Hoas vs proprietários de casas - potenciais vítimas de corrupção

É tudo sobre o Conselho de Administração

Uma HOA (Associação de Proprietários de Casa) é tão boa quanto os valores e prioridades das pessoas que atuam no conselho. É um trabalho ingrato, e por que alguém iria querer fazer isso é razão suficiente para questionar sua agenda. Meu motivo era parar o sangramento de uma velha comunidade e tentar manter, se não aumentar o valor da minha casa - meu investimento.

Existem diferentes tipos de HOAs; casas unifamiliares, moradias em banda, condomínios e / ou cooperativas. As moradias em minha comunidade de 433 unidades têm um preço de venda que varia de $ 145.000 a $ 175.000 no momento. Então, basicamente, os proprietários que compram essas propriedades são trabalhadores, como eu. Temos uma mistura de aposentados, primeiros compradores de casas familiares e locatários. Eles vivem de salário em salário.

Às vezes, acredito que a falta de experiência em negócios pode significar algumas decisões financeiras ruins ou má gestão de dinheiro. Mas quando fui eleito para o conselho de minha associação, a descoberta de corrupção foi alucinante. Suponho que ex-membros do conselho podem se ressentir de fazer esse “trabalho” como voluntários e sentir que merecem ou devem algo, ou oportunistas - que é o que acredito ter corrompido nossa associação.

70 milhões de americanos agora vivendo em associações comunitárias

… de acordo com estatísticas de 2018 da Foundation for Community Association Research

Crescimento de residentes HOA ao longo dos anos

Departamento de proteção de proprietários

Corrupção, Desfalque e Ego

Conforme declarado, uma associação é tão boa quanto o Conselho de Administração - todos voluntários. Corri para o quadro quando encontrei meus pedidos de manutenção sem resposta; a propriedade começa a parecer mal mantida e há atividades questionáveis ​​ocorrendo.

Na primeira vez que fui eleito, descobri peculato. Sim. Conheço tantas associações e proprietários de casas que suspeitam ou acusam membros do conselho ou empresas de gestão de “roubo”, mas na verdade encontrei as evidências. O gerente comunitário, na época, acabou sendo condenado a seis anos de prisão. Muito mais fácil falar do que fazer.

Enquanto isso, alguns dos membros anteriores do conselho eram suspeitos de receber “propinas” ao mesmo tempo. Portanto, ninguém percebeu que o dinheiro da Reserva estava sendo transferido da conta a cada mês - contanto que todos estivessem recebendo sua parte justa ou simplesmente nunca se preocupassem em olhar os extratos bancários.

Também há membros do conselho que atuam no conselho como uma viagem de poder do ego. Nosso último presidente circulou em seu carrinho elétrico o dia todo - fazendo favores para quem gostava e causando problemas para aqueles de quem não gostava - chamado de fiscalização seletiva.

É por isso que corri para o tabuleiro pela segunda vez. Para acabar com o favoritismo que era tão aparente. É difícil superar as ações irresponsáveis ​​e os gastos desnecessários (de nosso dinheiro) sem um voto majoritário do conselho. No entanto, mesmo se você for apenas uma voz no conselho, você se torna a par das ações internas e decisões tomadas por eles.

Pode ser demorado e estressante às vezes. É também por isso que muitos aposentados se voluntariam como membros do conselho da HOA, porque têm tempo para se dedicar ao bom funcionamento da associação - e, no meu caso, 433 moradias geminadas são consideradas o topo de uma propriedade de médio porte. Isso me mantém ocupado.

O número de associações comunitárias nos EUA em 2018 está entre 346.000 e 348.000.

Estatísticas e crescimento de 2017

Instituto de Associações Comunitárias

Começando com o básico

Como os HOAs são corporações, a maioria é regida pela legislação estadual e podem ser diferentes. Mas a única constante são os documentos que regem, que geralmente incluem os CCRs (Pactos, Condições e Restrições), Estatutos e Regras e Regulamentos.

Algumas associações farão cumprir estritamente todos os documentos governamentais, e outras serão um pouco menos estritas. Esperançosamente, os membros do conselho tomarão decisões com base na valorização da sua casa, e não nos relacionamentos pessoais.

"Nós tomamos a direção da diretoria"

Esse é o lema das empresas de gestão comunitária. Isso alivia qualquer responsabilidade que eles possam ter no gerenciamento da comunidade. No entanto, eles são responsáveis ​​pela escrituração e contabilidade - até certo ponto.

