resposta: Supondo que o filho filipino seja cidadão das Filipinas, o filho seria capaz de possuir terras e arrendá-las ao pai estrangeiro. O terreno pode ser arrendado por 25 anos com opção de renovação por mais 25.

Pergunta: Que porcentagem do imposto sobre a propriedade devo pagar nas Filipinas?

Resposta: O imposto sobre a propriedade nas Filipinas varia de acordo com o município e a província. É uma porcentagem do valor avaliado (que é uma porcentagem do valor justo de mercado). Mais informações podem ser encontradas em https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

Pergunta: Você contratou um advogado para ajudá-lo no processo?

Resposta: Não. Felizmente, nosso processo foi bastante direto e a filha do vendedor é uma funcionária do governo e pôde ajudar com os detalhes.

Pergunta: Se o comprador já está na etapa 5 (Registro de Títulos), mas não consegue obter a liberação do DAR, o vendedor pode comprar o terreno de volta?

Resposta: Idealmente, a escritura de venda estipularia a liberação do DAR como uma parte necessária da transação (e atrasaria o pagamento até que a liberação fosse obtida ou especificaria a devolução de qualquer valor pago em caso de complicações). Se não for esse o caso, o comprador deve abordar o vendedor sobre a alteração da escritura de venda. Caso o vendedor não queira devolver o valor pago, o comprador pode precisar entrar em contato com um advogado.

Pergunta: Há uma penalidade por falta de pagamento do imposto de ganho de capital e do imposto de selo documentário dentro de 30 dias? Se sim, quanto?

Resposta: Sim, existem penalidades por atraso de pagamento. O valor dependerá das variáveis de sua situação particular. Para obter mais informações, gostaria de encaminhá-lo para este artigo sobre impostos sobre ganhos de capital de Garry S. Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

Pergunta: É possível transferir um título para um comprador que comprou um lote de sua mãe quando o título está em nome do pai?

Resposta: sim. Nas Filipinas, a propriedade é considerada propriedade conjunta da mãe e do pai, portanto, a transferência do título é possível.

Pergunta: Depois de pagar o imposto existente e ter a escritura de venda com firma reconhecida, qual é o próximo passo?

Resposta: O próximo passo seria pagar o imposto sobre ganhos de capital no Bureau of Internal Revenue (BIR).

Pergunta: Podemos comprar terrenos e pagar em prestações?

Resposta: É possível adquirir terrenos e parcelar. Os detalhes devem ser descritos na Escritura de Venda.

Questão: O proprietário pode transferir o título para o comprador antes que o preço do lote seja pago integralmente?

Resposta: sim. O método e o prazo para pagamentos e transferência de propriedade podem ser acordados na escritura de venda. Você pode querer que um profissional jurídico analise a escritura de venda antes de finalizar o contrato.

Pergunta: Como podemos transferir o título e determinar qual imposto deve ser pago quando compramos um terreno?

Resposta: Olá. Para garantir a propriedade do terreno, você precisará processar a transferência do título no Registro de Títulos. Você pode negociar quem será o responsável pelos impostos na escritura de compra e venda (que você opta por pedir a um advogado).

Pergunta: Se um vendedor de terras nas Filipinas não está se comunicando com os compradores sobre a subdivisão legal de uma propriedade, quais opções os compradores têm?

Resposta: Neste caso, você tem algumas opções. Você pode entrar em contato com o capitão ou presidente do barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) para obter ajuda. Além disso, um advogado seria aconselhável.

Pergunta: Como posso encontrar uma empresa / corretora imobiliária de boa reputação para comprar terras em Leyte, nas Filipinas?

Resposta: Você pode começar contatando agentes de Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). Ao navegar no Lamudi, procure a marca de verificação verde e a indicação de que o agente ou agência é um parceiro certificado. Após o contato inicial, você pode solicitar referências e depoimentos adicionais.

Pergunta: Um proprietário de terras filipino que se tornou cidadão europeu pode vender legalmente suas terras nas Filipinas?

Resposta: sim. Neste caso, os filipinos nativos definidos constitucionalmente que perderam sua cidadania filipina por naturalização ou cidadania estrangeira podem solicitar a recuperação da cidadania de acordo com a Dupla Cidadania sob a Lei da República nº 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org / duplo cidadão…