Conselho Strata: roubo, intimidação e decisões não autorizadas

Strata Council: Roubo, Bullying e Decisões Não Autorizadas

Leong

Strata Councils: Theft, Bullying and Unauthorized Decisions

Sou o tipo de adulto que ainda gosta de contos de fadas. Eu acredito que a verdade vai sair! Eu acredito que o bem prevalecerá sobre o mal.

Então, quando percebi que o conselho dos estratos que administrava o prédio (que abrigava meu condomínio recém-comprado) estava roubando dinheiro, intimidando os residentes e fazendo escolhas estruturalmente prejudiciais, entrei para o conselho dos estratos. Eu me via como o herói relutante - a boa fada que salvaria o prédio e devolveria a liberdade do povo. Eu esperava gratidão, felicidade e espírito de comunidade excepcional.

Tudo que fiz foi perder minha inocência.

Você geralmente está convencido de que "do seu jeito" é o melhor, independentemente do que os outros digam?

Sim! Pois bem… conselho de estratos pode ser o lugar certo para você.

Os conselhos de estratos são formados por voluntários. Muitos desses voluntários são pessoas excepcionais que doam seu tempo e, muitas vezes, oferecem gratuitamente seus conhecimentos.

Mas, infelizmente, a maioria das pessoas que se sentem atraídas por servir neste conselho geralmente são aquelas com uma agenda. Às vezes, eles usam sua posição para ganhar dinheiro. Mais frequentemente, eles usam sua posição para alimentar seus problemas de controle disfuncional.

Casas estratificadas não têm czares, governantes ou chefes. Essa relação simplesmente não é necessária, nem sua recomendação pode ser encontrada em qualquer lugar da Lei de Propriedade de Estratos.

Leong

Índice

1. O Strata Council é o chefe?
2. Quais são as responsabilidades do Strata Council?
3. Então, quem é o chefe?
4. Os membros do Conselho do Strata podem intimidar os residentes?
5. Os membros do Conselho Strata podem roubar dinheiro?
6. Envio de despesas por meio do caixa
7. Em cahoots com o empreiteiro
8. Emprestando dinheiro do Fundo de Reserva para Contingências (CRF)
9. Não é o gerente de propriedade responsável?
10. É possível levar um conselho de estratos à justiça?

1. O Conselho de Strata é o chefe?

Este é um equívoco horrível, mas comum. Horrível para os moradores, porque ninguém precisa de patrão na própria casa. E a verdade também é horrível para o conselho de estratos.

Gerenciar apenas algumas pessoas geralmente requer um diploma de negócios em recursos humanos. As demandas de gerenciar muitas famílias (dependendo do tamanho do edifício ou complexo) seriam suficientes para evocar imagens de jaquetas de força, quartos acolchoados e pequenas vozes.

Não, o conselho de estratos não é o chefe.

Surpreso? É verdade. Casas estratificadas não têm czares, governantes ou chefes. Esse relacionamento simplesmente não é necessário, nem sua recomendação pode ser encontrada em qualquer lugar do Strata Property Act (SPA).

Os membros do conselho não são uma força policial. Um policial recebe treinamento extensivo em muitas áreas, incluindo comportamento humano, investigação e questões legais.

Os deveres de liderança envolvidos em servir no conselho são freqüentemente confundidos com posições de autoridade.

“Servir” é a palavra-chave.

Quanto à autoridade, o conselho só pode agir sobre algo que vai contra o estatuto. Mesmo assim, eles devem ter uma reclamação por escrito. A única vez em que eles deveriam ter algum poder é durante as reuniões do conselho devidamente convocadas.

Se acontecer de você testemunhar algo ou tiver uma reclamação, não diga a um membro do conselho. Em vez disso, envie um e-mail para o gerente da propriedade. Ela não tem conhecimento da política do prédio e, portanto, pode permanecer imparcial.

Da mesma forma, por lei, toda a correspondência que o administrador da propriedade recebe deve ser apresentada e endereçada pelo conselho de estratos. É por isso que você paga muito dinheiro para a empresa de administração de imóveis.

