Engenharia de valor: processo ou foco?

Introdução

Em poucas semanas, completarei 40 anos desde que entrei pela primeira vez em um escritório de arquiteto, o sol nascendo no início da minha carreira. Aos 17 anos, não tinha ideia de onde esse caminho me levaria e, olhando para trás, era tudo o que se poderia esperar. Como estou chegando ao terço final da minha carreira, não teria mudado nada em toda a minha carreira. Nesse estágio, acho que se pode dizer que sou um “estadista mais velho” em minha profissão. Isso quase soa como um título distinto, pelo menos os títulos são. À medida que um determinado assunto mais uma vez se apresentava em minha prática, comecei a pensar em minha carreira, trazendo sentimentos e pensamentos que refletem os sentimentos que acabei de expressar. Tanto para relembrar, agora vamos passar ao assunto que eu queria discutir.

Mentorear e ensinar sempre foram os atributos que impulsionaram minha carreira. Aprendo algo e tenho uma necessidade incessante de compartilhar com os outros. Isso faz parte do que sempre considerei como a passagem da tocha para a próxima geração de profissionais. Quero discutir um conceito frequentemente abusado, engenharia de valor (VE), que pode ser uma ferramenta muito eficaz ou um câncer potencial na indústria da construção que pode custar muito a toda a sociedade. Como muitas coisas na vida, quando manejado corretamente, o VE pode ser uma ferramenta incrivelmente poderosa. Quando aplicado de forma inadequada, torna-se um fardo para toda a sociedade, ao criar instalações que se transformam em poços de dinheiro e estorvos. Freqüentemente, esses limões são vendidos a um comprador desavisado como caveat emptor. Como observação lateral, muitas vezes questiono até que ponto a não divulgação se torna antiética, não apenas ilegal,e quanto de uma visão sobre o verdadeiro caráter de algumas pessoas. Tenho certeza de que todos nós já estivemos lá em algum momento em que sentimos que realmente tínhamos chegado ao fim do negócio.

Responsabilidade dos proprietários, projetistas e construtores de edifícios

Existem muito poucos que podem afirmar que uma parte deles pode viver nesta rocha por 100 anos ou mais. A indústria da construção é apenas uma daquelas poucas indústrias em que os trabalhadores podem realmente fazer tais afirmações de forma legítima. Pense nisso, enquanto o prédio em que você trabalhou existir, uma parte de você existirá neste planeta. Uau! Poucos podem reivindicar tal legado e ser precisos. Essa perspectiva deve conduzir os profissionais da indústria da construção a um novo nível, uma ideologia e prática sustentáveis de longo prazo. Infelizmente, nem sempre é essa a opinião dos profissionais da construção. Em um artigo anterior, me referi a esse fenômeno da miopia. Como afirmei naquele artigo,a seguinte citação foi fornecida na convenção nacional do American Institute of Architects (AIA) de 1984 e eu acho isso tão importante que quero citar esse artigo novamente:

“Com muita frequência, você, o Arquiteto, contra o seu melhor julgamento, vá junto com seus clientes… permita-se ser intimidado por desenvolvedores, construtores e proprietários que desejam obter lucros rápidos às custas de toda a nossa sociedade… Infelizmente, eu Cheguei a essa conclusão depois de construir por muitos anos e de cometer muitos erros e descobrir por mim mesmo que quanto maior o investimento 'na linha de cima', maiores serão os resultados na linha de fundo. Eu acho que você (o arquiteto) deveria ter me dito isso há muito tempo. ”

Herman Chanen, presidente e presidente do Conselho de Administração

Chanen Construction Company

1984 Convenção Nacional AIA

publicada no Architecture Record, junho de 1984

Esta citação ilustra o próprio potencial de câncer que o VE pode se tornar se usado com o foco e o processo incorretos. Vou discutir esses dois em um momento. Antes de entrarmos nessa parte desta discussão, quero começar a discussão colocando óculos que nos ajudarão a entender as ramificações dessas decisões de AV.

O verdadeiro motivo para VE

Nenhum revestimento de açúcar ou ilusão é necessário, não existe orçamento ilimitado em nada, mas especialmente na construção. Para ser claro, deixe-me dizer de outra forma; não existe orçamento ilimitado! Espero que esteja claro para todos que estão lendo isso. Como tal, nunca haverá financiamento suficiente para fazer tudo o que você pode querer fazer ao construir uma instalação. Espera-se que essas instalações tenham uma vida útil de 40 ou 50 anos, e é mais do que provável que sobrevivam mais de 70 anos em muitos casos. Isso é quatro, cinco, pode ser até sete décadas. Isso reforça um período de vida vívido em sua mente? Agora você pode ter uma ideia real do que eu disse antes sobre o legado.

