O que os proprietários devem fazer após uma enchente

Introdução

Depois de um desastre, muitas vezes você pode começar a consertar a propriedade e reconstruir vidas assim que o seguro for liquidado. As inundações diferem por causa da lentidão do próprio desastre e da limpeza posterior. O que você deve fazer após uma enchente? E o que você deve fazer, como proprietário, após a inundação do seu imóvel alugado? Os procedimentos são semelhantes, mas não exatamente iguais.

Uma propriedade inundada.

John Chroston, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons

Avalie o dano - assim que estiver seguro

A primeira coisa que você deve fazer ao chegar é desligar a energia da caixa do disjuntor. Isso evita que alguém seja eletrocutado por um cabo de força ou cabo elétrico caído em contato com a água. Mantenha a energia desligada até que um eletricista diga que é seguro fazê-lo. Desligue o gás também.

Em seguida está avaliando a situação. A quantidade de trabalho que precisa ser feito depende da profundidade da água da enchente ou de quão alto ela atingiu. Tire muitas fotos das condições do exterior e do interior da propriedade. Você quer evidências fotográficas que mostrem a profundidade ou a profundidade da água. Desenhe uma linha na parede e verifique sua profundidade com uma fita métrica.

Água com cerca de 2,5 cm de profundidade significa que você precisa, no mínimo, substituir o carpete. Quando a água estiver com mais de 2,5 cm de profundidade, você terá que substituir, no mínimo, carpetes e rodapés.

Com 15 centímetros de profundidade, os aparelhos são certamente afetados. Os degraus dos gabinetes provavelmente estão molhados, mas nem todos os gabinetes em si estarão molhados. Se for remover os degraus, certifique-se de não colocar os armários no chão molhado.

Com 18 polegadas de profundidade, as tomadas elétricas são afetadas. Os sistemas HVAC podem ser danificados neste ponto também. A lama e os detritos que flutuaram precisarão ser removidos.

Água que está de 60 a 1,2 m de altura do chão exigirá a substituição de pelo menos o nível inferior da placa. Os custos de mão de obra são mais baixos se você simplesmente substituir a folha inferior de sheetrock em vez de tentar cortar e substituir a folha ao nível em que foi inundada.

Quando a água com mais de um metro de profundidade inunda uma casa, é necessário muito trabalho. Espere substituir quase tudo, desde placas de gesso à fiação elétrica.

Comece a lidar com a seguradora

Embora a inundação possa estar no noticiário, sua seguradora não sabe que sua propriedade está inundada - você terá que ligar para eles. Apresente a reclamação de seguro contra inundações o mais rápido possível; não espere porque este seguro é o primeiro a chegar, primeiro a servir. E vai demorar um pouco para que as reivindicações sejam processadas. O grande número de pessoas envolvidas em uma enchente tende a ser muito maior do que se o seu imóvel alugado pegasse fogo, retardando o processo de retirar os inspetores e resolver os pedidos de seguro. E isso além da velocidade glacial do Programa Nacional de Seguro contra Inundações quando ele está envolvido. Pode levar meses para que eles liberem fundos.

Observe que, embora a apólice de seguro de propriedade padrão não cubra inundações para um imóvel alugado, ainda pode haver danos que eles cobrem, como danos causados pelo vento e o impacto literal da queda de árvores.

Se você está tendo problemas com a seguradora, considere contratar um avaliador público. Eles são particularmente úteis na avaliação de danos que não são imediatamente evidentes após uma inundação, como equipamentos HVAC que têm uma vida útil reduzida devido à exposição aos danos causados por inundações.

Vá em frente e registre a reivindicação de seguro agora mesmo se houver uma chance de você não ter permissão para reconstruir. Eles poderiam conseguir um adiantamento para você começar a pagar os custos de secagem da propriedade.

Não peça aos seus locatários para registrar uma reclamação de seguro do locatário - isso não cobre os danos causados por inundações. A única exceção é se eles tiverem seguro contra inundações, mas isso é raro. A maioria dos locatários presume que o locador tem seguro contra inundações e que ele também os cobre.

Se você se mudou de uma antiga residência principal e a transformou em um imóvel alugado e foi legalmente obrigado a ter seguro contra inundações porque você já solicitou ajuda da FEMA, você é obrigado a manter o seguro contra inundações. No entanto, a política deve ser atualizada quando você se muda e os locatários se mudam. E isso pode alterar os termos. Converse com o agente de seguros para entender os termos atuais para que você não presuma que tem valor de reposição quando na verdade você tem uma apólice de seguro com valor em dinheiro devido a ela não ser mais sua residência principal. Informações como essa são motivos suficientes para consultar um corretor de seguros, pois podem significar que você não tem tanto dinheiro para os reparos / reconstruções quanto esperava.

Comece a secar as coisas

Neste ponto, o objetivo é secar a unidade o mais rápido possível. Retire o máximo possível de móveis e pertences da unidade, para que você possa começar a secar as coisas. O bolor começa a crescer dentro de dois dias, então o tempo é essencial. Inicie o processo de secagem, mesmo que não consiga entrar em contato com sua seguradora agora.

Este processo pode ser iniciado por seus inquilinos ou eles podem estar aguardando seu sinal verde. Evite jogar fora os pertences de um inquilino, embora seja aconselhável fornecer a eles uma lixeira ou sacos de lixo para fazerem isso sozinhos.