A única vez que o conselho do estrato deve ter algum poder, é durante as reuniões do conselho devidamente convocadas.

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2. Quais são as responsabilidades do Strata Council?

Eles são intermediários, representando o prédio e os moradores (por meio de eleições e votos). Eles dirigem o administrador da propriedade em todos os assuntos da corporação de estratos. Juntos, eles tomam decisões sobre:

• A manutenção do edifício (também conhecido como strata corporation).
• Correspondência dos proprietários (conforme entregue pelo gerente da propriedade).

Quem é o chefe? O estatuto!

Leong

3. Então, quem é o chefe?

O estatuto. Você sabe, aquela literatura seca e autoritária que causa tensão em seu peito seguida por noções espontâneas de rebelião… ou pelo menos bocejando seguido de pálpebras pesadas.

Honestamente, não é tão ruim assim! Normalmente são apenas uma pequena pilha de papéis, com aproximadamente dois milímetros de espessura, de fácil leitura e você pode finalizá-los, capa a capa, em aproximadamente 15 minutos. Mime-se e colha a liberdade que vem do conhecimento.

Desde a data de adoção, o estatuto é a orientação que os proprietários (em prol da harmonia e do bem-estar do edifício) optaram por seguir.

É o estatuto e o SPA que você deve consultar para obter orientação - não os membros do conselho de estratos individuais (que podem ter seus próprios preconceitos).

Supondo que você seja o proprietário de um condomínio (e sua conta esteja em boas condições), você tem um voto e possui uma parte do prédio.

Você tem todo o direito de:

• Use as comodidades do prédio
• Saiba como seu dinheiro está sendo gasto
• Entenda as decisões que estão sendo tomadas em seu nome

4. Os membros do Conselho do Strata podem intimidar os residentes?

Sim! Infelizmente, isso acontece com bastante frequência. Estar no conselho é um trabalho ingrato. Isso suga o tempo pessoal e não importa quais decisões sejam tomadas, muitos reclamarão.

Além disso, os membros do conselho têm um assento na primeira fila para a feiura da humanidade. Eles são testemunhas toda vez que os residentes têm disputas, violam o estatuto e desrespeitam uns aos outros e à propriedade comum. Com o tempo, eles podem achar isso tão frustrante que perdem totalmente a fé na humanidade. Multar residentes pode se tornar uma forma de desabafar. Ainda mais se o (s) membro (s) do conselho dos estratos tiverem problemas de controle em primeiro lugar.

Embora o conselho de estratos deva ser uma organização voluntária, alguns ou todos os membros do conselho PODEM roubar dinheiro para subsidiar seus esforços.

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5. Os membros do Conselho do Strata podem roubar dinheiro?

Embora supostamente todos sejam voluntários, alguns ou todos os membros do conselho de estratos podem roubar dinheiro para subsidiar seus esforços.

Se o valor for mínimo, geralmente não será um problema.

No entanto, quando as pessoas passam anos sentadas no conselho, elas se tornam poderosas no conhecimento. Isso, juntamente com o fato de se tornarem cansados ​​e arrogantes, poderia estimulá-los a obter cada vez mais dinheiro.

6. Envio de despesas por meio de caixa pequeno

Nem todas as empresas oferecem crédito, mesmo para uma corporação de estratos. Portanto, às vezes um membro do conselho deve comprar um item "do bolso" para ser usado pelo prédio. Isso significa que, para o reembolso, ela deve preencher e enviar um formulário de caixa para pequenas despesas. No entanto, a menos que paradas e verificações estejam em vigor, isso pode ser facilmente abusado.

Prevenção: Depois de entrar para o conselho, configure seu sistema de caixa para que:

• Os recibos devem ser enviados juntamente com o formulário de reembolso de caixa
• Deve haver a assinatura de dois membros do conselho, além do membro do conselho que enviou o formulário

Exemplo da vida real

Racine ficou exultante um dia ao mostrar a Pam seu novo limpador a vapor portátil com bico de tamanduá. Aparentemente, ele poderia limpar qualquer coisa, em qualquer lugar, especialmente aqueles lugares de difícil acesso. E ela pagou apenas $ 60!

