Moratória de despejo estendida? nem tudo está perdido para o proprietário

Existe uma antiga maldição chinesa que diz “que você viva em tempos interessantes”. Interessante é um bom termo para os dias em que vivemos, ainda mais pelo fato de que a causa da hiperventilação hoje em dia vem da China.

Os números não parecem que estamos chegando a uma queda no mercado imobiliário, no entanto, algumas pessoas estão passando por dificuldades financeiras, colocando-as em uma posição semelhante à do último grande colapso imobiliário. Durante esse tempo, muitas pessoas se viram devendo muito mais do que valia a sua propriedade. Os bancos não estavam com disposição para barganhar, ou as pessoas não tentaram, então mais do que alguns proprietários simplesmente abandonaram sua propriedade depois de morar lá muitos meses enquanto embolsavam o pagamento da hipoteca.

Isso pode acontecer desta vez para aqueles que compraram sem, ou quase nenhum, dinheiro para baixo e eles não têm patrimônio líquido para falar sobre e pouca renda. Felizmente, grande parte da economia está voltando e, salvo um evento catastrófico em novembro, pode continuar e resolver muitos desses problemas.

Proprietários comerciais aprenderam

Os proprietários de algumas propriedades comerciais que foram particularmente afetadas pelo isolacionismo pessoal inspirado no COVID-19 adotaram uma estratégia semelhante. Sem mencionar nomes, eles estão disponíveis para quem os procura, algumas grandes organizações de hotéis e shoppings deixaram de fazer pagamentos em locais problemáticos… enquanto estão juntando fundos para investimentos mais adequados para o mundo de hoje.

A desaceleração econômica está atingindo os banqueiros também. Também afetará os governos locais, a menos que esses mesmos banqueiros contribuam para o pagamento do imposto sobre a propriedade. Alguns desses mesmos proprietários comerciais, e outros, descobriram uma maneira de fazer limonada com esses limões. Aqueles com posições de caixa decentes que os ajudam a enfrentar esta tempestade financeira compraram de volta as notas com descontos significativos.

Suas ações, se nada mais, nos mostram que quando coisas ruins estão acontecendo, não se esconda debaixo da cama em posição fetal, mas olhe ao redor. EXISTEM oportunidades. Você pode ter que entender a alavancagem para fazê-los funcionar. Quero dizer, o que um banqueiro vai fazer com um shopping ou hotel vazio?

Trazendo isso para o investidor individual

Essa estratégia funcionará para o investidor individual com seus imóveis para alugar? Os banqueiros realmente não querem retomar um grande número de propriedades. Com as regulamentações bancárias como são, eles não podem ter uma porcentagem muito grande de empréstimos inadimplentes em seus livros.

Muitos investidores compram propriedades com empréstimos privados de pessoas físicas - às vezes amigos, às vezes vendedores pegando de volta o papel de suas propriedades. Nesses casos, não é uma instituição sem rosto e sem coração que dá dinheiro para causas de que você não gosta, é pessoal - pessoas reais se machucando.

Em qualquer dos casos, pode ser prejudicial para o proprietário do imóvel. Com os bancos, a menos que você tivesse um bom relacionamento que não exigisse garantia pessoal para o empréstimo, o crédito pessoal está no lixo. Mesmo que não houvesse garantia, provavelmente não haverá outro empréstimo semelhante no futuro próximo. Com credores individuais, sua integridade pessoal e, possivelmente, amizade, acabam, junto com o potencial para negócios lucrativos no futuro.

Considerando despejo

Quer você queira ou não, às vezes expulsar o inquilino é uma questão de sua própria sobrevivência. Quantos pagamentos de aluguel em quantas unidades você pode perder antes que a crise financeira comece? Conheço alguns proprietários que iniciam o processo se o cheque do aluguel atrasar cinco ou dez dias. Tento não alugar para esse tipo de inquilino e não gosto de ser colocado nessa posição. No entanto, é um fato da vida quando você fornece moradia.

Principalmente se você tiver poucas unidades e conhecer os inquilinos pessoalmente, pode até considerá-los amigos. No entanto, se você tem despesas e a administra como um negócio em vez de uma instituição de caridade, às vezes descobrirá que os problemas deles se tornarão seus.

Anos atrás, me ofereceram uma propriedade que foi alugada para um senhor mais velho e sua filha. Eles estavam tendo problemas para pagar o aluguel que estava muito abaixo do mercado, e o proprietário sentiu que preferia vender o lugar e deixar que outra pessoa cuidasse dele. Olhei para o lugar e conversei com o homem e cheguei à conclusão de que não fui eu quem tirou o dono da prisão. Para alguns de nós, isso não é apenas um negócio de dólares e centavos… mesmo que seja um negócio.

Junto vem a moratória de despejo

Recentemente, ouviu-se nos fundos dos escritórios de investidores imobiliários choros e lamentações sobre a proibição do CDC aos despejos. Isso é bom para o locatário, mas e o proprietário do imóvel, que ainda tem pagamentos de hipotecas e impostos sobre a propriedade, e ainda se espera que mantenha a propriedade em condições habitáveis. Essa decisão resolve apenas metade do problema.

Os banqueiros renunciarão aos pagamentos? Talvez. O coletor de impostos será solidário? Aqui você pode ter um pouco de margem de manobra, se já não estiver muito atrás. E a companhia elétrica, se você cuida dos serviços públicos?

Não precisa entrar em pânico

As coisas não são tão terríveis quanto você pode pensar ao ouvir as cabeças falantes na TV. Os inquilinos não podem usar isso apenas como uma desculpa para endurecer o proprietário. Eles devem solicitar essa proteção e mostrar que perderam sua renda e que pagaram o máximo que podiam pelo aluguel. Se executado corretamente, não será um refúgio para caloteiros.

Como geralmente é o caso, se houver inquilinos que foram prejudicados financeiramente por esse desligamento induzido pelo pânico, e você geralmente está feliz com eles, fazer algum tipo de negócio é geralmente melhor do que expulsá-los. Se você tiver um empréstimo bancário, agora pode ser a hora de rever os termos do empréstimo. O mesmo pode se aplicar a credores privados, mas tenha em mente que a maioria dos banqueiros tem os recursos para transportar você (e seus inquilinos) como BoA, se assim decidirem. Basta ter em mente que eles só podem carregar alguns empréstimos inadimplentes.

Tudo o que podemos fazer é o que temos feito. Levar as coisas um dia de cada vez, procurando oportunidades que podem estar logo abaixo da superfície, e não sendo superadas pela escuridão e destruição servidas para nós na maioria dos canais de notícias.