Hoas vs proprietários: aplicação seletiva

O que é aplicação seletiva?

Acontece, e provavelmente mais do que você imagina. Os membros do conselho (ou um determinado membro do conselho) farão cumprir as regras e regulamentos para alguns - mas não todos. De vez em quando, é uma vingança pessoal contra o proprietário ou seu locatário e pode interromper a vida tranquila de que eles têm todo o direito de desfrutar.

Nosso último presidente estava desenfreado com a aplicação seletiva. Ele instruiu a sociedade gestora a encaminhar todas as ligações para ele; sejam as chaves da piscina, solicitações de manutenção, vagas de aluguel de RV, aluguel de Clubhouse, etc. Seus amigos receberam privilégios e, se ele não gostasse de você, abusou de seu poder para enviar avisos de violação. Certa vez, ele me ameaçou com um falso aviso de violação - foi quando decidi concorrer ao Conselho e destituí-lo.

E quanto aos outros membros do conselho, você pode perguntar? Dois renunciaram em protesto, pois não queriam servir com ele (esses lugares permaneceram vagos). Os outros dois eram seus amigos de “quorum” e permitiam que ele fizesse o que quisesse.

Certa vez, participei de um julgamento com júri de um processo HOA sobre execução seletiva. O presidente do conselho (representando o HOA) estava processando um proprietário por repetidas violações. O proprietário morava do outro lado da rua do Presidente. Eles pessoalmente não gostavam um do outro, e o dono da casa sofreu as consequências do abuso de poder. O presidente instalou uma câmera de segurança voltada para a casa do vizinho. Uma invasão flagrante de privacidade durante a gravação de atividades pessoais. O dono da casa ganhou o caso, mas que pena que foi necessário ir a um tribunal por paz e sossego.

Primeira etapa de proteção: conheça seus documentos administrativos

A maioria dos problemas que surgem em um HOA tem uma resolução definida, referindo-se aos documentos que regem. Se você os conhece, também pode evitar situações que possam causar angústia.

Descobri que a maioria dos proprietários e muitos membros do conselho nem mesmo sabem o que está em seus documentos de governo.

Os documentos aos quais estou me referindo incluem a Declaração de Pactos, Condições e Restrições (CC & Rs), o Estatuto e as Regras e Regulamentos.

Esses documentos registrados são o que regem o HOA e formam sua estrutura operacional que todas as partes devem cumprir - e neles está o poder da informação e do conhecimento.

Convênios, condições e restrições (CC & Rs)

Pense nos CC & Rs como a “Constituição” geralmente elaborada pelos Desenvolvedores da comunidade. Contém a descrição da propriedade; a diferença entre as “áreas comuns” (propriedade de todos os proprietários) e as unidades habitacionais (propriedade privada dos proprietários).

Abrangerá também possíveis funções futuras do HOA, que podem incluir o desenvolvimento de mais unidades, fusões, servidões, alguns dos quais são elementos já estabelecidos através do desenvolvimento e existência do HOA por qualquer período de tempo.

O CC&R também cobrirá assuntos como eleições, avaliações e deveres da associação. É aqui que você pode obter o poder da informação. Além disso, provavelmente definirá as diretrizes arquitetônicas sobre a aprovação de reformas ou melhorias em unidades individuais.

O conhecimento de estar familiarizado com os CC & Rs ajudará a evitar futuros problemas de disputa.

Estatuto

O Estatuto Social rege basicamente os Diretores e Conselheiros; termos, deveres, reuniões, eleições, etc. Geralmente descreve o (s) poder (es) do Conselho e o processo para fazer cumprir as violações. Muitos exigem um “Aviso de Cortesia” de uma suposta violação antes de aplicar qualquer multa. Isso permite que o proprietário tenha tempo para corrigir o que quer que seja o não cumprimento.

