Comprando sua primeira casa: um investimento no futuro

Casas unifamiliares em Albany, NY (os créditos das fotos estão localizados no final deste artigo.)

Comprando sua primeira casa como um investimento

Existem alguns marcos importantes que marcam os momentos significativos de nossas vidas - como terminar a faculdade, começar uma carreira ou se casar - e comprar uma primeira casa está no topo dessa lista. Mas antes de mergulhar em uma compra tão monumental, é fundamental que você encontre as respostas para uma série de perguntas preliminares, ou corre o risco de ser oprimido pela provação. Como você pode

imaginar, a falta de familiaridade com o processo de compra de uma casa pode levar alguém a tomar uma série de decisões erradas. Isso, por sua vez, pode levar uma pessoa a comprar uma propriedade insatisfatória (à qual ela estará então algemada por um futuro previsível).

Para evitar esse destino, é útil abordar o processo de compra de sua primeira casa como se fosse um investimento potencial. Isso não significa que você deve basear sua decisão de compra apenas nas chances de valorização de uma casa, embora esta

seja certamente uma consideração importante (e será abordada mais adiante neste artigo). Em vez disso, você deve ver a compra como um investimento de vida e também financeiro. Pergunte a si mesmo:

Especificamente, que tipo de propriedade é mais adequado às suas necessidades? Seria mais benéfico para você alugar indefinidamente ou comprar? Se você decidir comprar, quanto tempo levará para recuperar as despesas iniciais associadas à compra de uma casa (por exemplo, adiantamentos, taxas de inscrição e transação, comissões de corretores de imóveis e outras taxas)? Por falar nisso, você será capaz de pagar com conforto o tipo de propriedade que lhe interessa? Você pode deduzir com segurança que a busca pela felicidade não inclui estressar-se com atrasos no pagamento da hipoteca ou trabalhar 24 horas por dia, 7 dias por semana para evitar ser consumido por dívidas!

Depois de responder a essas perguntas, você desejará ter uma ideia do que é financeiramente viável para você antes de abordar um credor hipotecário. Você também vai querer saber como um credor “avalia as pessoas” antes de decidir se as pré-aprovará ou não para empréstimos imobiliários. Por fim, você precisará ter um conhecimento sólido dos procedimentos envolvidos na pesquisa completa de uma propriedade e da área circundante, antes de se comprometer a fazer uma compra.

Neste artigo - o primeiro de uma série sobre investimento imobiliário para iniciantes - exploraremos as respostas a todas essas perguntas.

Ter uma casa pode ajudá-lo a se aposentar mais cedo.

Como investir em uma casa pode ajudá-lo a cumprir suas metas financeiras

Ter uma casa significa mais do que apenas ter um lugar para descansar, plantar um jardim e pendurar fotos de família. Uma casa é um ativo financeiro muito real, que constitui uma grande parte do patrimônio líquido para a maioria das pessoas. Dessa forma, o valor de uma casa pode ser alavancado para ajudar uma pessoa a alcançar alguns de seus objetivos financeiros com mais

facilidade.

Acha que gostaria de se aposentar mais cedo? Muitas pessoas decidem que você se aposenta mais cedo.

para fazer uma hipoteca reversa de suas casas, para complementar as pensões e / ou outras rendas de aposentadoria, a fim de ajudá-los a se aposentar mais cedo do que poderiam. Ou talvez você queira abrir um pequeno negócio, jogar crachás e relógios de ponto ao vento e se tornar seu próprio patrão! Tomar emprestado com o patrimônio líquido da sua casa (ou seja, o valor de mercado de uma casa menos qualquer dívida hipotecária em aberto) pode ajudá-lo a levantar capital suficiente para iniciar tal empreendimento. Outra maneira de usar o patrimônio que você acumulou em sua casa é financiar a

faculdade de seu (s) filho (s) (se você tiver algum, ou quiser algum dia).

No entanto, deixando de lado os benefícios monetários, há outros fatores muito importantes a serem considerados antes de decidir se deve investir em uma casa. Por exemplo, o financiamento é um compromisso enorme e, a menos que você seja extremamente rico, pode esperar fazer uma hipoteca de 15-30 anos para pagar o seu domicílio. Além disso, você será responsável por todo e qualquer problema de manutenção que surgir. Talvez o mais importante, a casa que você comprou se tornará uma parte inextricável de sua identidade, e você deve certificar-se de que qualquer propriedade que escolher seja aquela em que você possa se ver por um longo período de tempo.

