Investimento imobiliário residencial e comercial 101

Investimento em imóveis

O investimento imobiliário pode parecer intimidante para os não iniciados. A primeira e única investida na posse de uma propriedade que a maioria dos americanos fará é na compra de uma casa - e isso é desafiador o suficiente sem adicionar complicações à mistura! Afinal, quem em sã consciência iria se inscrever para mais na forma de pagamentos de hipotecas, taxas de seguro e custos de manutenção?

Como resposta, basta olhar para a taxa histórica de valorização observada nos investimentos no mercado imobiliário (cerca de 9% ao ano nos últimos trinta e cinco anos). ¹ Isso faz sentido porque empregos são criados à medida que a economia cresce. Considere que a população dos EUA situava-se a cerca de cinco milhões de almas há duzentos anos. Há um século, havia (aproximadamente) setenta e cinco milhões de pessoas vivendo em nosso país. Hoje, esse número mais que quadruplicou e mais de trezentos milhões de pessoas agora chamam os EUA de um lar - e você pode presumir com segurança que a maioria dessas pessoas vai precisar de duas coisas em algum momento: um lugar para trabalhar e um lugar viver! ^{2,3 A} propósito, ambas as coisas exigem bens imóveis.

De modo geral, a contínua criação de novas casas e empregos em nosso país exigirá que utilizemos o estoque finito de terras a que temos acesso. À medida que a quantidade (oferta) dessa terra diminui, mesmo que a necessidade dela cresça (demanda), os preços sobem cada vez mais. Lembra quando você estava de volta ao ensino fundamental, aprendendo sobre a expansão do Great Westward dos anos 1800? Naquela época, o Governo Federal estava literalmente dando terras aos cidadãos que concordavam em morar e trabalhar com elas em troca. Eles podiam se dar ao luxo de ser tão generosos porque a oferta de terras na época excedia em muito a demanda por ela.

Esse não é mais o caso - e como acontece com qualquer recurso finito - os preços continuarão a subir à medida que a população humana cresce, alimentando o consumo de nosso suprimento fixo de terras edificáveis. Dessa forma, o indivíduo experiente verá os imóveis como um bom investimento. No entanto, isso não quer dizer que o mercado imobiliário esteja imune aos altos e baixos a que estão sujeitos os mercados financeiros. Longe disso! Na verdade, a maioria das pessoas que não obtêm sucesso em investimentos imobiliários é aquela que reage exageradamente às flutuações de curto prazo e tenta equilibrar seus ativos de acordo com isso.

Para realizar plenamente o potencial de valorização do investimento imobiliário, geralmente é necessário comprar e manter a propriedade por muitos anos - até mesmo para a aposentadoria e depois - para enfrentar as perdas de curto prazo e aproveitar as vantagens da valorização de longo prazo. Além disso, embora seja teoricamente verdade que todos os preços da terra continuarão a aumentar à medida que a população se expande, isso pode demorar um pouco em alguns casos.

Portanto, não é suficiente simplesmente comprar um imóvel antigo e depois sentar e observar sua propriedade valorizar. Você precisa aplicar métodos testados e comprovados para avaliar o valor de uma propriedade antes de comprar, a fim de maximizar suas chances de ver o valor aumentar em uma taxa mais rápida do que outras propriedades (relativamente falando). Isso inclui: análise dos mercados e economias imobiliárias locais, inspeções e avaliações completas para cada propriedade que você considera seriamente e cálculos realistas para fluxos de receita esperados versus despesas de saída.

Todas essas considerações e muito mais serão abordadas neste tutorial de várias partes: Investimento em imóveis residenciais e comerciais 101! Nesta edição, vou expor os prós e os contras de comprar uma propriedade para aumentar sua riqueza. Em seguida, falaremos sobre alguns dos métodos mais indiretos de investimento imobiliário, para aquelas pessoas que querem apenas obter os retornos desfrutados pelo mercado ao longo do tempo, mas que não têm desejo de lidar com o incômodo que chega -in-hand por ser um senhorio.

