Como lucrar no negócio de autoarmazenamento: primeiros passos

Nosso negócio de autoarmazenamento com belo paisagismo.

Talvez você seja como eu e tenha tido uma ótima carreira, ou talvez esteja apenas procurando um tipo diferente de negócio para começar.

Ao longo dos meus 25 anos como engenheiro civil, trabalhei com muitos donos de empresas, incorporadores e empreendedores, mas a maioria deles não tinha o estilo de vida, horários de trabalho flexíveis e a renda que eu desejava. Havia um cara que tinha tempo e dinheiro e era dono de uma empresa de self-storage. Sua visita ao meu escritório mudou minha vida. Deixe-me compartilhar o que aprendi naquela visita e depois experimentei em primeira mão como verdade.

Benefícios da propriedade de auto-armazenamento

Seja seu próprio patrão: Além disso, quase não há funcionários em comparação com a maioria das empresas e nenhuma política da empresa com que lidar todos os dias. O autoarmazenamento é um negócio dirigido pelo gerente.
Horário de trabalho flexível: consegui continuar trabalhando no meu negócio de engenharia em tempo integral. Então, um dia, substituí minha receita de engenharia e pude me aposentar. Agora, meu gerente administra o dia-a-dia de meus três locais de autoarmazenamento, enquanto eu cuido do panorama geral e trabalho no escritório de vez em quando para me divertir.
Controle o seu próprio futuro e segurança: Mesmo como proprietário de uma empresa de engenharia, passei horas trocando dólares. E nunca havia horas suficientes durante o dia. O autoarmazenamento fornece uma espécie de renda residual para a vida toda, uma vez que você o coloca em funcionamento em todos os cilindros. E o tempo todo você está construindo patrimônio líquido para que possa ter renda de aposentadoria quando estiver pronto!
Oportunidade de crescimento e risco limitado: estava disposto a trabalhar muito, mas não queria arriscar tudo o que já havia conquistado, então procurei uma indústria em crescimento, com altos lucros e altas taxas de sucesso. Se você verificar o setor de autoarmazenamento como eu fiz, verá que o autoarmazenamento tem taxas de retorno de longo prazo mais altas de todas as principais categorias de imóveis, incluindo apartamentos, prédios de escritórios, propriedade industrial e varejo e custa menos para construir.

Como começar

Dar o primeiro passo é a parte mais difícil. Projetei meu primeiro self-storage há 20 anos, como um jovem engenheiro civil. Eu nem sabia o que era até que meu cliente me deu os detalhes, eu desenhei e fiz com que fosse aprovado pela Comissão de Urbanismo e Zoneamento. Desde aquela época, projetei muitas instalações semelhantes. Mais recentemente, planejei, projetei, construí e operei duas instalações de armazenamento próprio que possuo e estou construindo minha primeira instalação internacional no Canadá. Aprendi com as experiências da vida real e continuo a aprender todos os dias.

Primeiros passos

Algumas pessoas podem dizer que o autoarmazenamento é fácil, não exige muito planejamento, tempo ou dinheiro do bolso e sempre gera dinheiro. Cuidado. Não há nada mais longe da verdade. Para uma instalação típica de 50.000 pés quadrados, você investirá cerca de $ 400.000 a $ 500.000 de seu próprio dinheiro, tomará emprestado de 3 a 5 milhões de dólares do banco e gastará pessoalmente centenas de horas antes de alugar a primeira unidade. Mas uma instalação devidamente planejada, operada e financiada pode ser um negócio muito gratificante e lucrativo.

Seleção do Site

Localização, localização, localização. Este é o fator mais importante para o sucesso de um negócio de autoarmazenamento. Eu recomendo procurar uma propriedade em uma estrada com um volume médio de tráfego diário de pelo menos 10.000 veículos por dia, com um volume médio diário recomendado de tráfego de 20.000 veículos por dia ou mais. Comece a falar com todos, desde o seu agente imobiliário local, banqueiro, planejador urbano e outros operadores de self storage.

