Como determinar o pagamento estimado do imposto de juros principal e seguro antes de comprar uma casa

Normalmente, o seu agente imobiliário ou de empréstimo estima o Principal, os Juros, o Imposto e o Seguro do seu empréstimo. Mas você também pode fazer isso!

Marleneb

A chamada de despertar

Eram 2h da manhã de um domingo quando o telefone tocou. "Olá?" Eu atendi o telefone, mal acordada. "Olá… Marlene? ” A pessoa que ligou do outro lado da linha não reconheceu minha voz. O torpor prejudicou minha fala. Mesmo assim, a pessoa do outro lado da linha precisava ter certeza de que era eu antes de continuar a falar. "Sim. Esta é Marlene. ” Eu confirmei, ficando totalmente acordado quando reconheci que a voz do outro lado da linha era um cliente. Meus olhos tiveram um vislumbre dos números do LCD no relógio de cabeceira exibindo orgulhosamente a hora do dia. De repente, percebo que esta é uma hora ridícula para estar ao telefone com qualquer pessoa, e ainda mais ridícula para estar ao telefone com um cliente. "Marlene, este é o Joe." (O nome foi alterado para proteger os inocentes.)

Por que Joe estava ligando para seu agente imobiliário às 2:00 da manhã, você pergunta? Bem, porque mais cedo (no dia anterior) Joe e eu tínhamos saído para procurar propriedades. Joe decidiu que gostava de uma das propriedades e queria saber qual seria seu pagamento mensal se ele fizesse uma oferta por aquela propriedade, então Joe ligou para seu corretor imobiliário - eu. Afinal, disse a Joe que se ele precisasse de mais informações sobre qualquer uma das propriedades, ele poderia me ligar. Não sabia que deveria ter fornecido um aviso de que Joe não deveria me ligar em horas bizarras, além disso, em minha casa.

Para uma exploração mais profunda de PITI e o que PITI significa para um comprador, leia meu artigo intitulado “Principal, juros, impostos e seguro - o número mais importante que um comprador precisa saber”.

Joe queria saber sobre seu principal imposto de juros e seguro

Minha experiência com Joe me fez perceber que, embora eu possa não estar acordado o tempo todo pensando em comprar minha primeira casa, meus clientes pensavam nela todas as horas do dia. Levantei-me e dei a Joe as informações de que ele precisava, mas aquela ligação me levou a mostrar aos clientes como obter as informações de que precisam fora do horário comercial.

Joe estava pensando em oferecer US $ 200.000 em uma casa que viu e queria saber quais seriam seus pagamentos mensais. Joe queria saber qual seria seu principal, juros, imposto e seguro ou PITI se ele investisse $ 40.000 na casa.

Como agentes imobiliários e de crédito, não esperamos que os compradores calculem o PITI, mas é bom mostrar-lhes como fazê-lo, caso queiram fazer sozinhos.

Tipo de Empréstimo

Provavelmente, você foi qualificado para um empréstimo e, portanto, seu agente imobiliário ou agente de empréstimo já pode ter sugerido um tipo de empréstimo para sua compra.

A maneira fácil de calcular o PITI

Para cada elemento do cálculo PITI, mostrarei a ferramenta ou fórmula a ser usada e onde procurar para encontrar as informações de que você precisa para calcular seu PITI.

Primeiro, você precisa saber que tipo de empréstimo usará para comprar sua casa. Essas informações virão do seu credor. Existem muitos tipos de empréstimos. Os tipos mais comuns de empréstimos para compradores de casas são explicados aqui:

• Empréstimo Amortizado é um plano de reembolso que consiste no principal e nos juros. Os pagamentos são geralmente divididos em montantes iguais durante a duração do empréstimo. Essencialmente, o pagamento final do empréstimo será igual ao pagamento do primeiro empréstimo durante todo o prazo do empréstimo.
• O Empréstimo Somente com Juros é um plano de pagamento que cobre apenas o valor dos juros do principal. Com os empréstimos somente com juros, você paga apenas os juros do empréstimo, portanto, seus pagamentos mensais não reduzem o saldo do principal. O principal é pago no final do prazo do empréstimo.
• Empréstimo Parcialmente Amortizado é um plano de reembolso em que o empréstimo não é totalmente amortizado durante a vida do empréstimo, portanto, no final do prazo do empréstimo, há um equilíbrio do princípio de que você precisará pagar. O saldo restante no final do empréstimo é conhecido como pagamento balão.

Se você não souber que tipo de empréstimo usará e quiser trabalhar na geração de uma estimativa por conta própria, para este exercício, é seguro presumir que estará usando um empréstimo amortizado.