Na segunda parte, Como Investir em Imóveis Diretamente , darei uma visão geral detalhada do que está envolvido em investir nos três principais tipos de propriedade: imóveis residenciais, imóveis comerciais e terrenos não urbanizados. Na Parte 3, Avaliação imobiliária e análise de fluxo de caixa , abordaremos os princípios que você precisa entender para explorar as áreas desejáveis para suas

atividades de investimento imobiliário, como realizar uma avaliação adequada e um passo a passo método para determinar o fluxo de caixa (ou seja, receita de aluguel menos despesas).

A Parte 4 desta série, Negociando Negócios e Evitando Golpes em Investimentos Imobiliários , dará a você uma visão dos melhores pontos de como fechar um negócio imobiliário (custo) de maneira eficiente, bem como uma cartilha sobre alguns terríveis investimentos imobiliários a serem evitados custos. Depois de ler este artigo, você estará preparado para identificar algumas das “armadilhas do limão” comuns no mundo imobiliário, bem como táticas populares empregadas por compradores e vendedores antiéticos.

Então, sem mais delongas, eu lhe dou 101 Investimentos em Imóveis Residenciais e Comerciais!

Investimento em imóveis residenciais e comerciais 101

O que grandes cidades como Nova York, Los Angeles e San Francisco têm em comum? Para começar, os preços dos imóveis em todas essas metrópoles prósperas estão entre os mais altos da região! Isso ocorre porque a oferta de terras utilizáveis é escassa quando comparada com a grande demanda por ela. Portanto, tanto as propriedades residenciais quanto as comerciais têm maior probabilidade de serem vendidas com um prêmio.

Ao contrário, os preços dos imóveis em grande parte do meio-oeste ou sul dos Estados Unidos são muito mais baixos porque há uma oferta maior de terrenos edificáveis (ou seja, pense em “grandes espaços abertos”). Isso não quer dizer que você não possa ver uma boa taxa de valorização de nenhum investimento imobiliário feito nessas áreas rurais - apenas que você deve dimensionar suas expectativas de acordo. Por exemplo, se você determinar que o estado do

a economia local na cidade de médio porte A - um pequeno vilarejo aconchegante aninhado em algum lugar no coração dos Estados Unidos - está saudável e pronta para se expandir, então você tem todo o direito de esperar uma propriedade de investimento (bem pesquisada e financeiramente sólida) na área para apreciar bem com o tempo. Pode não ser o tipo de prêmio que você esperaria de uma casa em Manhattan durante sua vida, mas isso é menos importante do que a valorização total do seu investimento original.

Progresso, indústria e produtividade têm uma influência positiva sobre os preços dos imóveis, e as oportunidades são abundantes (em muitas áreas) para investidores inteligentes que desejam ver seu dinheiro crescer. Contanto que você saiba como analisar e selecionar propriedades para investimento, é provável que você encontre alguns imóveis que valham a pena em sua área geral. E mesmo que não - por exemplo, se você mora em uma região economicamente deprimida - você ainda pode investir em imóveis indiretamente por meio de REITs e fundos mútuos REIT (discutidos posteriormente).

Prós de investimento em imóveis:

1. Valorização da propriedade e receita de aluguel

Existem duas maneiras pelas quais os investidores imobiliários ganham dinheiro com suas propriedades: valorização ao longo do tempo e / ou receita de aluguel dos inquilinos. Além disso, ao contrário de outros títulos financeiros (não relacionados à aposentadoria), como ações e títulos, a valorização da propriedade compõe o imposto diferido até o momento em que os investidores decidam vender. Mesmo assim, o pagamento de impostos pode ser evitado, se os lucros da venda de quaisquer propriedades alugadas forem usados para comprar outras propriedades alugadas. São conhecidas como trocas Starker ou trocas IRS Section 1031 .

Felizmente, mesmo que os investidores decidam não rolar os lucros das vendas de imóveis alugados, a tributação desses lucros é restrita a quinze por cento no máximo - se as propriedades em questão foram mantidas por pelo menos um ano. Esses lucros são classificados como ganhos de capital de longo prazo e são tributados a uma taxa drasticamente mais baixa do que os ganhos de capital de curto prazo, que podem ser tributados a uma taxa de até quarenta por cento. (Caramba!)