Cada propriedade é única e cada cidade normalmente tem regulamentos de zoneamento específicos que afetam a quantidade de armazenamento que pode caber em uma determinada propriedade. Normalmente você precisa de 4 a 5 acres para um prédio de um andar e de 2 acres para um prédio de vários andares. Freqüentemente, os fabricantes de edifícios fazem layouts preliminares sem nenhum custo.

Projeto

Envolver o engenheiro e o provedor de construção desde o início é essencial para uma instalação bem projetada. Você também pode obter ótimas idéias lendo publicações comerciais e visitando as instalações de autoarmazenamento existentes. Durante o processo de design, você também deve começar a comercializar suas instalações.

Aprovações regulatórias

Não subestime os detalhes e planos que serão necessários. Freqüentemente, serão necessários planos de construção e local quase completos. Não subestime o tempo que levará para obter aprovações regulatórias. Este é um estágio crítico em que muitas vezes é necessário fazer concessões. Você deve ter um prazo de 12 meses em seu contrato de compra, mesmo que tenha que pagar a mais pelos segundos 6 meses.

Construção

Quanto mais detalhados seus planos e documentos de construção, menos custos excessivos seu projeto terá. Você deve ter um único ponto de contato com todos os seus contratados e deseja estar disponível diariamente no local. Ninguém protegerá seu dinheiro e interesses tão bem quanto você.

Operações, funcionários e sistemas

Seu ativo número um são seus funcionários. Administramos uma instalação de 50.000 pés quadrados com um gerente e um funcionário de meio período para trabalhar aos sábados. Contrate seus funcionários com base em suas habilidades pessoais, habilidades de falar e escrever e o bom senso primeiro e seu conhecimento de autoarmazenamento por último. Comece o primeiro dia criando sistemas e procedimentos para tornar o fluxo de trabalho mais suave. Lembre-se de que você terá vários empregos ao longo dos anos, portanto, a documentação escrita é crítica.

Marketing e vendas

Seu marketing deve começar muito antes de seu site ser aberto, começando com a seleção e o design do site. Eu disse isso antes, mas vale a pena repetir: Noventa por cento de nossos locatários nos encontraram dirigindo pela Internet e por referências de clientes existentes. Os últimos 10% vêm do restante de nosso marketing e publicidade. Mas os últimos 10% podem significar a diferença entre empatar ou ter lucro. E só porque eles entram em sua loja não significa que irão alugar. A grande maioria dos gerentes de self-storage são funcionários que recebem pedidos, alguns são agentes de atendimento ao cliente que recebem pedidos. Os grandes gerentes são vendedores.

Nove coisas a fazer primeiro

Faça uma avaliação pessoal para ter certeza de que tem o conhecimento, tempo e dinheiro suficientes ou a oportunidade de começar bem.
Junte-se à sua associação de autoarmazenamento local ou estadual e participe de reuniões.
Assine uma revista comercial como Inside Self-Storage ou Mini-Storage Messenger .
Leia os regulamentos de zoneamento e zonas úmidas para a cidade onde você gostaria de comprar um terreno. Reúna-se com o engenheiro e planejador da cidade para discutir o processo de licenciamento para uma instalação de armazenamento próprio.
Encontre um corretor de imóveis comercial para ajudá-lo em sua busca por terrenos.
Reúna-se com seu banqueiro e pergunte sobre empréstimos de armazenamento próprio.
Reúna-se com um engenheiro local para obter prazos aproximados de projeto e aprovações do local.
Pare em cada instalação de self-storage por onde passar e converse com os proprietários. Informe que você está pensando em abrir sua própria empresa. Alguns proprietários ficarão relutantes em dizer muito, mas muitos ficarão felizes em lhe fornecer muitas informações úteis.
Confira as instalações em sua comunidade. Você ficará surpreso com a rapidez com que começará a aprender informações valiosas.