Aluguel versus compra de casa (prós e contras)

Não faltam “gurus” imobiliários que dirão que é sempre melhor comprar uma casa do que alugar. Um argumento comum nesse sentido é que comprar uma casa é mais barato do que alugar no longo prazo, devido aos grandes benefícios fiscais que vêm junto com a propriedade. Além disso, esse aluguel é como "jogar seu dinheiro fora".

Na verdade, a realidade é um pouco mais complexa. Em primeiro lugar, os benefícios fiscais associados à aquisição de uma casa própria - por mais agradáveis ​​que sejam - já estão incluídos nos custos mais elevados de aquisição de uma casa. Se os impostos sobre a propriedade e os juros que você paga sobre a hipoteca não fossem dedutíveis do imposto, você pode ter certeza de que os preços da habitação seriam muito mais baixos do que são agora (porque o custo total de propriedade seria muito mais alto).

Além disso, simplesmente não é verdade que alugar é sempre mais caro do que comprar a longo prazo. Na verdade, em algumas comunidades, o aluguel de certos tipos de propriedades pode ser mais barato. Uma boa indicação de que o aluguel pode não ser a pior coisa para você é conseguir economizar dez por cento de seus ganhos de forma consistente, embora ainda viva confortavelmente. Se você é o tipo de pessoa que não deseja ficar sobrecarregado com a abundância de responsabilidades (financeiras e outras) que andam de mãos dadas com a casa própria, e ainda é capaz de juntar dinheiro suficiente para investir em IRAs, 401 (k) s, e / ou outros títulos financeiros voltados para a aposentadoria, então o aluguel pode de fato ser a melhor escolha para você.

Também há algo a ser dito sobre não se ancorar em um pedaço de terra por um número indefinido de anos. Os locatários têm o luxo de pegar e ir

aonde quiserem, sem se preocupar com o incômodo de vender uma casa. Claro, pode haver contratos de arrendamento a serem disputados, mas são muito mais fáceis de ajustar do que hipotecas de longo prazo! Além disso, se um proprietário decidir se mudar para uma área diferente no calor do momento, não há garantia de que ele ou ela encontrará um comprador em tempo hábil, nem mesmo que esse comprador esteja disposto

a pagar um preço que (pelo menos) cobre as perdas do proprietário.

Alugar não é necessariamente jogar seu dinheiro fora.

No entanto, há um prejuízo muito importante para o aluguel, do qual você precisa estar ciente. Ou seja, você ficará vulnerável à inflação (ou seja, ao aumento geral dos preços ao longo do tempo e à queda subsequente no poder de compra do dinheiro). A menos que você more em um apartamento, casa ou outra

propriedade com aluguel controlado, seu senhorio provavelmente irá optar por aumentar o aluguel toda vez que você renovar o aluguel, para evitar que seus lucros sofram à medida que o custo de vida aumenta (e vontade) com o tempo. Ao contrário, os pagamentos mensais da hipoteca serão fixados a uma taxa fixa (desde que você faça um empréstimo a taxa fixa) e não estão expostos aos efeitos da inflação. O seguro do proprietário, os impostos sobre a propriedade e as taxas de manutenção são, mas esses custos são muito menores em comparação com os custos mensais da hipoteca.

Preparação para os custos de transação do proprietário

Se você ainda está empenhado em comprar uma casa depois de pesar todos os prós e os contras, então é hora de começar a se preparar para a drenagem financeira que esse

investimento vai causar em você nos próximos anos - mesmo antes de você comece a explorar propriedades específicas! A menos que você tenha nascido com uma colher de prata na

boca, as chances são de que os custos iniciais associados à compra de uma casa vão surpreendê-lo como um soco no estômago. Mas assim como o boxeador que passou os

últimos nove meses treinando pode resistir aos reveses iniciais em uma luta pelo título e, finalmente, sobreviver a um oponente para levar a vitória; da mesma forma, o comprador de uma casa prudente pela primeira vez pode suportar os imensos custos preliminares da compra de uma casa.

