Como comprar um imóvel com menos de $ 100 usando reits

Chance Cox da Pixabay

Como começar a investir em imóveis com REITs

Existem muitas maneiras de investir em imóveis físicos, mas a maioria delas envolve grandes somas de dinheiro e se compromete com um grande investimento de cada vez. Para a maioria das pessoas, a casa de alguém é o maior investimento imobiliário e, para muitas, pode ser o suficiente para se preocupar. Se você está procurando investir mais em imóveis ou diversificar seu portfólio atual, talvez como parte de seu Roth ou IRA tradicional, existem algumas ótimas opções que podem permitir que você tenha um imóvel físico sem o incômodo de gerenciar esse imóvel.

Uma maneira é por meio de um Real Estate Investment Trust (REIT). Um REIT é uma empresa que deve atender aos seguintes critérios nos EUA:

• A empresa REIT investe pelo menos 75% de seus ativos totais em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA.
• Ela obtém pelo menos 75% de sua receita bruta da cobrança de aluguéis, de juros sobre hipotecas que financiam bens imóveis ou da venda de bens imóveis.
• Ela paga, no mínimo, 90% de seu lucro tributável aos acionistas na forma de dividendos a cada ano.
• É reconhecida como uma entidade tributável como uma empresa.
• É administrado por um conselho de administração e / ou curadores.
• Tem pelo menos 100 acionistas.
• Não mais que 50% das ações do REIT são detidas por cinco ou menos pessoas físicas.

Para mim, como investidor, talvez uma das coisas mais atraentes sobre os REITs sejam os dividendos que eles pagam, bem como a valorização do capital, que é o valor das ações aumentando com o tempo.

De acordo com a pesquisa de Zach, em um período de quarenta anos de 1972 a 2012, o retorno médio anual do REIT foi de 8,09%. Para mim, esse não é um histórico ruim. É claro que qualquer investimento apresenta riscos e, durante o colapso financeiro de 2009, as ações de alguns REITs caíram mais de 50% da noite para o dia. Se você fosse como eu e fosse um daqueles investidores em REIT naquela época, seria uma pílula difícil de engolir. No entanto, se você tivesse mantido suas ações, teria visto o preço voltar aos níveis anteriores ao crash e então continuar a crescer e a ganhar dividendos nos últimos anos.

Que tipos de REITs existem?

Se eu despertei seu interesse e você deseja investir em seu próprio pequeno império imobiliário, há muitas opções. Em muitos casos, empresas REIT individuais se concentram em um ou dois setores, consultórios médicos e hospitais, por exemplo. Outros podem comprar apenas torres de telefonia celular, ou armazéns usados ​​na distribuição de produtos ou para abrigar fazendas de servidores de computador. Existem REITs habitacionais que possuem complexos de apartamentos e casas de aluguel, bem como aqueles que possuem shopping centers e até painéis publicitários ao ar livre. Pode ser quase impossível tentar escolher o setor com o qual você se sente mais confortável, pois cada um apresenta seu próprio conjunto de riscos.

Para tornar a diversificação mais fácil, existem ETFs ou Exchange Traded Funds, que são vendidos nas principais bolsas de valores e que contêm ações de várias empresas REIT. Um dos meus ETFs favoritos é o Vanguard, o Vanguard Real Estate ETF (VNQ). Tem um rácio de despesa bastante razoável de 0,12% e, em 20/12/2020, tinha um retorno médio de dez anos superior a 8%. Na data em que escrevi este artigo, uma ação da VNQ poderia ser comprada por $ 86,76.

A barreira para a entrada nesse tipo de investimento imobiliário é muito baixa, especialmente agora que as corretoras online, como a Charles Schwab, eliminaram todas as taxas de compra e venda de ações. Em alguns casos, o valor para abrir uma conta de corretora é de apenas $ 100. Se você obteve rendimentos, ou tem um cônjuge que o faz, pode ser capaz de investir entre $ 5.000 a $ 7.000 em um Roth IRA e, em seguida, nunca pagar mais impostos sobre a renda e valorização do preço das ações sobre o seu investimento. No meu caso, eu invisto em ETFs por meio do meu Roth IRA. É como se você só pagasse imposto sobre a semente e pudesse colher os frutos da árvore que brotou dessa semente sem pagar impostos, pelo resto da vida.