No entanto, há um problema, que está na maneira como o IRS classifica o lucro realizado em uma venda (sem rolagem) de um imóvel. Ou seja, o governo não calcula os lucros da venda de um imóvel alugado simplesmente como o preço de venda menos o preço de compra. Em vez disso, a depreciação (ou seja, a redução no valor da propriedade com o passar do tempo, devido em particular ao desgaste) que os investidores

reivindicam em suas declarações fiscais - para cada ano de propriedade de uma propriedade - é deduzida do preço de compra original, e esse número é então usado para determinar os lucros totais de uma venda.

Por exemplo, digamos que você esteja planejando vender um imóvel alugado que comprou há cinco anos por $ 100.000. Para cada ano de propriedade, você reivindicou $ 3.000 em depreciação em sua declaração de impostos, para um total de $ 15.000. Agora, imagine que sua propriedade se valorizou a uma taxa de dez por cento ao ano durante esses mesmos cinco anos, de forma que o valor total de seu investimento cresceu para $ 110.000.

À primeira vista, pode parecer que seu lucro tributável é de $ 10.000 ($ 110.000 - $ 100.000 = $ 10.000) - mas o IRS não vê dessa forma! Aos olhos deles, seu lucro total incluiria a depreciação de $ 15.000 que você reivindicou em suas declarações fiscais. Portanto, você deveria a eles a parte de um lucro de $ 25.000, embora na verdade tenha ganhado apenas $ 10.000 na venda ($ 100.000 - $ 15.000 = $ 85.000

e $ 110.000 - $ 85.000 = $ 25.000). Só para deixar bem claro: quinze por cento de $ 10.000 são $ 1.500; ao passo que quinze por cento de $ 25.000 são $ 3.750 - mais do que o dobro do valor original!

Obviamente, esta ilustração não leva em consideração o lucro obtido com a receita de aluguel menos as despesas nesse período de cinco anos. Isso é conhecido como “fluxo de caixa” e é um fator determinante para saber se um imóvel para aluguel será ou não um investimento que valha a pena. Normalmente, o fluxo de caixa é pequeno nos primeiros anos de propriedade - a menos que um grande pagamento seja feito (sobre a hipoteca) no início - já que os lucros operacionais mensais são engolidos pelos custos da hipoteca, impostos sobre a propriedade, seguro e taxas de manutenção.

(Observação: o fluxo de caixa - receita de aluguel excedendo as despesas (por exemplo, hipoteca, impostos sobre a propriedade, seguro, manutenção) para uma propriedade - é tratado de forma mais completa na Parte 3 deste tutorial.)

Na melhor das hipóteses, os investidores aumentarão as taxas de aluguel de suas propriedades mais rapidamente do que o aumento das despesas, obtendo assim um lucro estável. No entanto, isso pode não ser possível em tempos de crescimento econômico lento - ou pior, uma recessão. Nesses casos, as taxas de aluguel podem até cair!

Starker Exchanges

Starker Exchanges não são amigáveis para DIY. Normalmente, é necessário que um terceiro supervisione o processo e os lucros da venda do imóvel alugado vão para uma conta de garantia. Além disso, você deve identificar uma propriedade de substituição dentro de quarenta e cinco dias e finalizar a nova compra dentro de seis meses. A maioria das pessoas opta por contratar um consultor tributário / advogado para auxiliá-los nessas compras de rollover, para garantir que todos os seus “i” estejam pontilhados e “t” sejam cruzados!

2. Alavancagem

Com o mercado imobiliário, você normalmente pode pedir emprestado oitenta por cento ou mais (do valor) do seu investimento, controlando assim um ativo muito maior por uma fração do custo. Por exemplo, lembra daquela propriedade hipotética de $ 100.000 que você “comprou” na seção anterior? Provavelmente, você não se imaginou entrando

no banco com uma pasta cheia de dinheiro para comprar o lugar. (Aposto que agora , certo?) Em vez disso, se você for como a maioria das pessoas, terá de obter uma hipoteca para pagar seu investimento.