Os custos de transação assustadores para os quais você terá que se preparar incluem taxas de inspeção, custos associados à obtenção de uma hipoteca (por exemplo, taxas de aplicação, taxas de relatório de crédito, taxas de avaliação), seguro de título, custos de mudança e comissões de corretores imobiliários. E não nos esqueçamos dos pontos de hipoteca (ou seja, juros da hipoteca devidos antecipadamente que podem chegar a 1 a 2% do valor total do empréstimo) que

muitos credores exigem. Além de uma entrada considerável, a maioria das pessoas da classe trabalhadora levará de três a cinco anos para recuperar suas finanças depois de uma quantia tão pesada de gastos! É por esta razão que você nem mesmo deve pensar em comprar uma casa na qual não possa se imaginar morando por pelo menos tanto tempo.

Como uma estimativa geral, você pode esperar que os custos de transação associados à obtenção de uma hipoteca gerem cerca de 16% do preço total de sua casa. ¹ Portanto, você precisará ver seu investimento valorizar pelo menos isso antes de vender, apenas para atingir o ponto de equilíbrio. Nos últimos trinta e cinco anos ou mais, o mercado imobiliário em geral teve um retorno médio anual de cerca de nove por cento - e isso é muito, muito bom! ²

Você provavelmente precisará se contentar com um longo inverno (financeiro) depois de gastar muito com os custos de transação!

Mas, isso inclui as flutuações de mercado imprevisíveis que às vezes resultam em perdas significativas de curto prazo. Se você comprar uma casa e tentar descarregá-la depois de um ou dois anos, perderá a lenta, mas constante, apreciação que o mercado imobiliário deve ter com o tempo. Além disso, você aumenta suas chances de ficar preso como vendedor em um mercado em baixa, ao mesmo tempo em que tenta se recuperar dos custos de transação de comprar uma casa!

Avaliando Honestamente Suas Finanças

Depois de ter uma compreensão geral dos custos de transação envolvidos na compra de sua primeira casa (aproximadamente 16%, conforme discutido na seção anterior), será hora de começar a calcular os números para determinar quanto você pode realmente gastar. Você não quer acabar mordendo mais do que pode mastigar, ou pode muito bem se encontrar trabalhando tanto para manter os pagamentos que raramente fica em casa por tempo suficiente para desfrutar de seu investimento! Então, pegue um lápis e papel ou um software de orçamento para os mais experientes em tecnologia e prepare-se para dar uma olhada honesta em sua situação financeira:

Dê uma olhada honesta em seus hábitos de consumo.

Primeiro, calcule suas despesas mensais. Esses custos incluem - mas não estão limitados a - mantimentos, água e energia, contas de TV a cabo ou via satélite, internet e despesas de lazer, como comer fora ou ir ao cinema. Em seguida, multiplique sua renda mensal bruta por dez por cento (o valor mínimo de seus ganhos mensais que já deveria estar reservado para poupança para a aposentadoria… Certo?) E, em seguida, some a resposta ao seu gasto mensal total. Finalmente, subtraia esse número de despesas combinadas de sua renda mensal bruta.

Este é o valor que você usará como uma comparação de linha de base ao estimar se poderá ou não pagar uma determinada propriedade, calculando os pagamentos mensais da hipoteca que serão exigidos de você, com base no preço total da casa (menos o sinal) e a taxa de juros do credor. Mais tarde, quando você estiver pesquisando ativamente em anúncios de imóveis e / ou websites, poderá encontrar uma propriedade de que realmente goste, mas calcule o custo mensal da hipoteca apenas um pouco fora de sua faixa de preço. Se isso acontecer, não desanime imediatamente! Existem mais três fatores que ainda não consideramos:

Para começar, o preço de listagem de um imóvel raramente é o mesmo que o valor de mercado real do imóvel, e o preço final de venda do imóvel costuma ser inferior ao de listagem. ³ Além disso, lembre-se de que os impostos sobre a propriedade e os juros que você paga sobre a hipoteca são dedutíveis do imposto. Portanto, simplesmente atualizando seu W-4 (ou 1040-ES se você trabalha por conta própria), pode reduzir suas obrigações fiscais e aumentar sua renda mensal o suficiente para pagar confortavelmente a hipoteca da casa ideal que você pensava estar fora de alcance. Se isso não for suficiente, você ainda poderá pagar pela propriedade examinando novamente seus hábitos de gastos mensais e apertando o cinto para eliminar despesas frívolas. (Afinal, não há muitos entre nós que podem dizer honestamente que não queremos menos receitas do McDonalds espalhadas por aí!)

