Execução de hipoteca: conheça seus direitos legais

Não deixe sua casa acabar na excursão de ônibus.

Gruntzookie CC-BY-SA 2.0 via Wikimedia Commons

O que é o encerramento?

A execução hipotecária é um processo legal no qual um credor tenta recuperar o saldo de um empréstimo de um devedor que parou de fazer pagamentos ao credor, forçando a venda do ativo usado como garantia do empréstimo. Formalmente, um credor hipotecário (credor hipotecário) ou outro titular de garantia obtém a rescisão do "direito equitativo de resgate" de um tomador de hipoteca (hipotecário), seja por ordem judicial ou por força de lei (após seguir um procedimento legal específico).

Normalmente, um credor obtém um juro de segurança de um mutuário que hipoteca ou dá um ativo como uma casa para garantir o empréstimo. Se o devedor entrar em default e o credor tentar retomar a posse da propriedade, os tribunais de patrimônio podem conceder ao devedor o direito eqüitativo de resgate se o devedor pagar a dívida. Enquanto esse direito eqüitativo existir, será uma nuvem no título, e o credor não pode ter certeza de que poderá retomar a posse da propriedade com sucesso.

Portanto, por meio do processo de execução hipotecária, o credor busca excluir o direito equitativo de resgate e obter o título legal e equitativo da propriedade em uma taxa simples. Outros detentores de gravames também podem cancelar o direito do proprietário de resgate de outras dívidas, como impostos vencidos, contas de empreiteiros não pagas ou taxas de associação ou avaliações de proprietários de imóveis em atraso.

Tipos de execução hipotecária

• O encerramento judicial deve ser processado e a casa vendida sob a supervisão de um tribunal.
• O encerramento não judicial pode ser processado e a casa vendida sem a supervisão de um tribunal. Esta é uma maneira mais rápida de os bancos concluírem o processo de execução hipotecária.

O modo como as execuções hipotecárias são processadas depende se o estado em que sua casa está localizada é judicial ou não judicial. O gráfico abaixo descreve o estado do processo por estado.

Gráfico de execução hipotecária estado por estado

Estado	Estado judicial ou não judicial	Duração do processo por dias
Alabama	Não Judicial	270
Alasca	Não Judicial	300
Arizona	Não Judicial	300
Arkansas	Não Judicial	280
Califórnia	Não judiciário	300
Colorado	Não Judicial	330
Connecticut	Judicial	690
Delaware	Judicial	480
Distrito da Colombia	Não Judicial	300
Flórida	Judicial	660
Georgia	Não Judicial	270
Guam	Não Judicial	500
Havaí	Judicial	500
Idaho	Não Judicial	440
Illinois	Judicial	480
Indiana	Judicial	480
Iowa	Judicial	480
Kansas	Judicial	330
Kentucky	Judicial	420
Louisiana	Judicial	390
Maine	Judicial	570
Maryland	Não Judicial	485
Massachusetts	Não Judicial	350
Michigan	Não Judicial	270
Minnesota	Não Judicial	270
Mississippi	Não Judicial	270
Missouri	Não Judicial	270
Montana	Não Judicial	360
Nebraska	Não Judicial	330
Nevada	Não Judicial	360
Nova Hampshire	Não Judicial	270
Nova Jersey	Judicial	750
Novo México	Judicial	450
Cidade de Nova York	Judicial	990
Nova york	Judicial	820
Carolina do Norte	Não Judicial	300
Dakota do Norte	Judicial	405
Ohio	Judicial	450
Oklahoma	Judicial	420
Oregon	Não Judicial	330
Pensilvânia	Judicial	480
Porto Rico	Judicial	720
Rhode Island	Não Judicial	330
Carolina do Sul	Judicial	420
Dakota do Sul	Judicial	360
Tennessee	Não Judicial	270
Texas	Não Judicial	270
Utah	Não Judicial	330
Vermont	Judicial	510
Ilhas virgens	Judicial	510
Virgínia	Não Judicial	270
Washington	Não Judicial	330
West Virginia	Não Judicial	290
Wisconsn	Judicial	480
Wyoming	Não Judicial	270

Conheça seus direitos

De perto e pessoal

Escrevo este artigo por experiência própria, pois estive em guerra com o Bank of America e posso atestar pessoalmente os meios antiéticos, enganosos, enganosos e espalhafatosos pelos quais eles lucram com os infortúnios de seus mutuários.