Arquimedes: “Dê-me vantagem suficiente… e eu moverei o mundo !!”

Tradicionalmente, isso significa abordar um provedor de hipotecas com (pelo menos) um pagamento inicial de 20% - ou US $ 20.000 neste exemplo - e pedir ao credor que financie seu saldo pendente. Dessa forma, você pode assumir o controle de um ativo real de $ 100.000 por apenas um quinto do preço de compra. Se o valor de sua propriedade aumentar com o tempo, como você espera que aconteça, você terá a oportunidade de ganhar dinheiro com seu investimento original, além do dinheiro emprestado.

Para ilustrar, digamos que após deter o referido imóvel por vários anos, o valor do imóvel aumente para $ 120.000. Se você decidir vender neste ponto, terá obtido um retorno de cem por cento sobre seu investimento original de $ 20.000 (o pagamento inicial que você fez para sua hipoteca), depois de pagar ao seu credor o saldo devedor ($ 120.000 - $ 80.000 = $ 40.000). É claro que este exemplo simplificado assume que sua propriedade existiu em algum limbo bizarro durante seus anos de propriedade e você não pagou mais em sua hipoteca, nem experimentou qualquer fluxo de caixa positivo (ou negativo) da receita de aluguel. Além disso, assume que, no mundo bizarro, o IRS dá às pessoas um passe livre sobre os impostos e os custos de transação associados à compra e venda de imóveis não existem!

3. Investimento de longo prazo

Um dos benefícios de investir a longo prazo é a redução da carga tributária decorrente da retenção de títulos e ativos ao longo dos anos. Conforme discutido nas seções anteriores, os impostos sobre as vendas de imóveis podem reduzir uma grande parte de seus ganhos. Além disso, os custos de transação e taxas diversas associadas à compra e venda de propriedades são pesadas e podem custar até quinze

por cento (ou mais) do valor total de um ativo imobiliário.

No setor financeiro, há grandes negócios em relatar cada movimento do mercado, e pseudo-analistas patrocinados pela rede com expressões aflitas "aconselham" os investidores a manipularem suas posses em tentativas frenéticas de comprar na baixa e vender na alta. Mas, assim como no investimento imobiliário, a compra e a venda freqüentes afetam os retornos do investidor na forma de tributação de ganhos de capital de curto prazo, sem mencionar as comissões de corretores e várias taxas de negociação. Muitas pessoas que colocam seu dinheiro em títulos financeiros e imóveis deixam de levar essas considerações em consideração e acabam perdendo a valorização de longo prazo que os mercados têm desfrutado ao longo do tempo (em média 7% -10% ao ano, historicamente), ao mesmo tempo, alimentando a máquina movida a comissão composta de conselhos de investimento ruins que permeiam nossa sociedade.

No entanto, embora os preços do mercado imobiliário estejam em constante fluxo tanto quanto os preços do mercado de ações, não há canais de rede, publicações, e-mails e alertas de texto dedicados a relatar essas mudanças. "Longe da vista, longe da mente", como diz o ditado, e os investidores imobiliários têm a relativa paz de espírito que vem com a ignorância das sutis - e, francamente, insignificantes - maquinações de curto prazo dos preços de mercado, em favor do crescimento a longo prazo. Além disso, ao contrário de ações ou títulos que podem ser negociados a qualquer momento, o incômodo envolvido com a preparação de um imóvel para venda é extenuante (para não dizer demorado) e atua como uma barreira adicional à venda impulsiva.

Por exemplo, imagine um cenário como o acima, só que agora o mundo bizarro inclui um canal de televisão que informa sobre as flutuações do mercado imobiliário a cada segundo: Real Estate Watch! Além disso, uma recente desaceleração fez com que o valor de sua propriedade caísse para $ 80.000, e você vê que tecnicamente obteve uma perda de cem por cento do investimento original (seu

pagamento inicial de $ 20.000). Em pânico, você opta por vender antes que as coisas “piorem” e acaba sacrificando seu ativo real. Isso resulta em você ter que pagar pela venda para cobrir os custos de transação e taxas de fechamento!