Defina uma programação realista

Para as três instalações que construí e atualmente possuo, levei em média dois anos desde quando decidi inicialmente construir até a abertura das portas. Embora possa parecer lento, é bastante rápido.

Primeiro, você precisa encontrar um terreno que atenda às suas necessidades e negociar uma opção de compra.
Em seguida, seu engenheiro deve projetar o projeto e obter a aprovação dos conselhos municipais locais.
Após as aprovações regulatórias, você deve fazer projetos mais detalhados.
Em seguida, você deve escolher um empreiteiro (s) e, claro, deve construir a instalação.

Quanto mais realista você for em relação ao seu cronograma, mais bem preparado estará e, certamente, será muito menos estressante.

Você pode obter lucros de 100% em todos os produtos vendidos.

A quarta coisa se refere aos corretores de imóveis. Os corretores imobiliários não são engenheiros, especialistas em zoneamento ou especialistas em desenvolvimento e podem ou não saber detalhes que podem tornar uma propriedade inadequada para um empreendimento de armazenamento próprio. Eles não serão responsabilizados de forma alguma se a propriedade não for adequada às suas necessidades. Você precisa fazer sua própria diligência. Você não precisa atingir nenhum preço mínimo de oferta sugerido.

5. Funcionários

A quinta coisa diz respeito aos funcionários. É da natureza humana ficar chateado quando o negócio é alterado. Você deve ser muito específico sobre as responsabilidades do trabalho dos gerentes, deveres e políticas da sua empresa na fase de entrevista e isso deve ser feito por escrito. Muitas vezes as entrevistas são feitas de improviso e informalmente. Embora um bom gerente em potencial nunca tenha trabalhado em um self storage antes, ele precisa ser um homem de negócios, de pessoas e automotivado. E só porque eles dizem que são, isso não significa que seja verdade.

Quaisquer mudanças de cargo ou mesmo esclarecimentos após a contratação serão prejudiciais. Mesmo coisas que você considere de bom senso, como não usar o computador para sites sociais pessoais durante o dia, devem constar do manual da empresa. O gerenciador de autoarmazenamento tem que ser o pau para toda obra, de marketing externo cara a cara, limpeza, cobrança de atrasos nos pagamentos, contabilidade, manutenção etc. Quanto mais você e seu gerente entenderem antes de serem contratados, melhor. Seu gerente é seu ativo número um!

6. Fabricantes de edifícios de auto-armazenamento

Sexto, relacionado aos fabricantes de edifícios de autoarmazenamento. Eles fornecem planos conceituais de locais gratuitos, mas esses planos geralmente não levam em consideração todas as características do terreno e regulamentos de zoneamento. Um fabricante confiável dirá a você que seus planos são um ponto de partida e que você normalmente precisa de um plano de local detalhado feito por um engenheiro local que esteja familiarizado com os regulamentos de zoneamento locais e tenha mais detalhes sobre o terreno.

7. Seu Trabalho

É seu trabalho educar e ensinar seus funcionários. É sua função fazer o telefone tocar e fazer com que os clientes em potencial parem em sua instalação de armazenamento próprio e o trabalho de seus gerentes para alugar unidades para eles.

8. Linhas de visão

Finalmente, relacionado às linhas de visão. Uma das questões mais negligenciadas do plano básico do local é a exigência de linhas de visão propostas para a entrada de automóveis. Normalmente, uma linha de visão adequada deve ser fornecida para qualquer desenvolvimento comercial. Como esse é um problema de segurança, é difícil obter uma variação ou aprovação se não for atendida. Eles são normalmente baseados na velocidade do tráfego existente (não no limite de velocidade) e começam na faixa de 250 pés a 350 pés e ultrapassam 1000 pés para velocidades de tráfego maiores. Eu vi planos bem encaminhados antes que se percebesse que as linhas de visão necessárias não podiam ser fornecidas. Eu sei coisas chatas - mas o engenheiro civil em mim não conseguiu evitar.

Respostas a sete perguntas frequentes

Não tenho nenhum histórico de autoarmazenamento. Posso construir um negócio de sucesso?