Sua seguradora pode exigir que você tome medidas o mais rápido possível para mitigar os danos. Além do fato de que você deseja impedir os danos causados pela água o mais rápido possível, simplesmente para proteger a propriedade. O programa nacional de seguro contra inundações sugere que você comece a secar a propriedade o mais rápido possível, porque eles não cobrem danos de mofo. Mas o que você deve fazer para começar a secar a propriedade?

Ele começa removendo o carpete molhado e a almofada subjacente o mais rápido possível. Wet-vac a laje de concreto para sugar o máximo de água possível. Corte a folha de rocha na linha de 4 'se a água ultrapassar os rodapés. Mova os aparelhos para permitir que os rodapés atrás dos aparelhos sequem. Se você removeu a base do armário, coloque-os sobre tijolos para que não sejam deixados no chão ainda molhado. Traga fãs e ligue-os. Ligue todos os ventiladores de teto.

Gere documentação enquanto você trabalha

Faça anotações detalhadas do que você fez, como desligar a energia e mover os ventiladores para a sala. Pergunte ao inquilino o que ele fez até agora e escreva para criar um registro legal.

Tire fotos do que havia no prédio para provar que estava lá antes da chegada do ajustador. Não se esqueça de tirar fotos do telhado, uma vez que uma tempestade que causou grandes inundações provavelmente danificou o telhado.

Salve seus recibos. Você quer recibos, tenha ou não seguro, uma vez que esses custos são despesas comerciais. Você pode começar com o custo de alugar ventiladores para secar o prédio e alugar uma lixeira para conter os detritos.

Colete amostras dos tapetes, da almofada do tapete, do sheetrock e dos armários para demonstrar o nível de dano. Você precisará dessa evidência para quando um avaliador de seguro finalmente chegar à propriedade para examiná-la.

Determine se você pode fazer o trabalho com inquilinos na propriedade

Determine se seus inquilinos podem permanecer na unidade. Há vantagens em não tê-los lá. Se o imóvel estiver vago, você pode fazer o que for necessário para restaurar o imóvel às condições de locação o mais rápido possível. Isso provavelmente é necessário se a água tiver mais de 60 centímetros de profundidade.

Se você rescindir o contrato de aluguel, não precisará contornar o inquilino ou seus pertences para fazer os reparos. Nem precisam pagar o aluguel enquanto são forçados a sair da unidade durante os reparos.

Se um inquilino precisar se mudar, cancele o aluguel conforme o contrato de arrendamento. Você tem que dar a eles o aviso necessário; no estado do Texas, o aviso necessário é de cinco dias. Você deve devolver o depósito de segurança e o aluguel até a data em que a propriedade foi tornada inabitável. Os proprietários não são legalmente obrigados a pagar pela estadia dos inquilinos em um hotel se eles forem evacuados devido a uma enchente. As regras sobre como pagar para que eles fiquem em algum lugar enquanto você repara / reabilita a propriedade dependem do seu aluguel. O seguro de propriedade provavelmente não pagará pelo senhorio que paga os custos de hotel dos inquilinos enquanto eles se hospedam em outro lugar, e pode ou não cobrir a perda de receita de aluguel devido ao desastre natural.

Se alguém realmente ama a propriedade, você pode oferecer a ela o primeiro direito de recusa assim que a propriedade estiver habitável. No entanto, você precisa ser honesto, pois pode não saber quando isso acontecerá. E em casos graves, pode não ser possível.

Reúna todas as informações antes de iniciar grandes reparos

Antes de começar a reconstruir, descubra se a propriedade já foi inundada anteriormente (se você ainda não sabe). Se ele inundou repetidamente, você pode não conseguir segurá-lo depois de reconstruí-lo novamente - mas pode ser elegível para uma compra. Ou você pode ser legalmente obrigado a comprar um seguro contra inundações como condição para reconstruir.

Outra informação a aprender antes de iniciar a reconstrução é se você precisa tomar medidas para proteger a propriedade de inundações em outra ocasião. Isso pode variar desde a modificação da classificação em torno de uma casa até a instalação de barreiras e a alteração do encanamento e das conexões elétricas. Ou pode significar uma ordem para elevar a casa.

Você terá que obter uma licença para substituir os sistemas elétricos, sejam eles danificados pela enchente ou sendo modificados para evitar a necessidade de serem substituídos no próximo. Felizmente, muitas jurisdições aceleram a aprovação de reparos como esse. No entanto, você vai querer descobrir quais outras permissões e avaliações são necessárias antes de começar a gastar dinheiro para consertar a propriedade.

Obtenha estimativas iniciais do que precisa ser reparado ou substituído. Se os reparos valerem mais da metade do valor de avaliação fiscal da propriedade, pode ser necessário ajustar o edifício aos códigos. Esse fato por si só altera radicalmente como você abordaria o projeto de renovação. Se a reforma custar muito caro, você pode querer vender a propriedade como está para outro investidor. Ou você pode reconstruir com todas as comodidades de luxo que não valeu a pena colocar na primeira vez.

Quando as águas da enchente forem profundas, espere destruí-las com os 2x4s.

Tamara wilhite

Iniciar reparos

Você documentou a gravidade do dano. Você já deu os primeiros passos para secar a propriedade. Você determinou se vale ou não a pena começar a fazer reparos, por exemplo, se você teria permissão para consertar a propriedade ou se a renovação é muito cara. Agora você precisa trazer ajuda para fazer o trabalho real. Contrate apenas empreiteiros que tenham experiência (e conhecimento) para lidar com danos causados por enchentes. Verifique se essa mesma experiência se estende aos subcontratados que foram contratados para ajudar.