Vários meses depois, depois de passar por Real Estate Watch! enquanto navega pelos canais, você nota que o mercado se recuperou. O valor da sua propriedade anterior voltou a ser onde estava antes da crise! Em uma fúria cega, você arremessa o controle remoto da TV na sua tela plana, quebrando-a. Então, como um insulto adicional, você se lembra de que não tem dinheiro para comprar uma televisão substituta - já tendo tomado banho em seu empreendimento imobiliário.

Mercados opostos

Uma vantagem do investimento imobiliário é que os valores das propriedades não se movem em sincronia com o mercado de ações e / ou outros tipos de ativos que você possa possuir. Isso é benéfico porque uma carteira de investimentos diversificada pode ajudá-lo a cobrir suas perdas se um ou mais setores do mercado se saírem mal em uma crise econômica.

4. Agregar valor à sua propriedade

Quando você investe em empresas através da compra de ações e títulos - seja direta ou indiretamente por meio de fundos mútuos - não há muito mais a fazer depois disso, exceto sentar e observar seus títulos (com sorte) valorizarem. Uma exceção seria se você possuísse muitas ações de uma determinada empresa, o que lhe daria direito a mais voz nas operações dessa empresa. Mas você não precisa necessariamente estar em posição de adquirir o controle acionário da Microsoft para ter um papel mais ativo em seus investimentos.

Investidores imobiliários experientes costumam identificar propriedades com falhas superficiais e, em seguida, comprá-las com um desconto, empregando habilidades de negociação astutas. Isso é especialmente atraente para pessoas que gostam da ideia de arregaçar as mangas e trabalhar um pouco em seus investimentos, a fim de aumentar o valor de mercado. Imóveis que precisam de uma nova pintura, cuidado paisagístico ou simplesmente uma boa

limpeza abundam no mercado imobiliário, esperando um investidor com a cabeça certa para aplicar um pouco de TLC!

Alguns investidores com talento para reforma de casas vão ainda mais longe do que isso, e propositalmente procuram propriedades gastas ou em dificuldades para comprar, com o único propósito de consertá-las para serem colocadas de volta no mercado. Essa prática,

conhecida como “flipping”, pode ser lucrativa se abordada corretamente. No entanto, não cometa o erro de saltar para este nicho sem uma compreensão adequada dos indicadores econômicos que influenciam os preços no mercado imobiliário (discutido em mais detalhes

posteriormente), impostos sobre ganhos de capital de curto prazo (discutido anteriormente) e custos de transação associados com vendas de imóveis, bem como uma estimativa realista de quanto

os reparos vão custar caro. Do contrário, você pode acabar derramando sangue, suor e lágrimas em um poço de dinheiro que não tem chance de ganhar um retorno decente!

Nadadeiras

Os investidores imobiliários que compram propriedades em dificuldades financeiras que precisam de grandes reformas, com o único propósito de realizar essas reformas a fim de revender o imóvel com lucro, são conhecidos como “flippers”.

5. Fornecimento Finito de Terra

Você provavelmente está familiarizado com a citação icônica de Mark Twain sobre imóveis:

É provável que você nunca tenha pensado muito nisso, mas considere que o Sr. Twain viveu durante a segunda metade do século XIX, quando a população mundial era de aproximadamente 1,6 bilhão. Para colocar isso em perspectiva, em 2014 a população humana total do mundo é de mais de 7 bilhões. Então, demorou mais de duzentos mil anos para que a população chegasse a um bilhão, e em pouco mais de um século já ultrapassamos esse número seis vezes!

Terra é apenas uma coisa de que as pessoas sempre precisarão e, exceto pela colonização de Marte ou da Lua, estamos praticamente presos à quantidade que sempre tivemos. Junte essa oferta fixa a uma demanda que aumenta rapidamente e não será difícil ver os imóveis como um investimento atraente. Além disso, as pessoas tendem a se estabelecer relativamente próximas umas das outras e em proximidade direta a uma infraestrutura de transporte robusta, incluindo estradas, ferrovias e aeroportos.