Sim você pode. Na verdade, a grande maioria dos 50.000 negócios de autoarmazenamento nos Estados Unidos pertence a indivíduos que possuem apenas instalações de armazenamento próprias. Eles começaram exatamente como você e eu, sem experiência de autoarmazenamento. A grande vantagem do autoarmazenamento é que ele não é complicado em comparação com a maioria das empresas. Com pesquisa e alguma ajuda ao longo do caminho, você pode construir um negócio que custe menos do que a maioria dos negócios imobiliários e outros negócios e tenha uma taxa de risco muito baixa.

E o melhor de tudo, produz uma das coisas mais importantes que muitas empresas nunca produzem: um fluxo de caixa residual positivo que pode durar uma vida inteira ou mesmo por gerações. E é divertido! A melhor maneira de começar a usar o armazenamento próprio é com um sistema comprovado. Confira a oportunidade de autoridade de armazenamento no final deste artigo.

Quanto dinheiro (patrimônio) eu preciso ter para construir um armazenamento próprio e quanto o banco vai me emprestar?

Normalmente você precisará de 15 a 35% dos custos de desenvolvimento e o banco fornecerá um empréstimo para o restante. Pode haver exceções tanto para o segmento baixo quanto para o alto, dependendo do mercado e da economia em sua área, sua experiência empresarial e classificação de crédito, bancos individuais e outros fatores.

Quanto custa para construir?

Existem três áreas principais de custo que devem ser consideradas. A primeira são os custos de pré-construção (ou custos de pré-empréstimo). Isso inclui custos de engenharia para plantas do local e aprovações regulatórias; taxas bancárias para o pedido de empréstimo (taxa ou pontos de pedido de empréstimo, taxas de avaliação etc.); e taxas de opção de terra. Embora essas taxas sejam frequentemente consideradas parte de seu patrimônio no projeto, você normalmente tem que pagar essas taxas do próprio bolso, porque um banco não lhe concederá um empréstimo sem um projeto aprovado pela cidade ou taxas de empréstimo bancárias pagas antecipadamente.

É dinheiro em risco porque não há garantia de que a cidade aprovará seu projeto. Portanto, é muito importante que você faça a devida diligência quanto à “qualidade” (pântanos, servidões, zoneamento e outras restrições) da terra e com a cidade antes de gastar grandes somas nos planos finais de engenharia do local. Muitas vezes, pagar um engenheiro civil local para revisar os regulamentos de propriedade e zoneamento e fornecer a você um plano conceitual para revisar com a cidade é um dinheiro bem gasto. Normalmente, este primeiro grupo de taxas pode ficar na faixa de US $ 25.000 a US $ 50.000 se nenhum problema maior ocorrer.

A segunda área de custos é o custo do terreno e da construção. Essas taxas podem variar muito dependendo do preço do terreno, melhorias individuais de terreno e tamanho e tipo de instalação de armazenamento próprio. A terra pode variar de $ 50.000 a várias centenas de milhares. As melhorias individuais da terra variam muito entre os locais.

Eu possuo três instalações e cada uma teve um custo especial de melhoria de terra distinto. Um local estava relativamente nivelado com areia e cascalho, o que teve baixo custo de melhoria. Um segundo autoarmazenamento estava instalado em um terreno inclinado que exigia um aterro extra de 3-4 pés para todo o local. Uma propriedade exigia US $ 20.000 em testes de solo para poluição e muito mais para remediação do solo exigida pelas leis estaduais e federais.

Odeio dar a você um único número para construção, mas sei que é o que você precisa para uma investigação preliminar. Portanto, antes de revisar o pacote individual e o desenvolvimento proposto, eu usaria uma quantia de US $ 40 por pé quadrado. Isso é para seus prédios de autoarmazenamento de metal básicos e não inclui o custo do terreno, melhorias especiais no terreno ou outros custos incomuns que possam ser encontrados.