Compreendendo o valor de mercado

Depois de iniciar sua busca, é mais do que provável que você seja exposto a dezenas de candidatos a habitação em potencial antes de finalmente escolher uma casa. Acompanhe os preços da lista em comparação com os preços finais de venda dessas propriedades. Desse modo, você começará a entender intuitivamente a diferença entre o valor real de mercado de uma casa e o preço de tabela com descontos que muitos vendedores (e seus corretores) tentam impor aos compradores de casas pela primeira vez.

Determinando um adiantamento para sua casa

De modo geral, é uma boa prática pagar pelo menos vinte por cento de redução no preço total de compra de uma casa desde o início. ⁴ Se você não puder fazer isso, a maioria dos credores exigirá que você faça um seguro privado de hipoteca. Eles fazem isso para se protegerem de ficarem algemados a uma propriedade que vale menos do que o valor de uma hipoteca, se por qualquer motivo o comprador deixar de pagar um empréstimo. ⁵

Isso é muito bom para eles, mas agora você tem que se preocupar em pagar centenas de dólares extras por ano em contas, para que seu credor possa dormir melhor à noite! Por esse motivo, é altamente recomendável que você espere até ter economizado o suficiente para fazer um pagamento de 20% antes de tomar um empréstimo hipotecário. Se você não puder fazer isso de forma alguma e se encontrar preso a uma política do PMI , fique de olho no valor total da sua casa e no saldo do seu empréstimo. O saldo pendente deve diminuir à medida que você efetua os pagamentos ao longo do tempo e, quando perceber que caiu para oitenta por cento ou menos, você pode entrar em contato com o seu credor e se livrar do PMI (eles geralmente querem que você pague primeiro por uma avaliação)!

Alguns compradores até optam por pagar mais de 20% quando fazem um empréstimo hipotecário. Alguns consultores de finanças pessoais discordariam dessa abordagem, argumentando que um comprador pode ganhar mais do que o suficiente para compensar os juros acumulados em uma hipoteca, investindo o dinheiro extra em títulos financeiros de alto desempenho (por exemplo, ações, títulos, fundos mútuos) em vez de. Por exemplo, se sua hipoteca acumula juros a uma taxa fixa de oito por cento e você investe seu dinheiro em um fundo mútuo de alto rendimento que ganha a uma taxa média de dez por cento, então você obtém dois por cento dos lucros que teria perdeu simplesmente pagando mais dinheiro em sua hipoteca.

No entanto, como todo prospecto de fundo mútuo é obrigado a informar: o desempenho passado não é garantia de resultados futuros . Embora os mercados de ações e imobiliários tenham uma taxa de valorização média histórica de cerca de dez por cento ao ano, é importante lembrar que algumas mudanças financeiras catastróficas estão

incluídas nesse período de tempo! A maioria das pessoas que lêem este artigo provavelmente não estava por perto para o crash do mercado de ações em 1929, mas e quanto à bolha imobiliária japonesa no final dos anos 1980 até o início dos 1990? Se isso parece um pouco vago, não se esqueça da crise dos títulos de alto risco que abalou Wall Street no mesmo período. E quem pode esquecer nossa montanha-russa financeira mais recente: o

crash do mercado imobiliário que começou em 2007?

Não menciono esses incêndios financeiros históricos para assustá-lo. Na verdade, você deve se animar ao saber que, apesar de tais turbulências econômicas, os mercados acionário e imobiliário ainda conseguiram render aos investidores um retorno médio anual em torno de dez por cento! Quando você investe no longo prazo, não precisa se preocupar (tanto) com as fortes recessões que ocasionalmente abalam o mundo financeiro, e você é capaz de enfrentar os tempos difíceis para aproveitar os bons momentos.

Mas, o que é enlouquecedor sobre os mercados "em baixa" é que eles são muito difíceis de controlar. Além disso, se você optar por investir mais dinheiro em títulos financeiros do que normalmente faria, em vez de pagar sua hipoteca mais rapidamente, poderá ficar preso em uma dessas crises e acabar tendo um prejuízo líquido. Portanto, o jogo mais seguro é investir regularmente em seus títulos financeiros de longo prazo (por exemplo, IRAs, 401 (k) s) como você normalmente faria, mas pense seriamente em pagar sua hipoteca mais rapidamente se tiver a sorte de ser capaz de.

