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Ao comprar uma casa, muitas pessoas ficam confusas sobre qual plano de pagamento deve ser considerado: Pagamento Inicial (DP) ou Vinculado à Construção (CLP). O Plano de adiantamento certamente parece mais barato, pois a maioria dos construtores oferece desconto no BSP (Preço de venda básico); o preço do DP é geralmente 5% a 15% menor do que o oferecido no CLP. Estes planos estão disponíveis apenas para apartamentos que estão em construção e para apartamentos prontos para morar, apenas o plano de pagamento está disponível porque a construção já está concluída. As pessoas preferem comprar apartamentos em construção porque estão disponíveis a preços mais baratos em comparação com apartamentos prontos para mover (RTM).
Suponha que, em uma área onde o apartamento RTM custe Rs 50 lacs ($ 100.000), você encontrará um apartamento em construção por cerca de Rs 35 lacs ($ 70.000). Portanto, aqueles que não podem comprar apartamentos RTM optam pelos apartamentos em construção, pois se encaixam facilmente no orçamento. O único problema com esses apartamentos é que leva cerca de três anos para obter a posse da casa, se não houver atraso na construção.
Depois de finalizar o plano em construção, surge a confusão sobre qual plano de pagamento escolher. Os construtores querem que os compradores aceitem o plano de pagamento, pois vão receber o pagamento quase total adiantado e, por isso, costumam oferecer descontos que reduzem o custo do imóvel em cerca de 10%. Isso fará com que o custo da propriedade chegue a Rs 45 lacs ($ 90.000) apenas.
As pessoas que optam por apartamentos em construção geralmente contraem um empréstimo imobiliário, pois não podem pagar o preço total por si mesmas. Caso contrário, eles poderiam ter comprado apartamentos RTM para reduzir o aluguel que poderiam estar pagando. Mas, se você pode pagar o plano EMI de DP completo e está prestes a tomar um empréstimo para a casa dos seus sonhos, você precisa fazer alguns cálculos. Não se preocupe se você não for muito bom em cálculos; verifique o exemplo abaixo para ter uma ideia de qual plano será melhor para você.
CLP ou adiantamento: qual plano é melhor?
Se você optar pelo plano de pagamento inicial, então os EMIs do seu empréstimo começarão no "dia 1", enquanto se você escolher a rota do CLP, os EMIs do seu empréstimo começarão a partir do dia em que você receber o certificado de posse. E até lá, você terá que pagar os juros do valor do empréstimo pago ao construtor pelo banco. Portanto, se levar três anos para concluir a construção, você pagará o valor dos juros ao banco por esses anos e, depois disso, seus EMIs reais começarão. Portanto, você acabará pagando esse valor extra de juros ao banco se optar pelo CLP.
Não entre em pânico, há algum alívio vindo para você; basta verificar esses cálculos antes de tomar qualquer decisão.
| Plano de pagamento | Custo da casa | Montante do empréstimo |
|---|---|---|
|
CLP |
INR 5.000.000 ($ 100.000) |
INR 4.000.000 ($ 80.000) |
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DP |
INR 4.500.000 ($ 90.000) |
INR 3.600.000 ($ 72.000) |
Neste exemplo, a taxa de juros do empréstimo é de 10% e o prazo do empréstimo é de 20 anos.
EMI - Plano DP
O EMI para o empréstimo de Rs 3.600.000 seria de Rs. 34.741 ($ 700) por 20 anos.
EMI - Plano CLP
No CLP, o pagamento ao construtor está vinculado à construção da casa. Então, serão parcelados em torno de 10% quase a cada 6 meses.
| Período de Parcelamento | Montante do empréstimo | Montante EMI (juros) |
|---|---|---|
|
Abril '12 - agosto '12 |
INR 500.000 ($ 10.000) |
INR 4.167 |
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Setembro '12 - Janeiro '13 |
INR 1.000.000 ($ 20.000) |
INR 8.333 |
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13 de fevereiro a junho de 13 |
INR 1.500.000 ($ 30.000) |
INR 12.500 |
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Julho '13 - novembro '13 |
INR 2.000.000 ($ 40.000) |
INR 16.667 |
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Dezembro '13 - abril '14 |
INR 2.500.000 ($ 50.000) |
INR 20.833 |
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Maio '14 - Set '14 |
INR 3.000.000 ($ 60.000) |
INR 25.000 |
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Outubro '14 - março '15 |
INR 3.500.000 ($ 70.000) |
INR 29.167 |
A partir de abril de 2015, seus EMIs reais de empréstimos imobiliários começarão, pois você poderá receber o certificado de posse até então. Se você pagar apenas o valor dos juros até a posse, terá pago Rs 612.497 ($ 12.250) e a entrada total do EMI será de Rs 1.250.676 ($ 25.000); portanto, no geral, você economizará Rs 638.179 ($ 12.750). Este é o valor que será economizado sem o cálculo dos juros ganhos sobre este valor. Então, depois de calcular apenas 8% de juros sobre este valor, ele ficará em torno de Rs 735.000 ($ 14.700).
Você pode pagar antecipadamente esse valor para reduzir o valor do empréstimo.
Portanto, o valor efetivo do empréstimo seria de 4.000.000 - 735.000 = 3.265.000 / -.
Agora, o EMI para 20 anos será de apenas Rs 31.508 / - ($ 630).
Suponha que você opte por pagar o mesmo EMI do plano DP, ou seja, 34.741. Então, seu empréstimo terminará em 15 anos e 5 meses, enquanto o plano de DP continuará por 17 anos. Portanto, no geral, você economizou EMIs por 19 meses, o que equivale a Rs 660.000 / - ($ 13.000).
Conclusão
Portanto, é claro que mesmo que você tenha a capacidade de pagar os DP EMIs, pode não ser benéfico pagá-los; em vez disso, você pode escolher o plano CLP e economizar dinheiro. Se o construtor estiver oferecendo mais de 15% de desconto nos planos de DP, só então pode ser vantajoso seguir a rota de DP; caso contrário, escolha o plano de pagamento vinculado à construção. Se você não pode pagar os pesados EMIs, obviamente não há razão para sequer pensar sobre o plano de pagamento inicial. Você também precisa viver e aproveitar a vida presente e não simplesmente pensar em seu futuro lar.