Lembre-se de que o não cumprimento das regras faz com que a Associação pareça ineficaz e isso pode dar uma aparência arbitrária de aplicação seletiva. Isso não significa que o Conselho não seja flexível. Eles têm a liberdade de fazer exceções, se necessário; reservando essas exceções para circunstâncias “excepcionais”. Embora os estados sejam diferentes, não aplicar uma regra pode invalidá-la.

Lembre-se de que o estatuto deve conter o procedimento para questões de conformidade; permitindo que os proprietários cumpram, respondam e tenham o direito a uma audiência, se solicitado. Muitas infrações são basicamente não intencionais devido à falta de conhecimento dos documentos regulamentares.

Regras

A criação e adoção das Regras e Regulamentos são dos Membros do Conselho. Mesmo se aprovado por conselhos anteriores, os novos membros do conselho normalmente têm autoridade para alterar, emendar e / ou criar novas regras. Devem ser para o benefício da comunidade e planejados para lidar com questões específicas que a Associação possa ter em sua individualidade de operação.

Isso pode incluir fiscalização do estacionamento, horário da piscina, aluguel de clubes, instalação de satélite e cabo, políticas para animais de estimação e a maior parte do uso de comodidades.

Refutando a aplicação seletiva

Uma das considerações mais importantes para o HOA e os membros da comunidade é que a aplicação é razoável e não discriminatória. É preciso haver consistência na aplicação dos documentos que regem uma Associação. Quando o HOA toma medidas em relação a violações percebidas, não deve ser arbitrário e de forma razoável de acordo com os procedimentos e o devido processo descrito nos documentos regulamentares.

Todas as ações tomadas contra um proprietário são documentadas na Ata da Reunião Executiva por voto do conselho. Caso resulte em auto de infração, deverá citar o código da suposta infração.

Se houver uma sociedade gestora, inclua-a em qualquer correspondência ou documentação. Embora o lema da maioria das empresas de gestão seja "aceitamos a direção do conselho"; gerentes de comunidade licenciados não querem que a aparência de atividade imprópria continue assim que uma notificação for recebida. Eles valorizam sua licença acima de tudo.

Escolha suas batalhas. HOAs têm os recursos. Os membros do conselho não incorrem em despesas com honorários advocatícios, nem despesas com arbitragem ou mediação escalonadas. A maioria também tem uma apólice de seguro D&O (diretores e executivos). Ou seja, um sinistro pagará as despesas legais e, se for considerado culpado, a seguradora pagará a responsabilidade. A exceção é geralmente se o ato teve uma intenção intencional ou maliciosa, o que pode ser difícil de provar.

Como proprietário, você tem o direito de ver qualquer / todos os documentos, extratos bancários, relatórios de violação, atas de reuniões, etc. Os únicos registros aos quais os proprietários geralmente não têm permissão de acesso são as informações privadas de outros proprietários, como avaliações devidas, pendentes multas, informações de contato individual ou contratos de arrendamento em arquivo. Todos os outros registros e documentos são públicos para o proprietário. Você paga suas taxas de avaliação; é o seu dinheiro. Sim, os membros do Conselho são voluntários, mas têm a responsabilidade fiduciária de aderir aos documentos que regem.

Proteja-se de agressores HOA

Não se torne uma vítima potencial de corrupção. Participe de uma aula de treinamento ou seminário sobre as operações de um HOA. Descubra quando a próxima HOA expo está agendada e divirta-se com outros proprietários, membros do conselho e fornecedores. Existem também várias classes disponíveis que abrangem as leis estaduais que regem os HOAs (por exemplo, eleições do HOA, processo de multas, direitos do proprietário, finanças, etc.). É uma boa maneira de encontrar vários líderes do setor e obter aconselhamento gratuito. Os instrutores geralmente são profissionais do setor de HOA e estão disponíveis após a aula para responder a perguntas específicas ou insights sobre os problemas.