Além disso, se você pesquisou exaustivamente uma propriedade e os arredores antes de fazer uma hipoteca (discutido um pouco mais adiante), então você pode esperar uma valorização do seu imóvel com o tempo. Nesse caso, você só terá a ganhar acumulando patrimônio líquido em sua casa mais rapidamente (contanto que tenha um bom seguro de propriedade). E não se esqueça: investir mais dinheiro na compra de uma casa significa pedir menos emprestado - e isso é sempre bom!

Para ilustrar, considere estes dois cenários:

Primeiro, imagine que você fez um empréstimo apenas com juros - ou sem entrada de dinheiro - para uma casa de $ 100.000, a uma taxa de juros anual de 5%. Como tal, no primeiro ano de sua hipoteca, você terá acumulado $ 5.000 de juros sobre o valor do principal originalmente emprestado ($ 100.000), para um passivo total de $ 105.000. Isso significa que, para cada pagamento de hipoteca que você fizer apenas nos primeiros doze

meses, $ 420 irão para os juros do seu empréstimo ($ 5.000 / 12 meses = 416,67 $). Em outras palavras, se o pagamento mensal da hipoteca for $ 540, então aproximadamente setenta e oito por cento dos seus pagamentos não irão para o pagamento do valor que você emprestou!

Além disso, não se esqueça de que você terá que levar em consideração a despesa adicional de uma apólice do PMI (já que você comprou a casa por menos de 20%). No cenário acima, uma política típica custaria cerca de US $ 40 por mês. Então, você estaria realmente pagando oitenta e cinco por cento de seu valor mensal de hipoteca de $ 540 ($ 420 + $ 40 = $ 460, ou $ 540 x 0,85 = aprox. $ 460) em taxas de juros e seguro que

não o deixam mais perto de pagar sua casa. E isso antes dos impostos (propriedades)!

Agora imagine que você comprou essa mesma casa de $ 100.000, a uma taxa de juros anual de 5%, depois de pagar um adiantamento de 20% ($ 20.000). Isso significa que você só precisa emprestar $ 80.000 de um credor e, no primeiro ano da hipoteca, pagará $ 1.000 a menos em juros acumulados sobre o empréstimo do que no exemplo anterior - ou $ 4.000. Assim, apenas 62% do

mesmo pagamento mensal da hipoteca de $ 540 serão gastos no pagamento dos juros acumulados do seu empréstimo no primeiro ano ($ 4.000 / 12 meses = aproximadamente $ 333; e $ 333 / $ 540 = aprox.62).

Além disso, como você optou por pagar pelo menos 20% de desconto na sua casa, não precisa se preocupar com o incômodo (e despesas) de uma apólice PMI . Então, essa é uma diferença total de vinte e três por cento a mais do seu dinheiro suado indo para o pagamento do principal do seu empréstimo imobiliário no primeiro ano, em oposição ao seu alter-ego de "garantia de hipoteca somente com juros" no primeiro cenário. E o melhor de tudo é que

seus pagamentos mensais de hipotecas serão cada vez mais gastos no pagamento do principal que você deve mais rapidamente, à medida que o saldo pendente total diminui ao longo dos anos (desde que você tenha emprestado a uma taxa de juros fixa).

Como você pode ver, é prudente reduzir a quantidade de dinheiro que você ficará em dívida com um credor hipotecário desde o início, no interesse (sem trocadilhos) de pagar o valor que você deve - e encerrar seu relacionamento com o credor - o mais rápido possível. As instituições de crédito não são administradas por filantropos, e quanto mais você permitir que essas organizações tenham poder sobre seu destino financeiro, mais sofrimento você pode esperar na forma de acúmulo de juros, taxas e telefonemas de assédio nas noites de quarta-feira, se acontecer de você esquecer um pagamento. (Re: “Está no correio, Guv'nah - jura por mim, pobres crianças famintas, eu juro!” )

Mas não espere que os agentes de crédito falem sobre os aspectos negativos associados ao empréstimo. Eles querem que você deva a eles pelo maior tempo possível, pois é assim que os credores obtêm lucro. Vou elaborar mais sobre as motivações que impulsionam os fornecedores de hipotecas na próxima seção.

Mas não espere que os agentes de crédito falem sobre os aspectos negativos associados ao empréstimo. Eles querem que você os deva pelo maior tempo possível, pois é assim que os credores obtêm lucro. Vou elaborar