Com a necessidade de longevidade e os fundos limitados, torna-se imperativo que o valor seja aumentado para cada investimento do sistema em uma instalação. Em outras palavras, quase todos os sistemas de construção serão substituídos pelo menos uma vez durante a vida útil dessa instalação. Como podemos tomar essas decisões de investimento da melhor forma? A melhor maneira é por meio do custeio do ciclo de vida, mas essa é uma discussão para outra hora. Além do custo do ciclo de vida, a maneira mais comum de controlar os custos é por meio da engenharia de valor (VE). Eu vi o VE ser levado para um projeto por meio de dois métodos básicos. O primeiro, como parte de todo o processo de planejamento / construção, desde a due diligence na compra do imóvel até a ocupação da instalação concluída. A segunda, quando for determinado que os custos de construção ultrapassaram o orçamento estabelecido.A primeira é uma abordagem proativa, a segunda é reativa. Quem gostaria de adivinhar qual trará os maiores e melhores resultados?

Qualquer uma dessas abordagens terá o mesmo objetivo de curto prazo, reduzindo os custos iniciais. A incógnita é qual deles terá o maior prejuízo para as instalações à medida que o edifício envelhece. Devo lembrar a cada leitor que, assim como o corpo humano, os edifícios envelhecem. Esta é uma verdade incontornável. Assim como custa mais à medida que envelhecemos, isto é, consultas médicas, óculos, etc., o mesmo vale para edifícios. O VE pode potencialmente se tornar um câncer quando encurta a expectativa de vida da instalação ou aumenta os custos com idade acima do que seria normalmente esperado para uma instalação com idade e tipo comparáveis. Pense desta forma, se o telhado deve durar 20 anos, e no ano 10 o telhado tem que ser revestido novamente para que o telhado chegue à marca de 20 anos, o que exatamente você pagou quando pagou por isso “ Telhado de 20 anos ”para começar.Eu discuti isso em outro artigo sobre garantias.

Em muitas fontes que descrevem o que o VE deve ser, um conceito parece ser o mais uniforme em todas as descrições, sendo o custo inicial de construção reduzido expresso em termos de valor. Raramente vi os termos de valor expressos em um custo de ciclo de vida, mas é assim que esse valor deve ser expresso. Mais comumente, tenho visto esses valores expressos em termos de economia de custos iniciais diretos e imediatos, exclusivamente. Parece que a principal razão para o último método é o resultado direto de quando o VE é introduzido no processo, mais comumente, no final após a ultrapassagem do orçamento ter sido estabelecida. Este ponto de partida pode ser o prenúncio do equilíbrio desta discussão à medida que avançamos para as partes de foco versus processo deste artigo. O foco é a fixação no corte de custos como resultado do excedente do orçamento.O processo é o estabelecimento do equilíbrio entre as necessidades de longo e curto prazo da instalação e da organização.

VE como ferramenta de processo

Quando o VE é introduzido em todo o processo de planejamento, ele tem o maior potencial de se tornar uma ferramenta muito poderosa. É quando o processo de VE se concentra nos resultados de valor. Acho que essa meta é inatingível sem a consideração do ciclo de vida, e ela transforma essa análise em um ótimo indicador se o proprietário começou com um orçamento inicial adequado. O setor público muitas vezes fica aquém nesse aspecto, já que os tomadores de decisões políticas se concentram em dólares e frequentemente descontam as forças politicamente incontroláveis que atuam no mercado. Muitas vezes, o que é decidido sobre os custos pelo Poder Legislativo não se alinha com o que o mercado estabelece como custos reais e, como resultado, a construção abaixo do padrão é necessária e permitida para concluir projetos politicamente importantes. Por exemplo, embora a ciência tenha determinado que os tomates são frutas,O Congresso tentou mudar essa visão com a Lei Tarifária de 1833, que declara que os tomates são vegetais. Infelizmente, a Suprema Corte cedeu às ações do Congresso em sua decisão de apoiar a Lei de Tarifas em 1893. Vou deixar esses fatos por conta própria, sem comentários, neste momento.

Quando introduzido ao longo de toda a vida do projeto, o VE pode identificar potenciais economias de custos iniciais e de ciclo de vida que podem reduzir os encargos financeiros de uma instalação ao longo de sua expectativa de vida. É disso que trata o verdadeiro VE. É quando o VE se torna parte do processo e não apenas uma reflexão tardia. Nesse caso, o VE pode se tornar uma força de equilíbrio entre os custos do ciclo de vida de longo prazo e os custos iniciais de construção. Agora o poder do VE está começando a brilhar.