Eu poderia passar um mês inteiro e milhares de páginas citando exemplos, mas basta dizer que, se o público em geral realmente examinou profundamente todos os fatos da crise financeira que enfrentamos agora, deve haver uma demanda muito mais forte e mais alta por justiça. Esses crimes bancários e de Wall Street deveriam ser processados ​​e os infratores, presos. Em vez disso, nossas agências governamentais que supervisionam o setor bancário avisam esses bancos para corrigirem sua situação e começarem a se policiar.

Policiando a si próprios? Não é o mesmo que usar presidiários como guardas ou o IRS pedir ao suspeito de fraude fiscal para fazer uma auto-auditoria e enviar-lhes um relatório? Sou o único que vê um problema real nisso?

O jogo da papelada perdida

Esta foi a minha experiência de modificação, assim como milhões de outras pessoas passando pelo "Inferno da Modificação". Wells Fargo, Bank of America, HSBC e outros usam o mesmo jogo para evitar modificações. Depois de ouvir tantos, acredito que todos esses bancos têm um script que é usado quando mutuários em dificuldades solicitam modificações. Embora os vídeos sejam um pouco longos, isso é o que os mutuários chamam de inferno da modificação.

Posso dizer pessoalmente que estive no inferno e voltei e, para o qual não deveria haver surpresa, nunca foi concedida uma modificação. Este é um excelente exemplo do que é conhecido como fraude no incentivo. O banco ainda mantém você fazendo pagamentos enquanto eles estão rastreando você diretamente para o encerramento. Alguns tribunais estão começando a ver isso como realmente é e estão defendendo a lei. Muitos outros tribunais ainda recusam porque o banco não fez nada de errado. Você é o juíz.

Os banqueiros estão jogando uma versão fraudada do Banco Imobiliário.

Jogos universitários PD-BY via Wikimedia Commons

Bônus obscenos e resgate de impostos - a vida não é grande?

Esses bancos receberam bilhões de dólares dos contribuintes com suas simples ameaças de que negar a eles o resgate prejudicaria o país. Um estudo minucioso dos principais economistas mostra como realmente é. O único dano real será para os bolsos dos grandes banqueiros, quando eles não puderem mais tirar milhões de dólares a cada ano em bônus pagos pelos contribuintes e às costas de proprietários em dificuldades. Este é o jogo dos banqueiros de uma versão fraudada do Monopólio, a seu favor. O jogo consiste em encerrar e tomar as casas por todos os meios possíveis.

Esta foi uma máquina de esquema de fazer dinheiro bem organizada e bem planejada pelos maiores bancos e Wall Street. A maioria das pessoas nunca poderia imaginar os trilhões e trilhões de dólares que os bancos e Wall Street ganharam e continuarão a ganhar com os contribuintes e proprietários de casas em apuros, bem como com as mesmas práticas comerciais em andamento.

Quando o CEO do JP Morgan, Jamie Diamond, foi questionado sobre a falta de regulamentação financeira e grandes perdas para os investidores, sua resposta foi que o país é livre (bip). Sim, Sr. Diamond, fique à vontade para os banqueiros e Wall Street encherem seus bolsos e contas off-shore. Infelizmente, Sr. Diamond, as pessoas comuns estão se sentindo um pouco menos livres a cada dia.

Lista dos próximos leilões de um escritório do condado.

Patricia Drury CC-BY-SA 2.0 via Wikimedia Commons

Olhe ao redor: O que você vê?

