Devida diligência que você deve fazer antes de comprar uma nota de hotel

Você está adquirindo ou considerando investir em uma nota de hotel? Embora os hotéis sejam propriedades comerciais, investir em cédulas de hotel é diferente, pois você não está apenas comprando a cédula, mas também adquirindo o imóvel. Por isso, você precisa fazer uma extensa investigação antes de comprar uma nota de hotel. Embora esta não seja uma lista exaustiva de due diligence, este é um bom começo para o processo de compra de notas de hotel.

1. Faça uma inspeção física do hotel

Quando um investidor compra uma nota de hotel, ele está adquirindo tanto a nota quanto o imóvel. Os investidores devem conduzir uma inspeção com um empreiteiro e engenheiro experiente. Confirme se todos os ativos do hotel estão em conformidade com as leis ambientais e qualquer licença de uso condicional emitida pelo governo.

2. Certifique-se de que todos os documentos do empréstimo estão em vigor

Antes de comprar um empréstimo para hotel, confirme quantas vezes o empréstimo foi atribuído a um comprador. Você também deseja obter um arquivo da correspondência do vendedor da nota. Junto com essas informações, procure quaisquer acordos de gestão de hotéis e quaisquer acordos de conforto ou subordinação. Trabalhe com seu advogado para garantir que todos os documentos de atribuição estejam completos e funcionem corretamente.

3 - Contrate um especialista em zoneamento para revisar a conformidade do hotel

Durante o processo de due diligence, é conveniente contratar uma equipe de especialistas para avaliar o estado e a conformidade do imóvel. Um especialista em zoneamento, inspetor engenheiro e inspetor ambiental deve analisar a propriedade e fornecer um relatório de suas descobertas. Por exemplo, um especialista em zoneamento deve revisar os direitos do hotel, como confirmar se o número de vagas de estacionamento está de acordo com os requisitos de zoneamento. Um inspetor engenheiro deve fornecer um relatório sobre os aspectos físicos da propriedade, incluindo sistemas hidráulicos, elétricos, de computador, telefônicos e mecânicos. O relatório do engenheiro também deve detalhar a condição dos elementos estruturais.

Um inspetor ambiental deve procurar por quaisquer riscos ambientais atuais e potenciais que possam existir na propriedade e nas proximidades. O inspetor ambiental também deve verificar se a sinalização da propriedade e do hotel está em conformidade com todas as leis ambientais e com a licença de uso condicional emitida pelo governo. A sinalização também deve ser verificada para que atenda às legislações ambientais e estaduais.

4. Analise as operações do hotel

Analise os sistemas hoteleiros. Reveja o custo de manter ou alterar conceitos, protocolos e sistemas de hotéis. Alguns compradores de hotéis corrigem ou preenchem os dados financeiros do hotel se o hotel for mal administrado. Lembre-se de que alguns compradores de hotéis também implementam novos sistemas de gerenciamento de receitas, sistemas de reserva e sistemas de contenção de custos. Leve em consideração esses custos potenciais ao analisar a compra de sua nota de hotel.

5. Revise todos os arquivos de funcionários e questões trabalhistas

Confirme se todos os funcionários (incluindo empregadas domésticas, zeladores e equipe de gestão) são funcionários legais e têm a documentação adequada em arquivo. Se você descobrir que há trabalhadores sem documentos, é uma boa ideia pesquisar outra nota de hotel para comprar. Certifique-se de analisar completamente todas as posições dos funcionários, desde os zeladores aos gerentes.

Além disso, você deve examinar quaisquer questões sindicais. Isso é definitivamente necessário se você estiver comprando a nota de uma grande marca de hotel. Por exemplo, se o hotel for objeto de uma campanha sindical, os custos operacionais do hotel podem aumentar em até 40%. Isso pode diminuir o valor da nota do hotel.

6. Revise os novos requisitos de propriedade com o franqueador do hotel

Se você está pensando em comprar um hotel franqueado, verifique as condições da marca e os requisitos para uma nova propriedade. Alguns franqueadores podem exigir que os franqueados paguem quaisquer taxas de franquia não pagas como uma contingência pelo uso da marca. Alguns franqueadores de hotéis também exigem uma taxa de cancelamento para novos proprietários que desejam encerrar e contratar uma nova operadora.

Além disso, um franqueador pode exigir um plano de melhoria de propriedade, o que pode impactar o valor da nota. Um plano de melhoria de propriedade é um plano de atualização para hotéis. Às vezes, é usado para que os hotéis cumpram as leis ambientais e governamentais. Alguns franqueadores também exigem isso para que o franqueado acompanhe os padrões da marca hoteleira. A seguir estão algumas das melhorias típicas:

Reformas de fachadas externas - incluindo sinalização, telhados e cores
Atualizações de salas e saguões, como iluminação e acessórios
Novas comodidades, como piscinas internas / externas e áreas de ginástica
Expandir ou melhorar o estacionamento

7. Pesquise garantias ocultas na propriedade

Quando você compra uma nota de hotel, não está apenas comprando o empréstimo, mas também comprando o imóvel. Por isso, é importante que uma pesquisa de garantia seja realizada na propriedade. Também é imperativo fazer uma busca UCC por garantias ocultas. As garantias pendentes em uma propriedade podem diminuir o valor de uma nota de hotel. Um advogado experiente deve ser capaz de concluir a busca de garantia para você.

8. Revise as finanças do hotel

Uma vez que você irá comprar a propriedade física junto com a nota do hotel, você certamente vai querer pedir ao seu advogado e / ou contador para fazer a devida diligência nas finanças do hotel. As informações que devem ser revisadas são:

Demonstrativos de lucros e perdas mensais, com cronogramas de apoio
Ocupação e diária média (nos últimos 3 anos)
Demonstração de lucros e perdas do ano atual, em comparação com o ano anterior
Balanço auditado (nos últimos 5 anos)
Contas de imposto de propriedade pessoal e imobiliária dos últimos 3 anos
Demonstrativos anuais de lucros e perdas auditados, com cronogramas de suporte completos (nos últimos 3 anos)
Estoque de FF&E, suprimentos, consumíveis
Despesas de capital (nos últimos 5 anos) com as projeções atuais de despesas
Cópias de todos os contratos relevantes, como acordos de gestão de hotéis, contratos de serviço, licenças, autorizações, aluguéis, acordos coletivos de trabalho e todos os documentos que detalham as obrigações que o novo proprietário do hotel irá assumir
Documentos de cobertura de seguro, incluindo custos do prêmio, idioma da apólice e data de vencimento

Conclusão

Quando adquiridas corretamente, as notas do hotel podem ser um investimento lucrativo. Como acontece com a maioria dos investimentos, é importante ter em mente as metas e objetivos que deseja alcançar. As notas de compra de hotéis são mais adequadas para aqueles com experiência e conhecimento de propriedade de hotéis. Caso não tenha, é recomendável adquirir outro tipo de nota comercial. Se você tiver experiência no setor de hotelaria ou hospitalidade e se sentir à vontade para comprar notas de hotel, certifique-se de contratar um advogado experiente que possa ajudá-lo no processo de aquisição.