Principal e juros

Para calcular o principal e os juros de um empréstimo, você precisará usar uma calculadora financeira. Como as calculadoras financeiras diferem na forma como são usadas, recomendo enfaticamente que você use uma calculadora financeira online que calcula o principal e os juros para você. Quase todos os bancos ou hipotecas online têm uma calculadora financeira online para ajudar os mutuários a calcular o principal e os juros do empréstimo proposto. A calculadora financeira online que descobri ser a mais fácil de usar é encontrada em ZimpleMoney.com. Este site é de uso fácil, permitindo que você veja as informações sem ter que enviar dados pessoais.

Para usar a calculadora financeira online, você precisará ter as seguintes informações em mãos:

• Valor do empréstimo (o valor que você está pedindo emprestado para comprar a casa).
• Taxa de juros (seu agente de empréstimo pode já ter lhe dito o que é. Caso contrário, visite o site do credor para descobrir a taxa de juros provável para o dia).
• Tipo de empréstimo (por exemplo: amortizado, apenas juros ou parcialmente amortizado)
• Prazo do empréstimo (em meses ou anos)
• Pagamentos feitos (por exemplo: mensal, trimestral ou anual)
• Data de início dos juros (para o seu empréstimo de taxa fixa, é a data em que você recebe o empréstimo. Para outros empréstimos, você precisará obter essas informações do seu credor).
• Data de início do pagamento (esta é a data em que você fará seu primeiro pagamento).

Exemplo: Principal e juros usando ZimpleMoney.com

Exemplo de cálculo de principal e juros usado em ZimpleMoney.com.

Insira suas próprias informações de acordo com seu cenário de pagamento de casa.

Prazo de Empréstimo	Valor
Montante do empréstimo	$ 160.000
Taxa de juro	4,5%
Tipo de empréstimo	Amortizado
Prazo de Empréstimo	30 anos
Pagamentos Feitos	Por mês
Calcular juros de	1 de novembro de 2013
Data de Início do Pagamento	1 de novembro de 2013

Para o cenário acima, as seguintes informações foram o resultado após o uso da calculadora financeira online ZimpleMoney.com:

1. Pagamento periódico (mensal): $ 807,66
2. Pagamento Final: $ 807,66
3. Prazo em: 01/10/2043

Se você está trabalhando com um corretor de imóveis, ele pode já ter lhe dado uma idéia de qual é a taxa de imposto sobre a propriedade para a área em que você pretende comprar uma casa.

Imposto

O imposto é o imposto sobre a propriedade que você terá que pagar ao coletor de impostos a cada ano. Você pode estimar seu imposto mensal sobre a propriedade, mas primeiro você precisa saber qual é a taxa de imposto sobre a propriedade para a área onde deseja comprar a casa. Cada cidade, condado e estado são diferentes, portanto, você precisará descobrir essas informações antes de calcular o valor do imposto sobre a propriedade.

Para saber qual é o imposto sobre a propriedade de uma casa, primeiro você precisa ter o endereço da propriedade. Então, existem várias maneiras de localizar a taxa de imposto sobre a propriedade para essa propriedade.

Calcular o pagamento do imposto mensal:

(Taxa de imposto X valor da propriedade) ÷ 12 = Pagamento de imposto mensal

Vá ao escritório do avaliador do condado ou ao cartório onde a casa está localizada. O funcionário pode pesquisar o endereço e fornecer as informações pessoalmente. Ou, eles podem enviar as informações para você por correio. Alguns condados têm registros fiscais online, então você pode recuperar as informações online.

Para encontrar a taxa de imposto online, a maneira mais rápida é ir ao Google e digitar o nome do condado e as palavras “taxa de imposto sobre a propriedade do condado”. Em seguida, role pelos resultados da página procurando a página que contém as informações de avaliação .

Agora que você tem a taxa de imposto sobre a propriedade:

Multiplique essa taxa pelo preço de compra e, em seguida, divida o resultado por 12 para obter o valor mensal. Nesta fase, o preço de compra será uma estimativa, uma vez que ainda não fez uma oferta pela casa.

Calcule o seguro mensal do proprietário

(0,0050 X Valor da Propriedade) ÷ 12 = Seguro Residencial Mensal

Seguro

Seguro de proprietário

O seguro residencial, também chamado de seguro contra riscos, é o seguro que você paga no caso de a casa sofrer danos, por exemplo, por terremoto, incêndio, enchente e roubo. Para estimar o seguro mensal do seu imóvel, você precisará do valor do imóvel. Neste caso, é o preço que você estima que irá adquirir a casa. Em seguida, multiplique esse valor por 0,0050. O resultado fornecerá uma estimativa razoável de qual será o custo do seguro anual para a casa. Em seguida, divida o resultado por 12 para obter o valor mensal.

