Processo de compra de casa pela primeira vez desde o orçamento até a mesa de fechamento

Processo de compra passo a passo:

Calculando o Orçamento
Pré-qualificação de credor
Escolha de um agente imobiliário
House Shopping
Inspeção Domiciliar
Fazendo uma oferta
Contrate um advogado imobiliário
Pré-aprovação do credor
Mesa de Encerramento

Ao comprar uma nova casa, muitos vão direto para a internet ou livraria para se informarem sobre o processo e o que esperar. Depois de passar por isso, posso dizer que é quase impossível se preparar completamente para o que está por vir na compra de sua primeira casa. Estados, condados e até cidades podem ter suas próprias regras e regulamentos sobre a compra de uma casa, de forma que a experiência de nenhuma pessoa seja realmente a mesma. Eu também fui um daqueles compradores novos e entusiasmados que sentiam que poderia antecipar tudo o que viria apenas com minhas pesquisas frequentes no Google, mas é difícil saber até que você realmente passe por isso.

Só posso esperar que minha história individual dê ao próximo novo comprador uma pequena base sobre o que esperar, com quem você estará lidando durante todo o processo em diferentes estágios e como se preparar para a espera. Da oferta ao fechamento pode levar de 60 dias a 3 meses ou mais, mas em média é cerca de 60 a 90 dias. Não estou incluindo execuções hipotecárias ou vendas a descoberto, que são um jogo totalmente diferente. Minha história é sobre a compra regular de uma residência unifamiliar em Long Island, NY, na cidade de Brookhaven.

Calculando o Orçamento

Vamos começar do início pensando em quanto você pode pagar por mês em hipotecas, impostos sobre a propriedade, PMI e seguro residencial. Para aqueles de vocês que podem ter pensado que o começo era uma busca em casa, vocês não estão sozinhos. Acho que a maioria das pessoas tentará fazer a parte divertida primeiro, como ver casas online ou abrir casas. No entanto, definitivamente não é o primeiro passo! Na verdade, a maioria dos representantes de hipotecas, corretores e agentes imobiliários não só deseja saber seu orçamento imediatamente, mas também quer saber se um credor concorda com o que você está dizendo que é seu orçamento. O aspecto do dinheiro não é a parte mais divertida, mas é a maneira mais responsável de começar sua busca por uma casa. Por que encontrar aquela casa dos seus sonhos se você nunca pode comprá-la? Muito da atitude atual sobre descobrir o que você pode pagar deriva da crise imobiliária.Muitos estavam entrando em casas que simplesmente não podiam pagar e perderam-nas em algum momento devido à execução de hipotecas por causa disso. Todo aquele dinheiro suado para pagar a casa acabou. Não queremos que isso aconteça com você!

Agora, embora existam regulamentos muito mais rígidos para a tomada de hipotecas, alguns bancos, eu sinto, ainda permitem mais do que o que eu penso estar dentro de um orçamento razoável. A diferença, para mim, entre um orçamento regular da perspectiva de um banco e um orçamento razoável é que um orçamento razoável é um pouco mais realista para como as pessoas vivem ou, mais especificamente, querem viver. Todos querem viver dentro de suas possibilidades, mas é importante fazer uma lista de para onde você deseja que essa renda discricionária realmente vá. Bem, vamos ser honestos,deveria ir para uma conta poupança, mas onde você gosta de gastar essa poupança? Você gosta de fazer compras ocasionais como uma bolsa Gucci nova ou gosta de sair para comer todas as noites enquanto cozinha? Você sempre quer aquele carro novo quente ou prefere economizar cada centavo para aquela viagem de férias única na vida? Você, e talvez até uma pessoa querida, precisa sentar-se seriamente e discutir honestamente onde gostaria de gastar essa renda extra. Há muito debate sobre o tópico da quantidade certa de receita discricionária entre os consultores financeiros e isso depende muito de muitos fatores - como residir em uma área de alto custo de vida ou talvez saber que você tem família para contar financeiramente, se houver foram uma emergência. No entanto, a maioria concordaria que deveria estar entre 30 a 50%. E só para esclarecer,A renda discricionária é o gasto de dinheiro após os impostos que não são gastos nas 'contas obrigatórias' - alimentação, abrigo, pagamentos com cartão de crédito e transporte.