Lembre-se de que é uma "indústria" e todos estão com as mãos no bolso dos proprietários. Certifique-se de escolher suas batalhas, pois as apostas podem ser altas. O livro HOA Warrior cobre uma série de questões, desde desafios ao Conselho de Administração até verdadeiras histórias de pesadelos. Você descobrirá que não está sozinho e que há ajuda disponível.

HOA Warrior

Perguntas e Respostas

Pergunta: O nosso HOA pode continuar a manter um cadeado na piscina sem qualquer aviso aos proprietários sobre a data de abertura? Vivemos no Arizona. Eu escrevi um e-mail, mas ainda não recebi uma resposta.

Resposta: O Conselho geralmente tem o direito de definir as datas de abertura e fechamento das piscinas, bem como o horário. Você provavelmente o encontrará nas Regras e Regulamentos de seus documentos administrativos. No entanto, neste momento, nossas piscinas também estão bloqueadas devido às Diretrizes do Departamento de Saúde COVID-19. Nossas quadras de tênis também estão fechadas; embora possam ser os primeiros a abrir no que diz respeito às nossas comodidades.

As piscinas da nossa Associação são consideradas "piscinas públicas" pelo Departamento de Saúde. Lutamos contra isso porque acreditamos que ele deve ser classificado como um pool privado, já que você precisa de uma assinatura para usar (proprietário / residente sendo a assinatura). Mas perdeu essa batalha. Portanto, sua piscina pode estar sob as diretrizes do Departamento de Saúde e seu Conselho tem que obedecer a isso. Verifique as Diretrizes do Departamento de Saúde do Estado sobre aberturas de piscinas públicas; então "lute" sua batalha. Tenho certeza de que muitos residentes estarão do seu lado. Uma campanha de e-mails, telefonemas e outras petições para seu Conselho e / ou Empresa de Gestão deve obter uma resposta.

Com tudo isso dito, o Conselho deve afixar um aviso nas piscinas com uma explicação sobre seu fechamento e a data prevista de abertura.

Pergunta: Meu HOA sabe que sou o único proprietário com um veículo qualificado como trailer, o qual não pode ser estacionado na propriedade. Todos os proprietários admiraram o trailer e não tiveram problemas com ele até que solicitei ao HOA que responsabilizasse um dos outros proprietários por um vazamento de água. Imediatamente após esse pedido, o HOA decidiu fazer cumprir a regra de proibição de campista, sabendo que apenas eu seria afetado. Isso pode ser considerado uma aplicação seletiva?

Resposta: Você afirma que é apenas você que está violando as Regras e Regulamentos. Então, tecnicamente, eles não estão selecionando a aplicação. Parece mais vingativo. No entanto, dito isso, leia seus documentos de governo e procure por lacunas (ou seja, eles oferecem um "lote de RV" para os campistas do parque).

Pergunta: O HOA pode entrar em contato com minha mãe sobre um problema que eles têm com os adesivos do meu veículo? Tenho 34 anos. O nome da minha mãe está na casa, mas ela não mora aqui. O carro esta 100% em meu nome

Resposta: Se os adesivos do veículo fizerem referência ao HOA (ou seja, estacionamento, identificação, etc); então, sim, eles podem contatar sua mãe. O proprietário é responsável por qualquer pessoa (inquilino ou parente) que more em sua casa.

Pergunta: O HOA pode impor padrões subjetivos de manutenção doméstica?

Resposta: Padrões subjetivos? Qualquer coisa que o HOA pode impor legalmente deve estar nos documentos regulamentares. Então, um membro do conselho não pode simplesmente dizer, eu pessoalmente não gosto disso, ou acho que isso ou aquilo precisa ser feito, etc.

Se a sua casa precisa de manutenção EXTERIOR, solicite para ver a regra ou regulamento de manutenção da casa que estão tentando aplicar. Muitas vezes, os HOAs são responsáveis ​​pelo exterior. Eles não têm negócios dentro de sua casa - a menos que esteja afetando os vizinhos (por exemplo, um aquecedor de água quebra e a água inundou a casa de um vizinho).