Esse custo pode ser refinado depois que você escolheu uma propriedade e seu engenheiro civil local fez um plano conceitual do local. E assim que um plano final detalhado do local for concluído, você pode pedir a um empreiteiro que forneça uma estimativa de construção com um custo mais realista. É normal adicionar 15% às estimativas do contratante para extras imprevistos que ocorrerão. A terceira área de construção são os custos iniciais. Se você não incluiu o equipamento e suprimentos de escritório (e local), não se esqueça de incluí-los aqui.

Você vai abrir seu novo negócio de self storage com seus custos operacionais típicos (empréstimo, funcionário, serviços públicos, impostos, etc.) e renda limitada de aluguel. Todos os meses você terá que colocar dinheiro em seu negócio até que haja aluguel suficiente para pagar suas contas. Isso pode levar de vários meses a dois ou três anos, dependendo de vários fatores. Se você fez a devida diligência e determinou que há uma necessidade para a nova instalação de armazenamento, tem uma boa localização com movimentação adequada pelo tráfego e está preparado para comercializar bem a instalação, você pode reduzir significativamente o tempo para equilibrar as despesas e obter lucro.

Novamente, sei que você está procurando por números. Posso dizer que, para as três instalações que possuo, tenho três tempos diferentes de aluguel para equilibrar o equilíbrio - menos de 1 ano, 1,5 anos, (e esperançosamente, muito menos de um ano para as instalações que acabei de abrir), tive um período integral funcionário em cada instalação. Muitos especialistas na área recomendam um orçamento de um período de 2 anos para atingir o ponto de equilíbrio. Seus dois maiores custos operacionais após o pagamento do empréstimo serão os funcionários e os impostos sobre a propriedade. Logo no início, você deve se encontrar com o seu assessor de impostos local ou verificar quais outras instalações de autoarmazenamento em sua cidade estão pagando impostos para que não fique surpreso.

Um custo extra mensal para um autoarmazenamento de fase 1 desconhecido (25.000 + -sf) pode ser em torno de $ 15.000 + ou - 5k. Portanto, presumindo uma taxa média de aluguel de $ 100 por unidade, você teria que alugar 150 unidades para atingir o ponto de equilíbrio.

Quantos metros quadrados devo construir e de quanto terreno preciso?

Existem algumas teorias de negócios que devem ser observadas ao decidir quanto armazenamento construir. Um é ter uma estratégia de saída. Normalmente, as vendas mais altas de autoarmazenamento vão para instalações adquiridas por reits ou outros grandes operadores de autoarmazenamento. Normalmente, eles querem instalações de 40.000 sf e maiores. Você não quer ter uma instalação que seja tão pequena que apenas prove que o autoarmazenamento é uma boa opção para a área e atrai uma instalação maior para fazer a maioria dos lucros depois que você fez o trabalho duro.

A exceção a isso é se você estiver considerando seu negócio de autoarmazenamento um negócio paralelo que você construiu em um terreno que já é seu e que administra seu escritório existente. O aluguel de self-storage é muito mais rápido (e aluga mais por sf) quando você tem um escritório com horário normal. Para pagar por um gerente e obter um lucro significativo e pagar por todos os seus esforços e riscos, você pode usar uma estimativa preliminar de 40.000 sf (para todas as fases) até que tenha feito toda a devida diligência para seu projeto específico.

Você não precisa construir todo o projeto em uma fase e, na verdade, o faseamento é altamente recomendado. Você vai economizar nas despesas adicionais de ter um grande estoque de unidades não alugadas. Um projeto de 50.000 Sf pode ser construído em duas ou talvez três fases, dependendo das necessidades de armazenamento de uma área específica. Claro que a chave é calcular a metragem quadrada necessária para a sua área e subtrair a metragem quadrada existente e o armazenamento proposto (mas não construído).