Pré-qualificação de credor

Isso me leva à primeira pessoa com quem você se encontrará em todo o processo, seu credor para uma pré-qualificação. Isso é importante porque seu corretor de imóveis precisa disso para que você possa ver uma casa aberta. Seu credor pode ser um corretor, um representante do credor bancário ou um representante do banco hipotecário. Dependendo de onde você está procurando uma casa, os benefícios de cada um podem variar. Para nós, um corretor foi a melhor opção porque trabalha diretamente para nós e tem associações com vários bancos credores. Ele pode então pesquisar o melhor negócio em taxas de juros. Você sempre deve obter várias citações de qualquer maneira. No início, ficamos desconfortáveis com a ideia de sentar com um credor e gastar seu tempo, quando talvez não acabemos indo com ele. Contudo,todos a esse respeito foram profissionais e entenderam que estávamos explorando todos os caminhos antes de tomar uma decisão. Eles também lidam com isso o tempo todo, então não se sinta mal. Ao tomar sua decisão, você deve escolher com quem se sente mais confortável. Para nós, o mais importante era o acesso. Queríamos ser informados em cada etapa do caminho e o corretor com o qual nos reunimos se concentrou nisso quando falamos com ele e, em última análise, foi assim que tomamos nossa decisão final.

Sabíamos que provavelmente estávamos recebendo uma hipoteca fixa de 30 anos, ou hipoteca padrão, com apenas 5% de redução. Sabíamos desde o início que precisávamos pagar o PMI (“seguro hipotecário privado”) com nossos custos mensais de hipoteca, pois não podíamos alcançar os 20% necessários para não ter que pagá-lo. O PMI é apenas um pagamento para cobrir o credor para aqueles que não têm o suficiente para ter 80% do capital inicial em sua casa. Depois de atingir o patrimônio líquido de 80%, não é mais um pagamento que você precisa fazer. Para a maioria, isso pode ser de 7 a 10 anos, dependendo do valor do empréstimo. Não é tão ruim quanto parece, porque muitos empréstimos do governo exigem PMI para a vida do empréstimo. Esse cenário é bastante típico para compradores de casas de renda média pela primeira vez.Meu noivo e eu ganhamos muito para nos qualificarmos para quaisquer empréstimos do governo ou programas estaduais ou municipais, mas não ganhamos o suficiente para economizar 20% de inatividade tão cedo.

Escolha de um agente imobiliário

Após obter a pré-qualificação, que não é a mesma coisa que a pré-aprovada, você está pronto para falar com o seu corretor de imóveis. Lembre-se de que o credor do qual você obtém sua pré-qualificação não precisa ser necessariamente o credor hipotecário no final. Você poderá pesquisar hipotecas e taxas de juros em outro momento do processo. Você ainda precisará divulgar toda a sua situação financeira e passado monetário no momento da pré-qualificação - isso inclui, mas não se limita a salários atuais, W2s, declarações de impostos, dívidas atuais, pagamentos mensais atuais e saldos de contas correntes e de poupança.

Como escolher um agente

Comprando sua primeira casa: um guia passo a passo - brochura

House Shopping

Depois de calcular nosso orçamento, começamos a busca por uma casa. Usamos os sites típicos de Zillow e Redfin para encontrar algumas casas no início e, embora a maioria deles seja bastante precisa para o que está disponível, saiba que um corretor de imóveis terá as listagens mais precisas. O seu agente provavelmente dará a você acesso aos sites de pesquisa apenas para agentes, o que tem benefícios para cada lado - eles podem rastrear o que você marcou como seus favoritos e você pode ter o conforto de saber que é o mais atualizado listagens de datas.