Propriedades localizadas em áreas metropolitanas prósperas - e nos subúrbios circundantes - que têm uma pequena oferta de terras utilizáveis tendem a receber os prêmios mais altos (e geralmente são as que mais valorizam). Conforme mencionado no início deste tutorial, os preços dos imóveis em lugares como Nova York e São Francisco são altíssimos por esses motivos. Isso também é válido para ilhas e cadeias de ilhas como Havaí, Japão e Taiwan.

Horizonte de East Midtown, Nova York

Contras de investir em imóveis:

1. Compromisso de tempo enorme

Investir em imóveis não é um problema. Determinar o estado da economia local, pesquisar tendências nos preços das moradias e explorar propriedades potenciais leva tempo. Se você deixar de fazer sua diligência antes de comprar, pode muito bem acabar com um limão.

Além disso, se você decidir alugar seu imóvel, deve estar pronto para assumir todas as responsabilidades inerentes ao fato de ser um proprietário. Seu trabalho não envolve apenas encontrar inquilinos confiáveis e, em seguida, receber um cheque deles todos os meses. Você também deve lidar com quaisquer problemas que eles possam ter ao alugar de você, incluindo todos os problemas de manutenção.

Você está preparado para atender o telefone às 2 da manhã, quando o tanque de água quente do seu imóvel alugado quebrar? Você tem tempo para contratar um subcontratado e supervisionar os reparos? Se não, então ser proprietário não é para você.

Embora seja verdade que você pode contratar um gerente de propriedade para lidar com muitas dessas questões, isso custa dinheiro. Além disso, delegar responsabilidades dessa forma não o livra completamente da responsabilidade. A responsabilidade ainda é sua, ou seja, você terá que assinar e supervisionar quaisquer grandes reparos.

2. NÃO é uma avenida para riquezas fáceis

Você já viu um daqueles infomerciais noturnos, onde um porta-voz untuoso se gaba de como ganhou milhões de dólares investindo em imóveis, usando um método secreto que só pode ser aprendido comprando este ou aquele livro, como fazer vídeo ou outro produto exclusivo? … Claro que sim! Este país simplesmente não seria o mesmo sem uma variedade padrão de vendedores ambulantes que se aproveitam do desejo americano de enriquecer rapidamente - com pouco ou nenhum esforço - empregando algum tipo de artifício. Como PT Barnum disse uma vez (supostamente):

Mas, na verdade, não existe um método secreto para obter pilhas de riqueza por meio de investimentos imobiliários, exceto a boa e velha pasta de trabalho. Se você investir tempo pesquisando propriedades, identificando potenciais pechinchas e executando os números para determinar o fluxo de caixa estimado, então você estará mais bem posicionado para aproveitar os benefícios do investimento imobiliário do que qualquer guru formado na face da terra! (Entraremos nos detalhes da avaliação de uma propriedade mais tarde.)

3. Risco

Os investimentos imobiliários estão sujeitos aos mesmos riscos associados a outros tipos de investimentos, como ações, títulos e fundos mútuos. Conforme mencionado anteriormente, o mercado imobiliário experimentará flutuações de curto prazo de tempos em tempos, e algumas delas afetarão negativamente o valor de suas propriedades. Embora os investidores imobiliários tenham historicamente desfrutado de retornos gerais comparáveis aos dos investidores do mercado de ações, o desempenho passado não é garantia de resultados futuros.

Além disso, se sua intenção é alugar sua propriedade de investimento, é importante perceber que mesmo os inquilinos mais conscienciosos não se importam com um aluguel da mesma forma que um proprietário. Acidentes acontecem e, como sabe qualquer pessoa que tenha filhos ou animais de estimação, o desgaste é uma consequência inevitável da habitação.