Documentos Administrativos

Ao comprar uma propriedade em um HOA, você concorda com as restrições sobre como pode usar essa propriedade. Essas restrições estão descritas na “Declaração de Pactos, Condições e Restrições” (CC & Rs). Não importa se você os leu ou não, eles são juridicamente vinculativos e espera-se que você, como comprador de imóvel residencial, os cumpra.

Os membros do conselho também têm a responsabilidade fiduciária de seguir e fazer cumprir os CC&R. Há muito pouco espaço de manobra lá. Pense nisso como a "Constituição". A única maneira de fazer alterações é geralmente por maioria de votos dos proprietários e, em seguida, a “Emenda” também precisa ser registrada legalmente. Isso afetará certas liberdades, portanto, faça a devida diligência antes de aceitar tais restrições.

Os estatutos são mais para delinear a estrutura operacional da organização (geralmente sem fins lucrativos), incluindo a diretriz para a eleição do conselho de administração e os termos e deveres de cada um deles.

As Regras e Regulamentos geralmente dependem dos membros do Conselho para criar e votar na política, ajustando-as às necessidades individuais da associação (ou seja, horas de piscina e conduta, fiscalização de estacionamento e reboque, requisitos de paisagem, etc.)

Avaliações e sua obrigação legal

Como proprietário em um HOA, você terá a obrigação legal de pagar uma avaliação. Embora com base no orçamento anual, geralmente são divididos em pagamentos mensais. Essas avaliações pagam pela operação de manutenção da propriedade denominada “áreas comuns”. Estas são áreas às quais todos os proprietários têm acesso, como paisagismo, amenidades, contas de água e luz, etc.

Não há como contornar essa responsabilidade financeira, concordando ou não com a forma como o dinheiro está sendo gasto. Os conselheiros também têm competência para levantar as avaliações (com base no orçamento anual).

Dentro do orçamento haverá um item de financiamento da Conta de Reserva. O dinheiro é transferido a cada mês para a conta de reserva para cobrir os principais componentes dos elementos comuns. Isso pode incluir telhados, estradas privadas, unidades de A / C em clubhouses ou quaisquer que sejam suas principais substituições.

Se o dinheiro não for bem administrado ou não fornecer financiamento adequado para a Conta de Reserva (às vezes com base em um Estudo de Reserva), o Conselho pode impor uma Avaliação Especial para tal despesa.

Você é legalmente responsável por pagar todas as avaliações, incluindo uma avaliação especial (caso ela aconteça) e, se não o fizer, poderá perder sua casa. A Associação tem o poder de encaminhá-lo para cobranças, penhora de sua casa e, em muitos casos, execução de hipoteca sobre a propriedade.

Pesquisa de satisfação HOA

Antes de comprar em um HOA

É muito importante que você entenda as restrições dos Documentos Reguladores, o valor da avaliação mensal e o que ele cobre. O Fundo de Reserva - é totalmente financiado ou com que porcentagem é financiado. Pergunte sobre a última vez em que as Avaliações foram levantadas e quanto. Alguma vez houve uma avaliação especial - para o quê, quanto e há quanto tempo.

Como um comprador em potencial, todas essas informações são de seu direito legal de obter. Se não for dado voluntariamente a você - PEÇA. Como esses elementos podem e irão ditar suas responsabilidades e obrigações como proprietário.

Além disso, você tem o direito de ser informado se houver processos judiciais pendentes ou julgamentos pendentes contra o HOA.

Se houver algo que você não entende, pergunte ao seu corretor de imóveis ou procure um advogado para explicar os problemas.

Tem um problema pendente?

Você já deve estar morando em um HOA e há um problema; o primeiro passo é resolver isso imediatamente. Não deixe as coisas ficarem sem supervisão. Eles podem aumentar. Geralmente tudo é muito oportuno quando se trata de uma disputa. Então não hesite

Coloque sua reclamação por escrito o mais rápido possível; seja por e-mail ou carta. Você deve manter a documentação. Portanto, se você enviá-lo pelo correio, faça-o por meio de recibo de devolução certificado ou, pelo menos, um comprovante de envio.

Cite qualquer / todas as infrações de acordo com os documentos regulamentares que você pode estar contestando.

Participe de uma reunião. A maioria das reuniões do Conselho é aberta aos membros, e as atas das reuniões são mantidas. Você pode falar ou enviar documentação para registro, se necessário, para se referir a colocar o Conselho e / ou a Associação em notificação.

Familiarize-se com a lei do seu estado

Se o seu estado em particular legislou estatutos e leis para associações governantes, eles geralmente substituirão qualquer um dos seus documentos regulamentares caso haja um conflito.

Verifique as Leis Estaduais e Agências Regulatórias aqui.