Agora, esta é a parte mais divertida do processo, então aproveite! Saiba realmente o que você quer em uma casa, seja ela um consertador ou pronto para morar, e vá para o máximo de casas abertas que puder. As fotos às vezes não fazem justiça à casa e outras vezes as fotos podem ser de uma época em que a casa era mais atualizada. Vê-lo pessoalmente é a única maneira de saber o que você realmente está conseguindo. Além disso, tente ser o mais honesto possível com seu agente - se ir acima de um determinado teto for uma quebra de contrato, diga a ele, se não houver chance de você comprar uma casa sem um porão, pode muito bem ser sincero sobre isso. Não perca seu ou seu tempo; tornará a experiência de busca de uma casa mais agradável.

Depois de encontrar algumas casas nas quais está interessado, faça um passeio por ela em diferentes horas do dia e em diferentes dias da semana antes de fazer uma oferta. Você pode ficar impaciente ou pensar que não quer que esta casa dos sonhos escorregue de suas garras, mas não se precipite. Às vezes, os bairros podem parecer maravilhosos em uma tarde de domingo, mas terríveis ao anoitecer ou talvez até mesmo um vizinho barulhento que só sai depois das 5

Lista de inspeção residencial

Inspeção residencial e oferta

Depois de escolher a casa dos seus sonhos, contrate um inspetor para uma inspeção residencial antes de fazer uma oferta. Eles podem ser profissionais de inspeção ou engenheiros - o que for de sua escolha. Sempre peça uma cópia do relatório. É isso que você está pagando, o que pode variar de $ 350 a $ 550. Após esta inspeção, você pode fazer sua oferta. Anote tudo o que você deseja incluir no contrato, tanto quanto para ser reparado, incluído com a casa, etc.

Contrate um advogado imobiliário

Isso nos leva à próxima etapa após fazer uma oferta: contratar um advogado. A legislação imobiliária pode variar de muito complexa a bastante simples. Os honorários dos advogados também variam com base nisso. Nosso contrato era bastante simples, pois incluímos em nosso contrato apenas a manutenção dos eletrodomésticos, caso contrário, estávamos levando a casa como está. Seu advogado tratará do advogado do vendedor e também definirá o título, que faz parte dos custos de fechamento. Ele precisará do nome e número de contato do seu agente imobiliário e do representante do credor, pois ele também define a hora e a data de fechamento com os vendedores.

O que os credores querem ver


Pagamentos atuais
W2s
Declarações fiscais
Dívida ou Índice de dívida
Pagamentos mensais
Saldo de Verificação / Poupança

Pré-aprovação do credor

Enquanto toda a papelada do contrato está sendo finalizada, você preencherá seu cheque de entrada e buscará uma hipoteca para pré-aprovação. O credor hipotecário precisará das informações de contato do seu agente imobiliário e do seu advogado para que cada um possa manter contato sobre as várias etapas que estão sendo concluídas. Em seguida, você se sentará com o seu credor e assinará todos os documentos necessários para o empréstimo e fornecerá qualquer papelada adicional que ainda não tenha sido fornecida - provavelmente serão apenas mais holerites.

Depois desse ponto, é realmente apenas um jogo de espera e deixar todas essas pessoas que você contratou fazer o seu trabalho. As melhores atualizações virão do seu corretor e advogado, já que eles estão puxando o gatilho na maioria das últimas etapas. Esta é a etapa em que a paciência é importante. Você está esperando que os vendedores assinem o contrato ou a companhia de títulos ou que o banco finalmente aprove o empréstimo. Pode ser uma infinidade de coisas, mas aguente firme - o fim está próximo.

Perguntas que todo comprador de imóvel residencial deve fazer - brochura

Mesa de Encerramento

E por último, seu dia de encerramento. Será em uma sala com seu advogado, o advogado do vendedor, o representante da empresa titular, seu agente imobiliário e o corretor do vendedor, seu corretor e um representante do credor. Os vendedores também estarão lá, o que pode ser estranho, mas tente aproveitar ao máximo o dia apenas assinando muitos, muitos papéis. O seu advogado irá guiá-lo por todo o processo e provavelmente já o terá informado no dia anterior sobre os cheques finais a serem feitos e para quem.

É um processo longo e árduo, mas vale o esforço. Você será o proprietário de uma casa quando pontuar seus 'eus' e cruzar seus 'Ts. Tudo que você precisa é de paciência, um pouco de sorte e conhecimento suficiente para passar por cada etapa.

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