Seguro hipotecário privado (PMI)

Se você está investindo 20% ou mais na compra de sua casa, não precisa calcular o seguro hipotecário privado. Se, no entanto, você está investindo menos de 20% para comprar sua casa, então você precisa calcular o seguro hipotecário privado.

Estimar o seguro hipotecário privado é um pouco complicado. Parte do cálculo é baseado no Loan-to-Value e em qualquer tipo de buy-down ou outras complexidades do seu empréstimo.

Empréstimo de valor

O Loan-to-Value refere-se ao montante do empréstimo em comparação com o valor da casa. É referenciado como uma porcentagem. Por exemplo, se você investir 20% em uma casa, o valor do empréstimo seria 80%; da mesma forma, se você investir 5% em uma casa, o Loan-to-Value seria de 95%. Calcule o valor do empréstimo dividindo o valor do empréstimo pelo valor da propriedade.

Exemplo: Se você investir $ 40.000 em dinheiro para comprar uma casa avaliada em $ 200.000, o empréstimo será de $ 160.000. $ 160.000 ÷ $ 200.000 = 80%.

Assim que tiver o Loan-to-Value, você precisará usar um gráfico PMI para gerar uma estimativa confiável. Este gráfico pode ser encontrado online. É provável que o site do seu credor tenha um gráfico PMI para você usar.

Calcular seguro hipotecário privado mensal

(0,0052 x valor do empréstimo) ÷ 12 = Seguro hipotecário privado mensal

Mas, vamos mantê-lo simples

Apenas para gerar uma estimativa, permita-me fornecer um número funcional. Lembre-se de que esse número é apenas para aproximações. Você precisará pedir ao seu credor o número “verdadeiro” para obter uma imagem mais exata.

Portanto, vamos usar 0,0052 como a taxa PMI, independentemente do valor do empréstimo. Usando essa taxa, calcule o PMI multiplicando a taxa do PMI pelo valor do empréstimo e, em seguida, divida o resultado por 12 para obter o valor mensal.

Tabela de ferramentas e fórmulas em resumo

A tabela a seguir é uma compilação dos elementos necessários para calcular o principal, juros, imposto e seguro. Ele é fornecido para facilitar o uso no cálculo do PITI.

Use as informações com o pressuposto de que os resultados produzirão uma estimativa de seus pagamentos mensais. Para obter informações precisas, você precisará consultar seu agente de empréstimo.

Tabela de ferramentas e fórmulas em resumo

Este gráfico fornece uma referência fácil para ferramentas e fórmulas usadas no cálculo da estimativa de principal, juros, impostos e seguros.

Elemento do PITI	Fórmula para pagamentos mensais	Onde encontrar as informações
Interesse principal	Use calculadora financeira online	ZimpleMoney.com
Imposto	(Taxa de imposto x valor da propriedade) ÷ 12 = impostos mensais	Entre em contato com o escritório do assessor de impostos do condado ou "Encontre a taxa de impostos do condado" no Google
Seguro de proprietário	(0,0050 X Valor da Propriedade) ÷ 12 = Seguro Residencial Mensal	Use 0,0050. Este é um número amplamente utilizado em todo o setor de hipotecas.
Seguro hipotecário privado	(0,0052 x valor do empréstimo) ÷ 12 = Seguro hipotecário privado mensal	Obtenha a taxa PMI do seu credor ou encontre o gráfico PMI no site do seu credor. Enquanto isso, use 0,0052.

Calculadoras Financeiras

As calculadoras financeiras facilitam a localização do seu pagamento mensal.

Marleneb

Usando uma calculadora financeira para encontrar o PITI

Se você for realmente ambicioso, pode usar uma calculadora financeira para determinar o PITI sem usar muitas fórmulas. É um pouco desafiador, mas as calculadoras vêm com um manual do proprietário, além de excelentes tutoriais online. No vídeo a seguir, intitulado Como calcular o pagamento do empréstimo, você verá como encontrar o pagamento da hipoteca usando a calculadora financeira BA II Plus do Texas Instrument. Em minha opinião, o BA II Plus é a calculadora financeira mais barata e mais fácil de usar.

Calculadora Financeira Texas Instruments

Sim! Você pode calcular seu próprio pagamento mensal de hipoteca

Agora que você sabe como calcular o principal, os juros, os impostos e o seguro estimados - o pagamento mensal da hipoteca de uma casa que está pensando em comprar, a pergunta é: “Por que você faria isso?” Oh, eu sei… então você não precisa acordar seu agente às 2:00 da manhã. I obtê-lo!

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Marlene Bertrand é Corretora / REALTOR®.

Calif. Bureau of Real Estate Lic. # 01056418.