Mas e quanto aos danos colaterais? Está tudo acabado e em todos os lugares que você olhar. Ele toca e afeta a todos nós de maneiras diferentes. Indivíduos e famílias são deixados destruídos e destituídos, o valor de nossas propriedades despencou, o crime e o suicídio estão aumentando, os bairros agora são deixados sem vigilância e as casas vazias se tornaram casas ocupadas. Os fundos de pensão e aposentadoria evaporaram com base na ilusão de títulos lastreados em hipotecas.

Mas enquanto os fundos de pensão evaporavam e os proprietários de casas eram jogados nas ruas, os escalões superiores dos bancos e de Wall Street recebiam bônus enormes e viviam como reis e rainhas. De acordo com esses bons homens de negócios e garotas, qualquer um que achar isso inescrupuloso está com inveja e tentando iniciar uma guerra de classes. Como disse Dimond, "é um país gratuito (bip)".

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Propaganda de Banco

É impressionante, e encobrir isso é errado em tantos níveis que seria um assunto para um artigo inteiro sozinho. Não acredite no que você ouve através dos porta-vozes da mídia dos grandes bancos que proprietários caloteiros causaram esta crise e que não há correlação com execuções hipotecárias, aumento do crime e morte de famílias; é apenas sua propaganda na esperança de que as massas acreditem, para que continuem fazendo o que fizeram.

É falta de justiça continuar a permitir que esses crimes continuem. Todos os jogadores devem ser investigados e processados ​​e, se forem considerados culpados, não deve haver nenhum cartão de "saia da prisão". Fazer menos é uma tragédia para todos os americanos.

A verdade real: rastreamento duplo

A verdade: investigações intensas mostram que o "inferno da modificação" é um jogo por si só. Os bancos nunca têm intenção de modificar a maioria desses empréstimos. Na verdade, os bancos estão apenas pagando os empréstimos e suas taxas de serviço são baseadas em uma porcentagem do saldo da hipoteca. O jogo é jogado assim:

1. Você é instruído a solicitar uma modificação e a enviar toda a papelada e um formulário por telefone é feito.
2. É-lhe dito para pagar uma determinada quantia durante o processo de modificação, portanto, o banco ainda está recebendo dinheiro de você.
3. Durante esse período, o banco está adicionando taxas de atraso, taxas de inspeção, seguro e outras taxas de lixo para aumentar o saldo devido. A maioria dessas empresas são subsidiárias dos bancos.
4. Você é informado de que os procedimentos de execução hipotecária estão em espera enquanto o processo de modificação em andamento continua. No entanto, isso não é verdade e eles estão avançando com o encerramento enquanto você pensa que está recebendo uma modificação.
5. A próxima coisa que você sabe, é notificado ou talvez não notificado de que sua casa foi ou será vendida em leilão. Algumas pessoas nem sabem que está acontecendo até que o xerife apareça para processar um despejo porque a casa não é mais deles. Famílias com crianças são colocadas na rua junto com todos os seus pertences, sem tempo para fazer outros arranjos.
6. Nove em cada dez vezes, é o banco ou uma de suas afiliadas que compra a casa por um preço baixo.
7. Todo esse processo ficou conhecido como "Dual Tracking".

Se você estiver atrasado no pagamento da hipoteca, precisará procurar ajuda jurídica imediatamente para que isso não aconteça com você. Abaixo estão as fontes de onde obter ajuda e informações jurídicas se você achar que está em perigo de execução hipotecária. Você não pode depender da exatidão das informações recebidas de sua companhia hipotecária. Sempre que possível, faça tudo por escrito.

Sites com informações sobre execução hipotecária e legislação

• Livinglies
• 4closurefraud
• HUD
• Espero agora
• Neighbour Works America

Fatos de execução hipotecária

• O seu estado é um estado de execução hipotecária judicial ou extrajudicial?
• 95% dos proprietários de imóveis em execução hipotecária não estão trabalhando com um advogado para garantir que seus direitos sejam protegidos. Você também deve ter um advogado para negociar com o banco em seu nome para garantir que você se beneficie das melhores alternativas.
• Quase 80% dos empréstimos contêm violações das leis e práticas de empréstimos.
• Mesmo que você não consiga interromper totalmente a execução hipotecária, poderá retardá-la por tempo suficiente para tomar outras providências.
• Você pode negociar uma redução de pagamento se tiver um advogado ou se achar que pode fazer isso sozinho. Descubra se a sua hipoteca contém violações do credor, que podem incluir multas monetárias, bem como modificações.
• Sinta-se um pouco mais seguro sabendo que você tem um plano e o tempo necessário para se reerguer.
• Saiba que modificações ou vendas a descoberto podem deixar uma deficiência de empréstimo ou impostos devidos depois que tudo for dito e feito. Não seja pego desprevenido mais tarde.

Estou litigando com o Bank of America como demandante pro se porque não consegui encontrar nenhum advogado em meu estado que pudesse ajudar o proprietário. Pessoalmente, aprendi muito do que sei nos sites mencionados acima: você pode contar com a exatidão das informações contidas em cada site. Eles também fornecem muitos outros links de recursos e informações para ajudá-lo a proteger você e seus direitos. Livinglies tem uma rede de advogados por estado que são conhecedores e lidam com a defesa da hipoteca.

Tenha muito cuidado com empresas de defesa hipotecária que prometem ajudá-lo e que querem dinheiro adiantado e prometem o mundo. Existem muitos golpes de modificação por aí (este comunicado do governo descreve alguns) e podem fazer com que você perca seu dinheiro e também sua casa.

Se você acha que está lidando com uma empresa que pode estar tentando enganá-lo, denuncie ao Ministério Público Estadual.

Homem de Brookline lutando para salvar sua casa

Infelizmente, investigações aprofundadas descobriram que esse inferno de modificação tem o único propósito de rastreamento duplo. O rastreamento duplo mantém os mutuários pagando enquanto prometem uma modificação do empréstimo, enquanto na verdade apenas pegam cada centavo e adicionam taxas de atraso e lixo. Os mutuários acreditam que estão em processo de modificação e, ao mesmo tempo, o banco avança com a execução hipotecária sem o conhecimento do mutuário.

Essa história chamou minha atenção e é outro exemplo muito bom dos milhões de pessoas que foram ou estão em um inferno de modificações pelos bancos grandes demais para falir. Essa também foi minha experiência pessoal, exceto que ainda estou lutando e suas tentativas de excluir até agora se mostraram fúteis. É por isso que você deve ficar por dentro da sua situação, tentar fazer tudo por escrito, saber seus direitos e como lutar contra ela.

A história de Ray Lavoie - uma de milhões de histórias semelhantes

Link da história do vídeo de Ray Lavoie

Este artigo é direto do Nashutelegram.com, escrito por Joseph G. Cote, e que eu gostaria de compartilhar. A história de Ray é o que alguns de nós que já passamos por ela chamam de "inferno da modificação".

Ray Lavoie construiu sua casa em Brookline há mais de 20 anos. Ele acrescentou uma loja ao lado e administra seu negócio de marcenaria personalizada a partir dela. O processo de execução hipotecária pode significar que ele está fora de casa e do trabalho.

Ele acrescentou uma loja ao lado e administra seu negócio de marcenaria personalizada a partir dela. O processo de execução hipotecária pode significar que ele está fora de casa e do trabalho.

BROOKLINE - Ray Lavoie é um self-made man, mas eventualmente, todo mundo precisa de uma mão.

Ele aprendeu sozinho carpintaria, começando na garagem dos pais e fazendo escadas por tentativa e erro. Depois disso, vieram as janelas, depois os enfeites e assim por diante.

Eventualmente, ele estava construindo casas de fora para dentro. Ele trabalha para si mesmo agora, e faz isso há 28 anos, trabalhando em madeira fina. Ele construiu a casa de seu irmão e a de sua irmã. Ele construiu a maior parte da casa em que mora em Cleveland Hill Road depois de comprar o terreno há 21 anos. Ele construiu a enorme oficina ao lado da casa, onde passa a maior parte dos dias serrando, lixando, pregando e construindo.