Além disso, os inquilinos não caem simplesmente do céu e ocupam imediatamente as suas propriedades alugadas. Há um processo (às vezes demorado) envolvido na localização de locatários confiáveis e confiáveis, bem como no tratamento de depósitos de garantia, contratos de aluguel e todas as outras minúcias burocráticas associadas à nossa existência litigiosa moderna. Especialmente se você tiver propriedades para um único ocupante (o que pode significar uma família inteira, não literalmente apenas uma pessoa), pode haver momentos em que você não terá nenhum inquilino e, portanto, deve lidar com a perda de dinheiro de uma unidade vazia qualquer receita de aluguel para compensar despesas. (Ai!)

Investimentos imobiliários simples: compra de uma casa e REITs

Quando você estava aprendendo a nadar, estou disposto a apostar que não mergulhou imediatamente de cabeça no fundo do poço e deixou as cartas caírem onde podiam. Você provavelmente

começou como a maioria das pessoas: na piscina infantil, regalado com uma variedade de dispositivos de flutuação coloridos e cuidadosamente monitorado sob o olhar atento de um pai ou

instrutor. Conforme você adquiriu confiança e experiência, os dispositivos de flutuação foram desconsiderados e, finalmente, você foi capaz de se aventurar nas águas profundas sozinho,

sem temer por sua vida.

Da mesma forma, se você é novo no mercado imobiliário, não é estritamente necessário que você saia e compre um prédio de apartamentos com várias unidades imediatamente, a fim de colher os frutos de investir neste setor. Por que não “molhar os pés” (metaforicamente falando) com um ou dois empreendimentos imobiliários comparativamente simples - comprar uma casa e / ou investir em fundos de investimento imobiliário (conhecidos como REITs ) - em vez disso? Na verdade, muitos investidores pessoais nunca levam seu envolvimento no mercado imobiliário além disso, e não há absolutamente nada de errado nisso!

1. Comprar uma casa

Quer eles saibam ou não, todo proprietário de casa na América é um investidor imobiliário. Navegar no complexo processo de compra de um domicílio (por exemplo, patrulhar propriedades e analisar números, economizar para um pagamento inicial e abordar um credor hipotecário) é semelhante em muitas maneiras à compra de uma propriedade de investimento residencial ou comercial. Além disso, à medida que os proprietários pagam suas hipotecas e acumulam patrimônio líquido - enquanto, esperançosamente, desfrutam de uma taxa constante de valorização - eles estão aumentando seu patrimônio líquido exatamente da mesma forma que um magnata do mercado imobiliário com dezenas de propriedades de investimento, embora em um Escala menor.

Além disso, se em algum ponto da linha você decidir se mudar, terá a opção de converter sua propriedade em um aluguel. No entanto, nem mesmo pense em fazer isso a

menos que esteja preparado para assumir todas as responsabilidades inerentes a ser um proprietário, conforme discutido anteriormente. Além disso, alguns proprietários pensam erroneamente em seguir esse caminho durante um mercado deprimido, a fim de esperar que os preços dos imóveis se recuperem antes de vender. Isso também costuma ser uma má ideia, porque quaisquer lucros da venda de um imóvel alugado são tributados como ganhos de capital na maioria dos casos (a menos que esses lucros sejam transferidos para outra propriedade do mesmo tipo).

2. REITs

Fundos de Investimento Imobiliário , ou REITs , são organizações que pegam fundos de investidores e, com esse dinheiro, compram imóveis residenciais e comerciais. A gestão das propriedades é então feita pelos REITs mediante o pagamento de uma taxa, com os lucros obtidos com os aluguéis e vendas coletados sendo repassados aos investidores originais. Você pode investir em REITs individuais se quiser, mas uma abordagem mais diversificada é investir em fundos mútuos de REIT .

Não se sinta mal se você nunca ouviu falar de REITs antes - eles não recebem muito na imprensa. Não há reality shows dedicados a eles, e corretores de imóveis (incluindo os muitos, muitos livros escritos por corretores de imóveis) também não expõem os REITs , porque não é lucrativo para eles fazê-lo. Isso ocorre porque investir em um REIT “elimina o intermediário”, e muitos profissionais imobiliários são

essencialmente intermediários e intermediários glorificados.

