Determinar o valor de bens imóveis geradores de renda

Continue lendo para aprender como determinar o valor de uma propriedade imobiliária geradora de renda.

Tierra Mallorca

Você possui um imóvel que produz renda ou poderia gerar renda? Deseja determinar um valor aproximado para o imóvel?

Em caso afirmativo, as informações a seguir o ajudarão a chegar a um valor com base em informações específicas padrão. As informações podem ser aplicadas a uma casa unifamiliar, duplex, unidades múltiplas, propriedades comerciais, terrenos, lojas de varejo e outros imóveis geradores de renda.

Taxa de capitalização (Cap Rate)

A taxa de capitalização ou taxa de capitalização é um índice usado para estimar o valor das propriedades que geram renda. A taxa máxima é a receita operacional líquida dividida pelo preço de venda ou valor de uma propriedade expresso como uma porcentagem. A maioria dos investidores, credores e avaliadores usa a taxa máxima para estimar o preço de compra para diferentes tipos de propriedades que geram renda. Uma taxa de capitalização de mercado é determinada pela avaliação dos dados financeiros de propriedades semelhantes que foram vendidas recentemente em um mercado específico. Cada mercado é diferente.

O cap rate fornece uma estimativa de valor mais confiável do que um multiplicador de aluguel bruto de mercado (GRM), uma vez que o cálculo do cap rate utiliza mais detalhes financeiros de uma propriedade. O cálculo do GRM considera apenas o preço de venda e os aluguéis brutos de um imóvel. O cálculo da taxa máxima incorpora o preço de venda, os aluguéis brutos, as receitas não alugadas, o valor desocupado e as despesas operacionais de uma propriedade, fornecendo assim uma estimativa de valor mais confiável.

Em última análise, o vendedor está tentando vender ao menor limite possível, enquanto o comprador tenta comprar ao maior limite máximo possível. Da perspectiva de qualquer investidor, quanto mais alto o cap rate, melhor é o investimento. Outras variáveis ​​podem entrar em jogo, como localização, condição, etc., que nem sempre aparecem no Cap rate.

O cap rate é definido como “Net Operating Income” (NOI) dividido pelo valor de mercado. Você também pode obter o valor de mercado dividindo NOI / Cap Rate.

Um exemplo típico:

• Uma propriedade tem um NOI (Net Operating Income) de $ 80.000 e um preço inicial de $ 1.000.000.
• ($ 80.000 / $ 1.000.000) x 100 = 8% CAP RATE
• Uma propriedade tem um NOI (Net Operating Income) de $ 80.000 e um Cap rate de 8%. ($ 80.000 / 0,08) = $ 1.000.000

Multiplicador de aluguel bruto (GRM)

O multiplicador de aluguel bruto ou GRM é um índice usado para estimar o valor da propriedade que gera renda. O GRM fornece uma estimativa aproximada do valor e é muito menos detalhado do que o uso de dados vAP, mas é muito útil para analisar propriedades rapidamente com poucas informações disponíveis. Apenas duas informações financeiras são necessárias para calcular o Multiplicador de aluguel bruto de uma propriedade, o preço de venda e o total de aluguéis brutos. Se esta informação estiver disponível para várias vendas recentes de tipos semelhantes de propriedades de renda em uma área particular, ela pode então ser usada para estimar o valor de mercado de outras propriedades semelhantes naquela área. Alguns investidores usam um GRM mensal e alguns usam um GRM anual.O GRM mensal é igual ao preço de venda de uma propriedade dividido pela receita potencial de aluguel mensal e o GRM anual é o orifício de venda dividido pela receita potencial de aluguel anual.

O GRM de mercado é apenas uma estimativa aproximada do valor e tem algumas limitações, como não levar em consideração a taxa de vacância e as despesas operacionais. Lembre-se, quando você tiver informações suficientes para calcular as taxas de capitalização versus GRM, utilize as taxas de capitalização.

Um exemplo típico:

• Uma propriedade tem um preço de venda de $ 300.000 e aluguel mensal potencial de $ 3.500.
• $ 300.000 / $ 3.500 = 85,71 GRM
• No mesmo cenário, para calcular o "Valor de mercado estimado" em um GRM 80 e $ 3.500 em aluguéis:
• 80 x $ 3.500 = $ 280.000 (valor de mercado estimado)

Receita operacional líquida (NOI)

A receita operacional líquida é apenas isso, a receita operacional líquida de uma propriedade particular. É calculado tomando a receita bruta anual menos as despesas operacionais da propriedade particular. Isso inclui toda e qualquer receita da propriedade, bem como todas as despesas operacionais.