Para a maioria das áreas onde há várias instalações de armazenamento próprio para escolher, a área de desenho tem um raio de 3 a 5 milhas e a demanda é normalmente de 4 a 7 sf por pessoa. Esses fatores variam significativamente de um lugar para outro. Você pode ligar para um avaliador de autoarmazenamento local (certifique-se de que ele tenha experiência em avaliação de autoarmazenamento) e perguntar quais números eles usam. Seu banco normalmente exigirá uma avaliação de seu projeto e seu banco pode fornecer os nomes dos avaliadores para entrar em contato para obter essas informações locais.

A quantidade de terreno necessária depende muito dos regulamentos de zoneamento locais e das características específicas do terreno. Ambos devem ser verificados desde o início com atenção. Freqüentemente, você pode precisar da ajuda de um engenheiro civil local. Um único regulamento de zoneamento ou faixa de áreas úmidas pode tornar uma propriedade inviável para auto-armazenamento.

Se você não tem restrições de zoneamento, sem restrições de utilidade e boa terra (sem forma estranha, sem pântanos ou corpos d'água, sem servidões, sem encostas íngremes acima de 3%, você pode usar uma estimativa inicial de 10.000 + ou - sf de um único andar acessar autoarmazenamento por acre de terreno. Cuidado, não existe um pedaço de terreno perfeito - pelo menos eu ainda não o encontrei.

Quais são algumas das falhas de design do plano do local que você viu?

Sem escritório.
Nenhuma área de vendas no escritório ou área de vendas muito pequena.
Sem acesso fácil ao banheiro do cliente.
O cliente deve passar pelo portão de segurança para chegar ao escritório.
Não há portão de entrada para acesso à área de armazenamento sem abrir o portão principal.
O teclado de acesso não está alinhado com o portão.
Localizada em parque industrial ou em locais afastados.
Espaço entre edifícios com menos de 24 pés.
Unidades maiores (especialmente unidades de armazenamento de automóveis) não localizadas na parte externa do projeto, onde unidades de acesso maiores podem ser fornecidas.
Paisagismo insuficiente fornecido.
Sem janelas ou pequenas janelas no escritório.
N0 ou iluminação insuficiente para o local. Uma luz na entrada do local é um toque agradável.
Unidades de armazenamento não visíveis da estrada.
Sem medidas de segurança.
Para muitos becos sem saída.
Perda de unidades devido ao layout deficiente.
Sem unidades pequenas e ou sem variedade suficiente nos tamanhos das unidades.
Não são fornecidas unidades de armário (4 x 4 pol.).
Para atender à aprovação da cidade, algumas características arquitetônicas tornam a construção de metal mais perceptível e pouco atraente.
Faseamento não fornecido nos planos aprovados exigindo que o candidato retorne à comissão para aprovação.
A sinalização do local não está nos planos, não exigindo que o candidato retorne à comissão para aprovação.
largura da garagem e ou raio na estrada da cidade para pequena. Raio mínimo de 25 pés e um raio de entrada preferido de 45 pés.
O acesso para RV não é grande o suficiente.

Quais são algumas das coisas mais importantes que preciso saber quando abrimos as portas?

Leva tempo para as pessoas perceberem que você está aberto para negócios, e o marketing feito agora terá mais retorno do que qualquer outro momento.
Agora é a hora de iniciar uma rotina de marketing consistente.
É normal que a primeira, e muitas vezes a única pergunta, os clientes em potencial perguntem qual é o preço. Isso não significa nada - é simplesmente a única pergunta que eles sabem fazer. O preço não é o principal motivo pelo qual a maioria das pessoas aluga.
Você precisa desenvolver recursos e benefícios exclusivos para suas instalações hoje, para que possa informar seus clientes.
Esperançosamente, você tem um site antes de abrir - se não, faça dele uma prioridade.
Você precisa “mostrar a unidade” para alugá-la.
Você precisa ser o especialista e ajudar o cliente em potencial a tirar suas próprias conclusões - você não pode simplesmente dizer a eles.
Você precisa perguntar ao cliente potencial pelo aluguel ou pela reserva.
Você precisa aprender as objeções das pessoas e as soluções para essas objeções.