Tudo pode parecer bom, mas essa é a melhor maneira de investir todo o seu dinheiro? A maioria dos especialistas financeiros não aconselharia colocar todos os seus ovos na mesma cesta e, em vez disso, recomendaria que você diversificasse suas poupanças ou aposentadoria em vários investimentos, como títulos, ações, CD de bancos e até ouro físico. À medida que você se aproxima da idade de aposentadoria, sua estratégia de investimento deve ficar ainda mais conservadora, pois você terá menos tempo para compensar as perdas do mercado.

Cada cenário de investimento é diferente e alguns consultores sugerem que pelo menos 10% de uma carteira seja investida em imóveis. Essa porcentagem é semelhante às minhas próprias participações em REITs e REIT ETFs.

Como os REITs se comparam aos bens imóveis reais como um investimento?

É extremamente difícil comparar o investimento em um REIT ou REIT ETF com a compra de um imóvel físico. Para muitos investidores experientes, possuir uma propriedade pode ser uma proposta muito mais lucrativa. Se você puder usar apenas uma pequena quantia de seu próprio dinheiro para financiar um imóvel e, em seguida, alugá-lo por uma quantia que paga a hipoteca a cada mês junto com os custos de manutenção, você terá um resultado completamente diferente do que se você investiu a mesma quantia em um REIT. No final de sua hipoteca, seus inquilinos teriam pago a maior parte do custo de seu investimento, menos quaisquer despesas que você tivesse, incluindo seu tempo.

Esta comparação, REITs versus imóveis físicos, é uma comparação maçãs com laranjas. No entanto, é bastante refeito em sites financeiros como "The Motley Fool" em artigos com títulos como "REIT's vs. Owning Your Own Real Estate". Embora em muitos casos você possa sair muito mais longe comprando um imóvel por conta própria, os riscos não são os mesmos para os dois ativos e simplesmente não são diretamente comparáveis. Por exemplo, o seu próprio mercado imobiliário local pode estar sujeito a uma grande correção, como a causada pela saída de um empregador local da cidade, ou talvez você tenha azar e consiga inquilinos que repetidamente causam danos à propriedade dispendiosos em seus aluguéis. (Estive lá e tive que lidar com isso sozinho.) Suas recompensas, assim como seus riscos, estão concentrados quando você possui suas próprias propriedades.

O fundo Vanguard que mencionamos, VNQ, possui mais de 180 REITs diferentes, que por sua vez podem possuir centenas de propriedades diferentes espalhadas por centenas de cidades e estados. Se uma recessão ocorresse em uma área ou se um inquilino parasse de pagar em algum lugar, as consequências para o seu investimento não seriam tão terríveis como se você possuísse uma propriedade real.

Não sou contra possuir um imóvel alugado; Eu sou muito a favor e tive minhas próprias propriedades de renda. No entanto, neste ponto da minha vida, não tenho mais nenhum aluguel e não tenho mais desejo de cobrar aluguel de inquilinos que pagam atrasados, ou me preocupar com a condição de um telhado, HVAC ou aquecedor de água. Além disso, por causa da crise do COVID-19, a cidade onde moro, Austin, TX, decretou uma moratória aos despejos por vários meses. Embora eu simpatize profundamente com as pessoas que vivem nessas casas e não têm condições de pagar o aluguel, também simpatizo com os proprietários, muitos dos quais são pequenos investidores que podem estar tendo dificuldade em fazer pagamentos de hipotecas de propriedades onde não cobraram nenhum aluguel em meses.

Para minha paz de espírito, opto por manter meu fundo de aposentadoria diversificado entre várias classes diferentes de ativos, incluindo REIT ETFs, em vez de ter que lidar com inquilinos à medida que envelheço. Se você entende os riscos e gostaria de outra maneira de diversificar seus investimentos, você pode considerar adicionar REITs e REIT ETFs ao seu próprio portfólio. Como acontece com qualquer investimento, no entanto, consulte primeiro seu profissional de investimento antes de tomar qualquer decisão.

Fontes

As fontes deste artigo incluem:

Investopedia, Zacks Research,

© 2020 Nolen Hart