Posse adversa e como funciona

A posse adversa é uma doutrina jurídica estudada principalmente por alunos do primeiro ano da faculdade de direito e esquecida assim que os exames terminam. A obscura lei de propriedade, também conhecida como "direitos do posseiro", foi uma grande notícia em 2011, quando um homem do Texas alegou ter adquirido uma casa de US $ 340.000 por apenas US $ 16 para registrar uma declaração de posse no tribunal do condado. Ken Robinson posteriormente criou um site, publicou um e-book e deu uma aula para estudantes de direito na SMU antes de ser forçado a se mudar de casa em fevereiro de 2012.

Então, o que é usucapião e pode realmente ser usado para apropriar-se de uma casa suburbana cara?

Posse adversa relaciona-se com invasão.

A Lei da Posse Adversa

A teoria por trás da usucapião é simples: se alguém ocupa um terreno que não possui sem a permissão do proprietário, o verdadeiro proprietário deve tomar medidas para expulsar o invasor dentro de um determinado período de tempo (conforme prescrito pelo estatuto de limitações estadual aplicável). Se o verdadeiro proprietário não agir a tempo, o possuidor adverso pode adquirir o título da terra e se tornar o proprietário legal.

Cinco Elementos Essenciais

Para prevalecer, o possuidor adverso deve mostrar estes cinco elementos essenciais:

Que ele ou ela está na posse real da terra e usa a terra como o verdadeiro dono de uma propriedade semelhante faria.
Que a posse está em exclusão de todos os outros e não compartilhada com o verdadeiro proprietário ou o público em geral.
Que a posse adversa está aberta e visível para todos verem, para que o verdadeiro dono saiba que outra pessoa está reivindicando a propriedade.
Que o possuidor adverso tem uma reclamação sobre a propriedade que é hostil ou incompatível com a reclamação do proprietário.
Que a usucapião foi contínua e ininterrupta ao longo do prazo de prescrição.

Requisitos variam por estado

Os requisitos detalhados variam de estado para estado. O tempo de posse exigido pode ser tão curto quanto cinco anos em um estado e até 20 anos em outro. Alguns estados exigem que o possuidor adverso pague impostos sobre a propriedade ou faça benfeitorias na terra durante esse período; em outros estados, essas ações reduzem o tempo necessário de posse.

Alguns estados exigem que o possuidor adverso acredite, de boa fé, que detém o título da propriedade; alguns estados até exigem a "cor do título", alguma forma de documento que pretende transmitir o título ao possuidor adverso, mas é inválido por algum motivo. Outros estados exigem que o possuidor adverso esteja ciente de que ele ou ela está invadindo. Em alguns estados, o estado de espírito do possuidor adverso é irrelevante e tudo o que importa é que a terra está sendo ocupada sem a permissão do verdadeiro proprietário.

Consulte as leis de seu estado para obter informações adicionais.

Um Caso Instrutivo

Embora o prazo de prescrição seja definido por lei estadual, os requisitos da doutrina são definidos por decisões judiciais escritas por juízes. Para ilustrar como funciona a posse adversa, veremos um caso de tribunal que deu a muitos estudantes de direito sua primeira introdução ao conceito.

Belotti v. Bickhardt

Belotti v. Bickhardt, decidido pelo Tribunal de Apelações de Nova York em 1920, envolveu os proprietários de lotes adjacentes no Bronx. O proprietário do lote J construiu um salão e uma estalagem na propriedade em 1892, mas, devido a um mapa defeituoso, o prédio invadiu por vários metros o lote K ao lado, que pertencia à mãe de Belotti. Em 1906, Bickhardt comprou o lote J dos herdeiros do proprietário original, expandiu o edifício e o usou como hotel desde então.

Em 1914, Belotti moveu uma ação contra Bickhardt para remover o prédio invasor do lote que ele havia herdado de sua mãe. Belotti teve sucesso no nível do tribunal de primeira instância, mas Bickhardt apelou. O Tribunal de Apelações de Nova York reverteu a decisão original, concluindo que Bickhardt atendia aos requisitos para posse adversa.

Bickhardt não possuía a propriedade disputada pelos 20 anos exigidos pelo estatuto de limitações de Nova York, mas o tribunal considerou que a ocupação anterior da propriedade pelos proprietários anteriores estava ligada à sua para criar uma cadeia ininterrupta de posse adversa desde 1892. Bickhardt era agora o legítimo proprietário perante a lei.

O objetivo da posse adversa

Embora alguns possam ver a posse adversa como aquisição de título por roubo, a doutrina serve a vários propósitos importantes.