VE como um câncer em foco

O tempo mais comum que vi o VE ser usado é entre o projeto e a construção, quando foi descoberto que o orçamento não é grande o suficiente para o projeto conforme planejado. VE tornou-se uma reflexão tardia para o projeto. Isso não é apenas representativo de um planejamento ruim, mas irrita um planejamento ruim. Posso dizer isso? Bem, tarde demais, eu já fiz. Não quero ser ofensivo para ninguém, mas isso é representativo do pior tipo de planejamento, ou a falta dele. Alguém falhou em antecipar algo, então agora alguma solução deve ser derivada para esse descuido e, se receber um nome atraente, pode não parecer tão tolo como seria de outra forma. Esse tipo de VE geralmente não leva em consideração todos os problemas durante o uso. Por exemplo,para reduzir os custos do projeto, é determinado que as linhas de drenagem do telhado (projetadas para transportar a água da chuva do telhado do prédio para a área de retenção) sejam substituídas por embornais e calhas (que drenam a água da chuva imediatamente ao lado do prédio). Agora, isso pode não ser um problema em outro projeto, mas este projeto tem solo expansivo, então quando o solo fica molhado, ele se expande e forçou as paredes a se levantarem. Essa decisão, neste projeto, criará custos de enormes dólares a serem gastos uma década depois para corrigir as falhas estruturais porque o solo extenso ficou molhado. Quão eficaz foi essa decisão de VE? A maioria nem mesmo rastreia a decisão do VE de registrar esses eventos por causa do período de tempo após a construção.Agora, isso pode não ser um problema em outro projeto, mas este projeto tem solo expansivo, então quando o solo fica molhado, ele se expande e forçou as paredes a se levantarem. Essa decisão, neste projeto, criará custos de enormes dólares a serem gastos uma década depois para corrigir as falhas estruturais porque o solo extenso ficou molhado. Quão eficaz foi essa decisão de VE? A maioria nem mesmo rastreia a decisão do VE de registrar esses eventos por causa do período de tempo após a construção.Agora, isso pode não ser um problema em outro projeto, mas este projeto tem solo expansivo, então quando o solo fica molhado, ele se expande e forçou as paredes a se levantarem. Essa decisão, neste projeto, criará custos de enormes dólares a serem gastos uma década depois para corrigir as falhas estruturais porque o solo extenso ficou molhado. Quão eficaz foi essa decisão de VE? A maioria nem mesmo rastreia a decisão do VE de registrar esses eventos por causa do período de tempo após a construção.Quão eficaz foi essa decisão de VE? A maioria nem mesmo rastreia a decisão do VE de registrar esses eventos por causa do período de tempo após a construção.Quão eficaz foi essa decisão de VE? A maioria nem mesmo rastreia a decisão do VE de registrar esses eventos por causa do período de tempo após a construção.

Freqüentemente, quando algo é feito no último minuto e apressado, as melhores decisões nunca são tomadas, pois fatores cruciais costumam ser esquecidos. Freqüentemente, o proprietário, que não tem conhecimento ou experiência com tais decisões, é quem toma essas decisões, aumentando ainda mais as ramificações. Freqüentemente, há pressões de tempo para fazer essas determinações rapidamente porque o atraso no tempo pode ser mais caro e os resultados de longo prazo são quase inevitavelmente comprometidos. Você deve começar a ver o efeito dominó potencial.

Considerações para VE

Uma das primeiras perguntas que devem ser feitas é qual é o objetivo do VE. Antes de chegar à questão do orçamento, primeiro deve-se perguntar qual é o valor que está sendo devolvido para o VE. Se o VE não estiver retornando valor, talvez não seja o curso de ação correto. Se o valor determinado retornado é apenas para reduzir os custos de construção, a próxima resposta buscada deve ser o orçamento original do projeto adequado para começar. Freqüentemente, o proprietário não quer ouvir nada disso, pois isso pode refletir que o proprietário não fez algo correto para começar. Se o VE for introduzido em todas as etapas do processo, o VE deve ter algum outro motivo acima do orçamento inicial.

Pare para pensar, assim como o corpo humano, os edifícios envelhecem. Que outros paralelos podem existir? Considere o seguinte: se você perguntar a um nutricionista, especialista em bariátrica, treinador esportivo ou alguém dessa natureza, todos dirão que cortar calorias para reduzir o peso é muito eficaz até certo ponto, em que o músculo começa a desaparecer. Posso dizer por experiência própria, vejo isso o tempo todo. Se um cliente tentar construir um projeto com um orçamento de 20% do custo por metro quadrado para um tipo de construção, a construção não funcionará adequadamente ou durará tanto. Pode até se tornar um poço de dinheiro. Considere isso.

Reflexões finais

Como Herman Chanen descobriu e falou em 1984, existe uma base para ver o VE como um possível câncer, mas, se bem administrado, pode ser uma ferramenta muito poderosa. É responsabilidade do proprietário garantir que a equipe use o VE de maneira eficaz, e a melhor maneira é não tomar decisões sobre questões nas quais o proprietário tem pouca expertise e experiência, delegando essas decisões aos especialistas contratados pelo proprietário. Se o VE for usado em um projeto, integre o VE em todo o projeto, não apenas quando o orçamento for excedido.