Agentes imobiliários, corretores e serviços agem como intermediários para compradores e vendedores de propriedades, e ganham seu sustento por comissão sempre que duas partes (que eles reuniram) conduzem negócios. Mas os REITs são negociados nas principais bolsas de valores como outros títulos financeiros e, portanto, os investidores não precisam dos serviços de profissionais do setor imobiliário para comprá-los. Se houver alguma coisa, seu corretor tem mais interesse em tentar convencê-lo a comprar ações REIT - mas as táticas empregadas por corretores de valores mobiliários e corretoras são uma discussão totalmente diferente!

Três fundos mútuos REIT altamente respeitados para sua consideração (em ordem alfabética), são:

Cohen & Steers Realty Shares Fund (símbolo: CSRSX )
Carteira de Investimento Imobiliário Fidelity (símbolo: FRESX )
Fundo de índice do Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (símbolo: VGSIX )

Cada um desses fundos mantém participações em uma variedade de REITs individuais, de modo que os investidores não sejam inteiramente dependentes do sucesso de uma única organização para ver o retorno de seu dinheiro. Além disso, todo o trabalho envolvido com pesquisa e compra de ações em REITs individuais é feito por gestores de fundos, assim como todo o trabalho envolvido com pesquisa e compra de propriedades de investimento (sem mencionar o gerenciamento dessas propriedades) é feito pelos REITs - então você literalmente não precisa fazer nada, exceto investir e depois seguir com sua vida! Melhor de tudo, se você investir em fundos mútuos REIT por meio de uma conta de aposentadoria, como um IRA tradicional , você não precisa pagar nenhum imposto sobre seus ganhos até começar a fazer as distribuições!

Trabalho relacionado de Earl:

Comprando sua primeira casa: um investimento no futuro
Investimento de fundo mútuo para iniciantes

Recursos

1. Francis, JC e Ibbotson, RG Contrastando imóveis com investimentos comparáveis, 1978 - 2004; pg.s 6-8. New York, NY e New Haven, CT (trabalho colaborativo): Disponível através da Morningstar Inc.; cerca de fevereiro de 2007

2. Hobbs, F. e Stoops, N. Tendências demográficas no século 20; pág. 75. Washington, DC: US Census Bureau, Census 2000 Special Reports, Series CENSR-4; por volta de 2002.

3. Relógio da população dos EUA e do mundo. Washington, DC: Departamento de Comércio dos EUA / Bureau do Censo dos Estados Unidos; atualizando constantemente. Disponível em:

Créditos fotográficos

1. “Panorama Imobiliário”. Fonte: philippaopao, CC-BY 3.0, via Deviantart. 16 de setembro de 2010. Disponível em:

2. “Sinal de néon imobiliário”. Fonte: Chris Griffith, CC-BY 2.0, via Flickr. 10 de janeiro de 2009. Disponível em:

3. “Alavanca de Arquimedes.” Fonte: Mechanics Magazine, Public Domain (ou seja, esta imagem foi desenhada nos EUA antes de 1923 e, portanto, o copyright expirou: saiba mais), via Wikimedia Commons Circa 1824. Disponível em:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. “Preços medianos e médios de venda de novas casas vendidas nos EUA 1963-2010 (mensalmente).” Fonte: Gráfico criado por 'Smallman12q', baseado na Mediana do Censo dos EUA e no Preço Médio de Venda de Dados de Novas Casas Vendidas, Domínio Público (o autor colocou este gráfico em domínio público), via Wikimedia Commons. 22 de janeiro de 2010. Disponível em:

5. “East Midtown Skyline, NYC.” Fonte: Dimitry B., CC-BY 2.0, via Flickr. 12 de maio de 2011. Disponível em: http: //www.flickr.com/photos/ru_boff/9636312625/

6. “Sinais de imóveis para venda”. Fonte: Sr. TinDC, CC-BY-ND 2.0, via Flickr. 7 de fevereiro de 2009. Disponível em:

7. “Sinalização de rua do mercado imobiliário.” Fonte: 401 (k) 2013, CC-BY-SA 2.0, via Flickr. 4 de fevereiro de 2012. Disponível em: