Tudo o que você sempre quis saber sobre hipotecas residenciais, mas teve medo de perguntar

Você precisa se mudar para um emprego melhor ou para ficar mais perto da família? Ou é apenas hora de algo novo? Talvez você esteja querendo comprar uma casa pela primeira vez na vida.

Se comprar uma nova casa está no horizonte, você tem muitas opções a considerar. Em primeiro lugar, qual é o preço que procura? Como saber se está fazendo um bom negócio? Se esta for sua primeira casa, você provavelmente terá muitas perguntas sobre hipotecas. Talvez você já tenha comprado uma casa e tenha uma hipoteca, mas não entende realmente o que significam as suas condições de pagamento ou que outros tipos de empréstimos estão disponíveis para os compradores de casas.

Neste artigo, queria delinear muitos desses detalhes e opções para lhe dar uma ideia melhor do que você está se metendo, dando-lhe uma imagem mais clara daqui para frente. Se você olhar dessa maneira, quanto mais conhecimento você estiver iniciando com o processo, menos provável será que você se aproveite ou tenha problemas posteriormente por causa de algo que não sabia. Vamos começar!

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O que é uma hipoteca?

Vamos começar definindo o que é uma hipoteca. Uma hipoteca é um sistema de empréstimo de dinheiro que permite ao comprador colocar uma quantia de dinheiro menor do que o custo inicial de uma casa. Digamos que eu queira comprar uma casa de $ 130.000, mas tenho apenas $ 10.000 para colocar de lado, ou às vezes nada.

Um banco ou credor privado permite que você tome emprestado o restante do custo da casa e faça os pagamentos a eles, com juros, por um período de tempo predeterminado. O tempo que você toma o dinheiro emprestado é conhecido como o "prazo" do empréstimo e pode durar até 30 anos. Para garantir que você cumpra sua parte no trato e pague o dinheiro de volta, sua casa é colocada como garantia. Em outras palavras, se você parar de fazer os pagamentos do empréstimo, o banco ou credor poderá retirar a casa de você em um processo de execução hipotecária.

As partes de seu empréstimo específico incluem o principal, os juros, os impostos e o seguro. O total dessas quatro partes é comumente chamado de “PITI”, que é simplesmente a primeira letra de cada parte de sua hipoteca (principal, juros, impostos, seguro). Mas o que cada uma dessas palavras significa e em que consistem? Ótimas perguntas!

Questionário rápido

Para cada pergunta, escolha a melhor resposta. A chave da resposta está abaixo.

Que porcentagem da população são compradores de casas?
- 90%
- 82%
- 67%
- 48%
- 32%
- 17%

Palavra chave

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As partes de uma hipoteca

Portanto, as quatro partes de sua hipoteca eram o principal, os juros, os impostos e o seguro. Vamos examinar cada parte para ajudá-lo a entendê-las melhor.

O diretor da escola

O principal é o valor que você realmente pediu emprestado para pagar a sua nova casa. Esse é o preço da casa, menos a quantia que você pagou do bolso. Se você não depositou nenhum dinheiro, o principal é o preço total da casa. Por exemplo, se você comprou a casa por $ 300.000 e pagou $ 60.000 (os 20% mágicos que normalmente é o que um credor gosta de ver e o torna um comprador menos arriscado para eles), então sua hipoteca (seu principal) é de $ 240.000.

Falando de compradores menos arriscados, se você tem pelo menos 20% do preço de compra para pagar pela sua casa, você geralmente consegue uma taxa de juros melhor e então terá menos obstáculos para se qualificar para o empréstimo que deseja. O banco / credor considera você mais qualificado nesse ponto porque você tem alguma pele no jogo.

Se você optar por pagar menos de 20%, o banco / credor provavelmente não o qualificará para a menor taxa de juros possível e provavelmente exigirá que você adquira um seguro hipotecário privado (PMI). O PMI protege o banco / credor no caso de você não efetuar os pagamentos da hipoteca. NÃO é o mesmo que seguro residencial, que protege VOCÊ em caso de incêndio, inundação, roubo, etc.

Sidenote: Se você não tem ou não quer colocar 20% adiantado e é obrigado a comprar PMI, em algum ponto quando você tiver pago uma quantia suficiente para o banco / credor (geralmente aqueles 20% mágicos), você pode cancelar o PMI e seu pagamento mensal cairá um pouco.

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O interesse

Juros é o que o banco está cobrando para tomar emprestado o Principal, assim como no cartão de crédito. Por exemplo, se o saldo da sua hipoteca começa em $ 100.000 e o seu empréstimo tem juros de 5%, o prazo de 30 anos exige um pagamento mensal de $ 536,83. Ao longo do empréstimo de 30 anos, o total de todos os seus pagamentos soma pouco menos de $ 193.259. Isso é um prêmio de 93% no pagamento de juros sobre o saldo da hipoteca!

Muitos proprietários com hipotecas de 30 anos não percebem quanto estão pagando em juros. Este é o problema. A solução para muitos é acelerar o pagamento, seja pagando mais principal a cada mês ou celebrando um contrato de reembolso mais curto. O mais conhecido entre eles é o prazo de 15 anos. Eu sugiro que você examine isso mais a fundo e compare o pagamento mensal com o pagamento durante todo o período do empréstimo para garantir que você obtenha o melhor negócio.

As taxas

Os impostos são o valor dos impostos sobre a propriedade que foram avaliados para a casa que você está comprando. Este valor é uma porcentagem do valor da sua casa e é baseado na área onde a casa foi construída para dar suporte à cidade, escolas e condado e / ou a infraestrutura estadual dessa área. Esse valor pode aumentar ou diminuir dependendo dos valores das casas na área ao longo da vida do seu empréstimo.

Normalmente, isso já faz parte do seu pagamento e será retirado e colocado em uma conta de garantia para economizar para seu pagamento no final do ano, mas isso é algo que você pode escolher durante o processo de compra. Você pode até ter a opção de reduzir seu pagamento mensal e economizar para impostos. Outro ótimo tópico para analisar.

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O seguro

O seguro é pago à empresa de sua escolha para garantir a sua casa contra roubo, incêndio ou qualquer outro desastre na forma de Seguro Residencial. Você pode optar por não pagar como parte da hipoteca e pagá-lo por conta própria à seguradora, se assim desejar. No entanto, se o banco / credor o considerar um tomador de empréstimo de alto risco, eles podem exigir que você o inclua no pagamento da hipoteca. A maioria das pessoas opta por pagar isso com a nota de hipoteca mensal de qualquer maneira, só porque é mais fácil.

Embora seus pagamentos em uma taxa fixa de 30 anos (taxa fixa significando que eles não podem alterar o valor do pagamento a cada mês), a hipoteca permanecerá igual ao longo da vida do empréstimo, no início ela é estruturada de forma que a maior parte do valor seja distribuída para os juros que você está pagando sobre o empréstimo. O que significa que, em um empréstimo tradicional de 30 anos, leva mais de 20 anos para pagar metade do valor principal, já que você está pagando principalmente juros adiantados. A outra metade é paga nos últimos 10 anos. Na verdade, um prazo de 30 anos é amortizado tão lentamente que depois de cinco anos (60 pagamentos), você ainda deve cerca de 92% do saldo original.

Felizmente, com o tempo, essas mudanças e uma parte maior do pagamento que você está fazendo começará a ir para o principal. Nesse ponto, você estará construindo "patrimônio", ou propriedade, de sua casa, e esse é o objetivo! Mas considere que o comprador médio da primeira vez só fica com a casa por menos de cinco anos quando você assina a papelada. Faça sua pesquisa!

Portanto, vamos falar sobre os tipos de hipotecas ou formas de pagar pela sua nova casa.

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Tipos tradicionais de hipotecas

A primeira opção que você pode considerar é dinheiro, pois isso com certeza economizaria muito tempo! Se você tem uma pilha de dinheiro economizada, um parente rico que quer dar a você uma pilha de dinheiro, ou se você ganhou a Powerball, você não precisa fazer nenhuma hipoteca. Você pode adiantar a compra, relaxar e começar a fazer as malas. Você nem mesmo precisa se qualificar para um empréstimo. Parabéns!

No entanto, se, como todos nós, você precisa fazer uma hipoteca total ou parcial da compra, aqui estão os tipos de empréstimos mais comuns hoje em dia:

Uma hipoteca fixa de 30 anos é de longe o tipo mais comum de empréstimo à habitação. Mais de 75% de todas as compras são financiadas com esse tipo de empréstimo. Isso significa que a taxa de juros que você recebe ao contrair o empréstimo permanece a mesma pelos próximos 30 anos. Esses empréstimos são melhores quando as taxas de juros estão baixas ou se as taxas estão subindo, pois não há como prever o quanto elas podem subir. Eles também são a primeira escolha para pessoas que desejam um pagamento previsível e planejam morar na mesma casa por um período prolongado, como 5 a 7 anos. Seu pagamento mensal provavelmente será menor com este plano, mas você pagará mais juros com o tempo.

Uma hipoteca fixa de 15 anos é o mesmo que uma hipoteca fixa de 30 anos, mas você pagará o empréstimo na metade do tempo e pagará 1/3 dos juros. Esses empréstimos geralmente têm taxas de juros mais baixas, mas o pagamento mensal é maior (obviamente) do que para um empréstimo de 30 anos. A vantagem óbvia para esses empréstimos seria que você pagaria o empréstimo mais cedo e aumentaria o patrimônio da casa com mais rapidez. A desvantagem pode ser o pagamento mensal mais alto se o seu orçamento for muito apertado.

Hipotecas de taxa ajustável (ARMs) são empréstimos que são ajustados em intervalos predeterminados para refletir as taxas de hipoteca atuais naquele momento. Você pode optar por um dos mais populares: um ARM de 3 anos, um ARM de 5 anos ou um ARM de 7 anos. As vantagens de um ARM são que as taxas de juros iniciais são geralmente mais baixas do que para uma taxa fixa de 30 anos, e se você não planeja morar em casa por mais tempo do que o período ajustável, isso pode significar um pagamento mensal muito menor enquanto você mora lá.

O risco / desvantagem óbvio pode ser se você não estiver em posição de se mover no final do período do ARM e as taxas de juros forem consideravelmente mais altas do que quando você comprou. Seu pagamento também pode aumentar significativamente sem avisar um mês ou por um tempo, tornando impossível fazer seus pagamentos. Esta não é a escolha mais segura para um novo comprador de imóvel residencial.

Lembre-se de que esses são apenas os tipos mais tradicionais de hipotecas, mas há algumas outras opções a serem consideradas. Você sempre tem opções!

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Opções de hipoteca não tradicionais

Se toda essa conversa sobre hipotecas for demais e você precisar de algumas outras opções, felizmente há mais disponíveis para você.

Owner Carry

Você já ouviu falar de “ Owner Carry ” ou “ Seller Carryback ”? Esse tipo de acordo significa que o vendedor da casa vai financiar ele mesmo a compra total ou parte da propriedade. Existem vantagens para ambas as partes neste tipo de financiamento. O comprador paga menos custos de fechamento, é qualificado com mais facilidade e tem potencial para melhores condições e um menor pagamento inicial pela casa. Isso também abre mais opções de flexibilidade no pagamento.

As vantagens do Vendedor / Proprietário são que um imóvel difícil de vender é mais fácil de vender com esse tipo de financiamento, especialmente em um mercado fraco, especialmente se a casa não for tradicional. Mas também configura o Vendedor para receber pagamentos ao longo do tempo, em vez de uma grande quantia única, ao mesmo tempo que coloca dinheiro em seus bolsos com juros.

Em troca, o Vendedor assume um grande risco de que você vai pagar a ele como prometeu. No entanto, caso você não cumpra sua palavra e não faça pagamentos regulares, o contrato contém cláusulas de que ele pode retomar a propriedade, assim como um banco faria em um processo de execução hipotecária.

Um ponto a ser observado : o vendedor deve possuir a casa livre e liberada do banco para fazer um reembolso.

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Alugue para possuir

Outra opção não tradicional para comprar uma casa seria o aluguel para propriedade. Nesse acordo, você decide sobre uma parte do aluguel que está pagando ao seu locador, a ser designada como entrada para a compra da casa no final do prazo especificado. Se você decidir não comprar a casa, basicamente perderá o dinheiro que economizou no final do seu aluguel. O aluguel das propriedades nesse acordo normalmente seria mais alto para compensar o dinheiro do pagamento adicional.

Hipotecas somente de juros e de balão

Existem também hipotecas de juros apenas, onde você paga os juros do empréstimo para os primeiros 10 anos do empréstimo e nenhum do principal, e também hipotecas de balão, onde você faz pagamentos mensais baixos por um período de tempo especificado (geralmente 5 a 7 anos) e, em seguida, o saldo do empréstimo é devido em uma grande soma global. Esses tipos de empréstimos são mais difíceis de obter, mais arriscados para você, e você deve consultar um consultor financeiro qualificado antes de considerar qualquer um deles.

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Ao considerar a hipoteca de uma casa pela primeira vez, pode parecer um pouco complicado e quase certamente opressor. É para todos, então você definitivamente não está sozinho. Mas não precisa ser complicado. Com um pouco de pesquisa, talvez alguma leitura online e muitas perguntas, você logo se sentirá um especialista no assunto.

Esperançosamente, esta informação esclareceu um pouco o processo e respondeu a algumas de suas perguntas sobre hipotecas. Pode ser um processo relativamente fácil se você souber o que está fazendo, mas costuma causar muita ansiedade nas pessoas. Com esses fatos, espero que você possa amenizar seus medos e passar para a parte divertida, escolhendo e mudando para sua nova casa!