Em primeiro lugar, a lei presume que quem possui terras o faz sob título. O título pode ser difícil de provar porque as escrituras foram perdidas e não foram registradas ou os registros de títulos de terra são deficientes. A doutrina da usucapião fornece proteção contra documentos não confiáveis e um meio de corrigir erros antigos na transmissão de dados. A doutrina também exige que as disputas de propriedade sejam litigadas dentro de um período de tempo razoável, enquanto as memórias das testemunhas ainda estão frescas e as evidências são mais confiáveis.

A posse adversa estimula o uso produtivo da terra, recompensando aqueles que a usam para agricultura, habitação ou outros usos, enquanto penaliza aqueles que a deixam desocupada. Finalmente, ele protege as expectativas de indivíduos que usaram propriedades por anos sem objeções de ninguém. Freqüentemente, surge no contexto de uma disputa de limite, em que uma cerca foi construída no lugar errado e ninguém questionou a invasão por anos.

O Caso de Posse Adversa do Texas

Ken Robinson ganhou notoriedade durante o verão de 2011 quando se mudou para uma casa vazia no subúrbio de Dallas, Flower Mound, e a reivindicou como sua com base no pagamento de uma taxa de registro de US $ 16.

Antecedentes do Caso

Robinson, um ex-fuzileiro naval que se autodenominava investidor imobiliário, descobriu a casa enquanto explorava a área em busca de oportunidades de investimento em potencial. O quintal estava mal cuidado e a casa parecia ter sido abandonada.

Inicialmente pensando que a casa seria uma boa candidata para uma venda a descoberto ou venda de penhor de impostos, Robinson não conseguiu encontrar um proprietário ou titular da hipoteca com quem negociar, e não havia registro de execução hipotecária em lugar nenhum. Foi quando ele decidiu adquirir a casa sob a doutrina da usucapião. Ele entrou com uma "declaração de usucapião" com o condado, trocou as fechaduras e mudou-se.

Embora Robinson agora estivesse cuidando da casa, que estava em mau estado, seus vizinhos em Flower Mound não estavam felizes. Chamaram a polícia, que visitou a casa. Quando Robinson mostrou aos policiais sua declaração, eles decidiram que não era um assunto criminal e foram embora.

Cobertura da mídia nacional

A história atingiu a mídia nacional e Robinson foi inundado com pedidos de consultoria imobiliária. Ele começou a realizar seminários sobre como adquirir uma casa por quase nada e publicou um e-book sobre o assunto. Ele recebeu clientes em potencial e membros da mídia em sua casa e ficou feliz em fornecer passeios e mostrar como havia limpado as coisas. Então a fama o alcançou.

No final das contas, a empresa hipotecária original havia falido em 2009 e a hipoteca agora estava nas mãos do Bank of America, que estava sobrecarregado demais com outras execuções hipotecárias para tomar medidas contra a casa em Flower Mound. Mas, diante de uma florescente indústria artesanal de possessão adversa e de outros que buscam replicar o aparente sucesso de Robinson, ela e outros detentores de garantias começaram a ruir. Em 6 de fevereiro de 2012, um juiz do Texas ordenou que Robinson desocupasse a casa em uma semana. Ele saiu sem protestar.

Por que o esquema de Robinson não funcionou

Robinson realmente acreditava que adquiriria o título da casa ou estava simplesmente perdendo o tempo em escavações ostentosas enquanto lucrava com toda a publicidade?

Segundo a lei do Texas, Robinson teve que permanecer na casa por cinco anos, ao mesmo tempo em que pagava impostos sobre a propriedade e taxas de associação de proprietários, para adquirir o título por usucapião. Em qualquer momento durante esses cinco anos, ele estaria sujeito a despejo pelo verdadeiro proprietário, o que, em última análise, foi o que aconteceu depois que o Bank of America descobriu seu esquema. E aquela declaração de $ 16 de usucapião que ele registrou? Simplesmente alertou o mundo sobre sua reivindicação e forneceu uma data de início para os cinco anos seguintes; não transmitia título.

A lição da história de Robinson volta aos propósitos para os quais a doutrina da possessão adversa foi desenvolvida. Foi concebido como um meio de resolver disputas de boa-fé sobre propriedade resultantes de problemas historicamente generalizados em imóveis, como levantamentos errados e inadequados, títulos de terra deficientes ou escrituras ausentes ou defeituosas. A posse adversa nunca teve o objetivo de recompensar invasores e invasores intencionais. Como Ken Robinson aprendeu, não é um bom modelo de negócios para investidores imobiliários.

A posse adversa não tinha o objetivo de recompensar invasores e invasores.

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