Racine é conhecida por sua história de compra por impulso, resultado de sua fanática atração por gadgets que, depois de apenas alguns dias, se transformam em tédio.

Meses depois, ao se tornar tesoureira, Pam recebeu, pelo correio, seu primeiro lote de faturas fotocopiadas (pagas) para classificar. Imagine sua surpresa ao encontrar um formulário de caixa pequeno, enviado por Racine, incluindo aquele limpador a vapor portátil muito portátil. Racine deve ter ficado entediada com isso, então ela decidiu vender para a strata corporation - por um custo de $ 270.

No grande esquema das coisas, esta é uma quantia irrisória. No entanto, se alguém está disposto a roubar uma pequena quantia em dinheiro, está definitivamente disposto a roubar uma grande quantia.

7. Em parceria com o empreiteiro

Você já notou um membro do conselho que parece ter um ótimo relacionamento com um ou dois operários que frequentam seu prédio? Ela já lhe disse que, por ser tão atenciosa, está economizando dinheiro para construir?

Como funciona o esquema:

• Uma “emergência” mecânica ocorre no prédio e o membro do conselho passa por cima do gerente da propriedade e trata diretamente com um operário de sua escolha.
• O operário assistente processa uma fatura de muito mais mão de obra do que realmente faz. As horas extras podem ser especialmente lucrativas.
• O membro do conselho está no local para aprovar o trabalho e, portanto, a fatura.
• O administrador da propriedade, em nome da corporação de estratos, dá um cheque ao trabalhador do comércio.
• O operário desconta seu cheque e fica com sua parte mais impostos.
• O operário encontra-se com o conselheiro em um beco escuro e entrega uma sacola de papel marrom com a parte do conselheiro, em dinheiro.

Prevenção: difícil. A menos que você esteja disposto a entrar no conselho e assumir o controle.

Exemplo da vida real

O edifício possui dois tanques de água quente idênticos. Um dia, enquanto os outros membros do conselho estavam trabalhando, Racine substituiu um dos tanques de água quente. Mais tarde, ela explicou que havia “estourado” e ela o considerou uma emergência e o substituiu imediatamente.

Ela usou um comerciante com quem era muito amiga. Embora ele fosse um encanador, ele fez muitos trabalhos estranhos ao redor do prédio. Ela até o convidou para almoçar em seu apartamento. Pam descobriu mais tarde que sua fatura era de $ 27.000, incluindo peças e mão de obra.

Só para colocar tudo em perspectiva, no ano seguinte o novo conselho substituiu o outro tanque de água quente a um custo de $ 3150 incluindo peças e mão de obra.

8. Emprestando dinheiro do Fundo de Reserva para Contingências (CRF)

O CRF é um grande alvo, já que muitas corporações de estratos têm mais do que precisam sentado nesta conta e o dinheiro não é reservado para nada. O SPA de British Columbia tem uma lei em vigor para isso:

Despesas do fundo de reserva para contingências

96 A strata corporation não deve gastar dinheiro do fundo de reserva para contingências, a menos que a despesa seja (b) primeiro aprovada por uma resolução aprovada por ¾ voto em uma assembleia geral anual ou especial, ou autorizada pela seção 98.

Exceto que esta lei permite abusos:

Despesas não aprovadas

98 (3) As despesas podem ser feitas com o fundo operacional ou fundo de reserva para contingências se houver motivos razoáveis ​​para acreditar que uma despesa imediata é necessária para garantir a segurança ou prevenir perdas ou danos significativos, físicos ou de outra natureza.