É aquela casa e a oficina onde ele ganha seu sustento que ele está tentando resgatar da execução hipotecária e a razão pela qual ele finalmente teve que pedir ajuda.

Por enquanto, Lavoie, sua esposa e duas filhas adolescentes estão morando em uma casa que o Bank of America comprou em um leilão - um leilão que Lavoie diz que nunca deveria ter acontecido, e rezando para que a venda seja revertida.

Lavoie, 48, terminou de construir sua casa em 1991. Tudo ia muito bem até cerca de um ano e meio atrás, quando a recessão econômica de alguns anos antes finalmente o atingiu.

O negócio estava lento - muito lento. Poucas pessoas estavam refazendo a cozinha ou construindo um anexo sem saber por quanto tempo seriam empregadas.

“Ninguém se sentia confortável no trabalho alguns anos atrás”, disse Lavoie. "Eles se seguraram e a bola de neve cresceu."

O trabalho se recuperou para Lavoie agora, mas pode ser tarde demais. Ele atrasou sua hipoteca. Não foi tudo de uma vez. Ele perdeu um pagamento e então fez um. Ele errou um par e fez um, depois errou um e acertou dois. E assim por diante.

Por fim, o Bank of America ligou e, após meses tentando trabalhar com eles e sendo rejeitado, Lavoie entrou com a execução hipotecária.

Lavoie então contatou a HSI Trust, um grupo sem fins lucrativos que ajuda proprietários de casas a lutar contra a execução hipotecária. A HSI conseguiu que o Bank of America revisse o empréstimo de Lavoie para modificação.

Mas foi então que uma série de confusões e falhas de comunicação veio à tona, e antes que Lavoie soubesse que sua crítica havia sido negada, um leiloeiro parou em sua garagem.

Foi só depois que a casa foi vendida - felizmente, de volta para o Bank of America, evitando assim a complicação de um terceiro proprietário - que o banco disse a Lavoie que precisava de um determinado formulário, e foi por isso que seu pedido de modificação do empréstimo foi negado.

Mas, de acordo com Michele Varney, a vice-presidente de comunicações do cliente que está cuidando do caso de Lavoie na HSI Trust, esse formulário nunca foi solicitado. Mesmo que fosse, o formulário se aplica a uma parceria comercial, e Lavoie é o único proprietário.

“Nossa opinião é que o Bank of America não deve executar a hipoteca de alguém porque o gerente de relacionamento com o cliente que cuida do caso ignora as leis tributárias”, disse Varney. “Não tínhamos ideia de que ele estava fora de revisão. Achamos que foi encerrado indevidamente. ”

“É uma situação horrível”, disse Lavoie. "Eu fui executado e eles nem me disseram."

Mesmo que os Lavoies não se qualifiquem para a modificação do empréstimo, o banco deve avaliar seu caso para ver se ele se qualifica para uma série de outros programas antes de realizar o leilão, disse Varney.

“Este leilão nunca deveria ter passado”, disse ela. “Eles não o revisaram apropriadamente da maneira que deveriam.”

O Bank of America não respondeu aos pedidos de comentário.

Enquanto isso, Lavoie confia em Varney, continua trabalhando e tenta não pensar em perder a casa que construiu e onde criou duas filhas - sem falar na ampla oficina que construiu e onde ganha a vida.

"Eu coloquei isso no fundo da minha mente", disse Lavoie. “Eu tento o meu melhor para não deixar a ansiedade tomar conta de mim. Esperançosamente, isso será resolvido e revertido e eu posso obter uma modificação do empréstimo e seguir em frente.

“O futuro é brilhante para mim, mas se eu não resolver isso, com certeza será um golpe devastador.”

