Devo refinanciar minha hipoteca?

Quando você deve refinanciar sua hipoteca

Simplificando, você deve refinanciar sua hipoteca quando isso economizará seu dinheiro. Não complique demais as hipotecas imaginando que são grandes e assustadoras.

Se você conseguir reunir alguma papelada (normalmente: W2, extratos bancários, recibos de pagamento, declarações de impostos, comprovante de seguro), poderá economizar milhares de dólares ao longo da vida de sua hipoteca com um refinanciamento.

Estratégia de Refinanciamento

Qualquer um que disser que sabe onde estarão as taxas de juros em alguns anos está mentindo para você. A estratégia que recomendo a meus clientes é que eles aproveitem qualquer oportunidade de refinanciamento que reduza sua taxa de juros em um "empréstimo sem custo".

Mas o que é um "empréstimo sem custo"? Não tem que haver um problema?

Bem, você está certo se presumir que seu credor e seu corretor ainda estão ganhando dinheiro com um empréstimo gratuito. No entanto, isso não significa que seja um mau negócio para você!

Um equívoco geral sobre empréstimos sem custo é que não haverá dinheiro devido no fechamento de um empréstimo sem custo. Embora isso faça algum sentido intuitivo, é uma maneira ruim de avaliar a hipoteca da perspectiva de ser o devedor porque é uma transação mais complicada do que isso.

Para onde vai o dinheiro em um empréstimo grátis?

Vou usar alguns números típicos para ilustrar onde o dinheiro flui em uma hipoteca sem custo que deve ajudá-lo a entender uma transação de refinanciamento.

Digamos que sua casa está avaliada em $ 250.000 e você ainda deve $ 200.000 por ela. Sua taxa de hipoteca atual é de 5%. Foi oferecido a você um refinanciamento sem custo de 4% (você deve SEMPRE aceitá-lo e explicarei o porquê na próxima seção).

Os custos associados ao empréstimo podem ser semelhantes aos seguintes (varia por estado e por fornecedor):

• Seguro de título: $ 700
• Avaliação: $ 500
• Taxa de subscrição: $ 900
• Taxa de fechamento: $ 300
• Taxa de relatório de crédito: $ 50

Esses custos ainda precisam ser pagos em um empréstimo sem custo, mesmo que você não os pague. Veja como isso acontece.

O credor oferece o que é chamado de "crédito do credor" para cobrir os custos de execução do empréstimo. Quando um agente de crédito hipotecário olha para o que eles chamam de "tabela de taxas", em um empréstimo sem custo, ele procura um crédito do credor que cubra os custos. No exemplo acima, isso seria $ 2.450. Em um empréstimo de $ 200k, isso equivale a 1,225% do valor total do empréstimo.

Portanto, na folha de taxas, a taxa de juros de 4% pode ter um crédito do credor de 1,3% ao lado dela. Para entender um pouco melhor, lembre-se que a uma taxa de juros de 3,75%, o crédito do credor pode ser algo em torno de 0,2%. Haveria uma opção de "pontos de pagamento" também se você quisesse pagar um dinheiro extra para chegar a uma taxa mais próxima de 3% neste exemplo.

Você pode estar se perguntando por que ainda precisa trazer dinheiro para a mesa de encerramento se for um empréstimo sem custo. A resposta é porque você ainda tem juros a pagar sobre a hipoteca antiga e provavelmente precisará estabelecer uma nova conta de garantia (para onde seus impostos e dinheiro do seguro vão para o próximo ano). Digo aos meus clientes que isso normalmente é uma perda de tempo, porque você receberá um cheque caução de seu antigo credor algumas semanas após o fechamento e poderá pular o pagamento da hipoteca (as hipotecas são pagas depois que os juros são acumulados, ou " em atraso ", portanto, se você fechar em 23 de outubro, pagará de 23 a 31 de outubro no fechamento, e o primeiro pagamento da nova hipoteca só ocorrerá em 1º de dezembro).

Por que devo refinanciar minha hipoteca se não há custo?

Se não houver custo e a taxa for inferior à taxa atual, você deve sempre refinanciar sua hipoteca.

A simples razão é clara se você pensar assim: Não importa quanto seu credor pede que você pague todo mês. O que importa é seu saldo e sua taxa. Se você reduzir sua taxa e continuar pagando o valor pago na hipoteca anterior, você o pagará mais cedo. Período.

Não há mágica nisso, e acho que muitas pessoas ficam confusas com o prazo de uma hipoteca. A verdade é que uma hipoteca nada mais é do que um saldo devido a uma determinada taxa de juros. O prazo é a duração mais longa que você tem para pagar, mas, a menos que haja uma penalidade de pré-pagamento (muito raro atualmente), você pode pagar ao seu credor o que quiser.

Você deve refinanciar com um empréstimo de custo zero?

Sempre refinancie sua hipoteca se não houver custo e se sua taxa for reduzida. Se você continuar pagando o valor que estava pagando em sua antiga hipoteca, pagará mais cedo e com menos dinheiro. Período.

Você concorda com minha recomendação sobre quando deve refinanciar sua hipoteca? Você tem perguntas? Fique à vontade para perguntar nos comentários abaixo.

© 2017 Dominic Joseph