Como funciona o esquema:

• O mesmo que o esquema "In Cahoots With the Trades-worker", exceto que o montante é tão grande que não há dinheiro suficiente no fundo operacional (ou em um fundo de arrecadação especial) para pagar a fatura.
• O gerente da propriedade envia um formulário “Diretriz para usar fundos de reserva de contingência” . Para “emprestar” dinheiro da CRF sem obter a aprovação do proprietário em uma assembleia geral, este formulário deve conter a assinatura de quatro membros do conselho. Ele efetivamente transfere a responsabilidade do gerente da propriedade para os membros do conselho.
• O operário recebe e desconta seu cheque. Ele fica com sua parte mais impostos.
• O operário encontra-se com o (s) conselheiro (s) em um beco escuro e entrega uma sacola de papel pardo com sua parte, em dinheiro.

O dinheiro nunca é devolvido ao CRF

• O gerente da propriedade não se preocupará em “fazer” o conselho pagar esse dinheiro (lembre-se, eles estão “fora do gancho”).
• Como os proprietários não recebem saldos mensais do CRF, eles nunca sabem que falta dinheiro até o final do ano (se eles sequer se derem ao trabalho de olhar o extrato).
• Se o conselho for pego, eles simplesmente farão o que fizeram muitas vezes no passado - eles dizem que uma “emergência” deve ser tratada imediatamente. Então, eles podem usar as taxas de manutenção futuras dos residentes para pagar o CRF.

Prevenção: Novamente, muito difícil. A menos que você esteja disposto a entrar no conselho e assumir o controle.

Exemplo da vida real

A strata corporation estava pagando uma taxa especial de centenas de milhares de dólares por um projeto específico e uma construtora foi contratada.

Um dia, Pam vê um e-mail do gerente da propriedade com um anexo: um formulário de “Diretriz para usar fundos de reserva para contingências” de $ 24.000,00. Sendo nova na vida de estratos e no conselho, Pam não entendeu e então perguntou.

Racine informou Pam que o fundo de arrecadação especial e a conta de manutenção do fundo operacional haviam se esgotado devido a complicações decorrentes do projeto. Racine considerou a situação uma emergência porque, se a construtora não fosse paga em tempo hábil, ela poderia colocar um penhora sobre o prédio. Pam não podia discutir.

Meses depois, ao se tornar tesoureira, embora Pam tenha procurado, ela nunca conseguiu encontrar o registro informando que esse dinheiro havia sido devolvido à CRF. Ela também descobriu:

• A construtora foi contratada sem cotação competitiva.
• Nunca houve um contrato por escrito com a construtora, portanto, nenhuma garantia.
• A licença de construção nunca foi emitida pela prefeitura.
• Embora Pam soubesse que Racine era amigável com os trabalhadores da construtora, ela só percebeu muito mais tarde que um dos supervisores era na verdade o namorado de Racine.

O conselho de estratos tem o poder de contratar e despedir a empresa de administração de imóveis. Para manter o emprego e ganhar o máximo de dinheiro possível, é do interesse do administrador da propriedade manter o conselho do estrato feliz.

Leong

9. Não é o gerente de propriedade responsável?

Não. O conselho tem o poder de contratar e despedir a administradora de imóveis (com um voto de 3/4, que é fácil de passar). Para manter o emprego e ganhar o máximo de dinheiro possível, é do interesse do administrador da propriedade manter o conselho do estrato feliz.

Os administradores de propriedades estão sobrecarregados, não recebem muita gratidão, mas podem ganhar uma quantia significativa de dinheiro. Eles são pagos “por porta”. Vamos dar uma olhada em três administradores de propriedades diferentes, cada um responsável por 1000 portas e cada um ganha o mesmo salário.

Esses gerentes de propriedade levam para casa o mesmo pagamento

Gerente da propriedade	Strata Corporations	Suites por estrato
Betsy tem um trabalho fácil!	1000 suítes em três corporações estratificadas	300, 350, 350
Maria faz mais do que o dobro do trabalho	1000 suítes em sete corporações de estratos	230, 150, 150, 150, 150, 85, 85
Ellen está pronta para a fazenda engraçada!	1000 suítes em doze estratos corporativos	100, 100, 100, 100, 75, 75, 75, 75, 70, 70, 80, 80

Lembre-se, cada estrato corporativo tem:

• Um conselho de estratos para lidar com
• 6 - 12 reuniões do conselho para participar
• Uma assembleia geral anual para realizar
• Possível realização de assembleias gerais extraordinárias.