Lavoie sabe que ele e sua família passarão pela execução da hipoteca e pelo leilão de alguma forma. Mesmo que a venda não seja revertida, ele disse que ainda terá milhares de lembranças da casa e da propriedade - surfista de neve por horas na floresta nos fundos, passando tempo com amigos e família em volta de fogueiras no quintal.

“Este é quem eu sou”, disse ele. “Isso é o que eu e minha família somos. Isso sempre estará lá. O banco não pode tirar isso de mim. ”

Isso não quer dizer que ele está desistindo.

“Eles se aproveitam das pessoas. Período. Porque eles podem ”, disse Lavoie. “Estou pensando em ficar aqui muito mais tempo. Vou fazer funcionar de alguma forma. Quer dizer, eu preciso. Eu tenho duas meninas. ”

Você faz banco com esta empresa?

Aqui está uma jovem que defendeu o que ela acredita ser a coisa certa a fazer. Ela é uma história como milhares de outros funcionários que acharam o caráter moral de suas condições de trabalho intolerável. Muitos desistiram por vontade própria e outros que discordavam da política da empresa foram desligados. Se você faz suas transações bancárias aqui, pode ser hora de bancar com outra empresa.

Os bancos comunitários poderiam usar o negócio extra, ter mais integridade e querer fazer parte da comunidade. Você já viu como fazer negócios com os bancos comunitários locais? É um passo que todos podem dar e que é tirar seu negócio dos bancos Too Big To Fail. Muitos parabéns à jovem corajosa do vídeo.

Resumo

A ameaça de execução hipotecária é assustadora. O melhor conselho de quem já percorreu a estrada da execução hipotecária é primeiro educar-se com os fatos da execução hipotecária. Entre em contato com uma das agências sem fins lucrativos para obter ajuda e orientação. As fontes que listei são fontes confiáveis ​​e confiáveis; usa-os. Assim, você se familiarizará com todo o processo e também com seus direitos.

O gráfico acima fornece o número aproximado de dias desde o início da venda do imóvel por estado. Lembre-se de que há maneiras de atrasar mais esse processo com base nas circunstâncias do indivíduo e nos detalhes do empréstimo. Levei um ano para me sentir confortável com todo o conhecimento e ainda estou aprendendo.

Também tenha em mente que a defesa de execução hipotecária é uma área do direito relativamente nova e muitos advogados não são treinados ou atualizados sobre os prós e contras dessa área do direito. Procure um advogado que conheça a defesa contra a execução duma hipoteca. Isso é muito importante ou você acabará gastando dinheiro em honorários advocatícios que não ajudarão em nada. Essa deve ser a primeira pergunta a qualquer advogado que você contate.

Se você escolher ou não tiver escolha a não ser ir sozinho… proceda com cuidado, questione tudo e exija respostas do credor fingido (eles são apenas o prestador de serviços, não o credor real). Se você não conseguir fazer o seu pagamento, sugiro enviar ao credor fingido uma Solicitação por Escrito Qualificada que irá colocá-los em notificação por escrito. Se eles enviarem um aviso de inadimplência que diga para notificá-los por escrito se você contestar a dívida; você tem apenas 30 dias para enviar uma carta de contestação de dívida. Envie a carta por carta de retorno certificada. Na verdade, eu envio tudo e qualquer coisa para eles ou seus advogados por correspondência certificada. Cubra suas bases porque eles mais do que provavelmente alegarão que nunca receberam o que quer que você os tenha enviado.

O Loansafe é outro site que também possui informações e fóruns para se comunicar com outras pessoas que estão passando pelas mesmas dificuldades. Existem exemplos de solicitações por escrito qualificadas em toda a Internet. Use os exemplos para ajudá-lo a escrever o seu. Informe-se e saiba quais são os seus direitos ou perderá a sua casa e nem saberá se foi uma execução judicial ou não. Quanto mais forte você conhecer seus direitos e quaisquer violações da parte deles, maiores serão as chances de forçá-los a negociar. Eles querem sua casa. É assim que eles ganham quantias obscenas de dinheiro. Não apenas desmorone, mantenha sua posição e lute contra eles.