Um exemplo típico:

• Renda (aluguéis e outros) $ 250.000
• Valor da vaga: - $ 5.000
• Despesas operacionais: - $ 175.000
• Renda operacional líquida $ 70.000

Simplificando, a NOI mostrará quanto dinheiro você ganhará depois que todas as suas despesas forem pagas e todos os seus aluguéis forem cobrados. Esta é uma ótima ferramenta para calcular o fluxo de caixa também. O NOI é muito importante no cálculo das taxas de capitalização e cobertura da dívida.

Retorno dinheiro em dinheiro

Retorno em dinheiro é uma porcentagem que mede o retorno sobre dinheiro investido em uma propriedade de renda. É calculado dividindo-se o fluxo de caixa antes dos impostos pela quantidade de dinheiro investido (entrada) e é mostrado como uma porcentagem (%). Se o fluxo de caixa antes dos impostos para uma propriedade de investimento for igual a $ 25.000, e nosso caixa investido na propriedade for $ 100.000, o retorno de caixa sobre o caixa será igual a 25%. Os retornos cash-on-cash são calculados tomando o rendimento bruto menos a vacância e as despesas operacionais e, em seguida, subtraindo o serviço da dívida anual que lhe dará o fluxo de caixa antes dos impostos. O retorno de caixa sobre o caixa é normalmente usado para avaliar a lucratividade de propriedades de renda e especialmente ao comparar várias propriedades de renda.

Um exemplo típico:

• Uma pessoa investe $ 25.000 em uma propriedade com um fluxo de caixa antes dos impostos de $ 9.000.
• ($ 9.000 / $ 25.000) X 100 = 36% (retorno dinheiro sobre dinheiro).

Taxa de cobertura do serviço da dívida (DSCR)

O índice de cobertura da dívida (DSCR) é uma marca amplamente usada que mede a capacidade de uma propriedade produtora de renda de cobrir os pagamentos mensais da hipoteca. O DSCR é calculado dividindo a receita operacional líquida (NOI) pelo serviço anual da dívida de uma propriedade. O serviço da dívida anual é igual ao total anual de todos os juros e principal pagos por todos os empréstimos de uma propriedade. Um índice de cobertura da dívida inferior a 1 indica que a receita gerada por um imóvel é insuficiente para cobrir os pagamentos da hipoteca e despesas operacionais. A maioria dos credores usa o DSCR para decidir se uma propriedade tem renda suficiente para cobrir o serviço da dívida. A maioria dos credores prefere 1.1 a 1.2 ou superior (converse com seu credor local para descobrir). Quanto mais alto for o DSCR, maior será a receita para cobrir o serviço da dívida. Em última análise, isso significa menos risco para os bancos (seu ponto de vista).

Um exemplo típico:

• Uma propriedade tem um NOI de $ 50.000 e serviço da dívida anual de $ 36.000
• ($ 50.000 / $ 36.000) = 1,38
• O DSCR (DCR) seria superior a 1,3. Isso significa que a propriedade gera cerca de 38% a mais de receita líquida anual que seria necessária para cobrir o valor do pagamento anual da hipoteca. (Consulte NOI para saber como calcular o NOI).

Espero que o acima tenha sido útil para você. O verdadeiro valor de qualquer imóvel, quer produza renda ou não, é o valor pelo qual um vendedor disposto a vender e quanto um comprador disposto a pagar. Muitos fatores podem influenciar o preço final de compra. Esses fatores incluem a propriedade em questão, localização, condição física, idade da construção, fatores pessoais do comprador e / ou vendedor, conveniência, época do ano, fatores de demanda, habilidades de negociação, conhecimento dos compradores e vendedores, taxa de retorno desejada do investidor, riscos percebidos, reparos necessários, manutenção adiada, conformidade do código de construção exigida, opções de venda do vendedor, receita e despesas previstas versus declaradas, custos de financiamento e outros fatores provavelmente entrarão em jogo para determinar um valor ou preço de venda acordado.