Quanto mais estratos corporativos um gerente de propriedade é responsável, mais difícil e demorado se torna o trabalho. As corporações de camadas maiores são mais lucrativas e, portanto, atraem os melhores e mais experientes administradores de propriedades.

Assim, se a preocupada gerente de propriedade souber que um de seus estratos está planejando algo que é uma violação do estatuto ou do SPA, ela simplesmente enviará um e-mail com um aviso sobre as legalidades. Assim, ela e sua empresa estão “fora do gancho” e podem economizar tempo simplesmente olhando para o outro lado. Isso permite que os conselhos de estratos façam o que quiserem.

Então, sim, você pode levar um membro do conselho à justiça. Através de um esforço gigantesco que consome seu tempo, paciência, sanidade e possivelmente suas finanças sem nenhum benefício direto para você.

Leong

10. É possível levar um conselho de estratos à justiça?

Surpreendentemente, a seguinte lei SPA protege os membros do conselho de estratos. É a subjetividade desta lei que dificulta a comprovação de negligência e furto:

Padrão de cuidado do membro do conselho:

31 No exercício dos poderes e no desempenho das funções da corporação do estrato, cada membro do conselho deve

Além disso, você não pode contar com o gerente de propriedade sobrecarregado para:

• Impedir roubo
• Traga um membro do conselho à justiça
• Buscar a recuperação total do dinheiro roubado

Isso seria demorado e caro - nenhum gerente de propriedade faria isso!

Para fazer justiça, é preciso haver provas. Portanto, se você tiver tanta certeza quanto Pam, provavelmente poderá provar o roubo com uma auditoria forense. No entanto, as auditorias forenses são caras e, a menos que você queira usar seus fundos pessoais, você precisará de ¾ votos em uma assembleia geral para lançar o estrato corporativo em um processo judicial. Isso pode significar uma taxa especial. Então, primeiro, você terá que convencer seus vizinhos.

Além disso, os tribunais não vêem com bons olhos as corporações de estratos que vão atrás de um indivíduo, especialmente um voluntário que doou seu tempo. Portanto, mesmo que ela seja considerada culpada, a pena será mínima.

Então, sim, você pode levar um membro do conselho à justiça. Através de um esforço gigantesco que consome seu tempo, paciência, sanidade e possivelmente suas finanças sem nenhum benefício direto para você.

Sua melhor aposta é a prevenção, por meio do envolvimento. Além disso, você nunca errará com a devida diligência. Conhecimento é poder! Dê a si mesmo uma vantagem e coloque-se em uma posição superior lendo e entendendo atentamente:

• Estatuto da sua corporação de estratos
• The Strata Property Act (SPA)

OBSERVE:

O movimento de resistência tornou-se enorme. Não posso mais responder a comentários individuais ou e-mails. Visite este fórum do Facebook, responda às três perguntas e participe da conversa.

Obrigado.

Perguntas e Respostas

Pergunta: Quanto tempo é um “tempo razoável” para um conselho de estratos aprovar um pedido de renovação?

Resposta: As dificuldades dos estratos são tão numerosas que não consigo mais responder a perguntas individuais. Sua melhor aposta para obter ajuda com questões de estratos é entrar na página do Facebook intitulada Strata Council: Theft, Bullying & Unauthorized Decisions.

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Pergunta: Solicitar a nomeação de um administrador reduz os valores das propriedades?

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Pergunta: Temos sido assediados verbalmente e também por escrito pelo Conselho, além de termos itens muito pessoais colocados em exibição pública pelo Presidente do Conselho. Existem vias legais que podemos e devemos buscar para acabar com esse assédio? Não nos sentimos mais seguros em nossa casa. Obrigado!

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Pergunta: Os proprietários têm permissão para contribuir com a atualização do estatuto?

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© 2010 Sylvia Leong