Tenha cuidado antes de comprar uma conversão de condomínio

Domínio Público Pixabay

O que é uma conversão de condomínio?

Uma conversão de condomínio é quando uma propriedade inteira mantida sob propriedade exclusiva é transformada em unidades vendidas individualmente como condomínios. (Uma mudança de uso).

Muitas dessas propriedades eram originalmente apartamentos e, às vezes, edifícios como fábricas ou escolas.

Nossa história antes da conversão de nossa residência

Morei em um prédio de apartamentos por sete anos e adorei. Foi em uma área residencial de casas principalmente privadas. O edifício era um pentágono com cinco lados. No centro, no primeiro andar, havia uma fonte com luzes coloridas cintilantes. O segundo e o terceiro andares estavam abertos e era possível ver a fonte por cima da grade. Era único e elegante, mas não mais caro do que outros aluguéis na área.

Cada um dos cinco lados tinha dois apartamentos saindo do centro em uma cunha em forma de torta. Era um apartamento de formato único. Quando alguém entrava na cunha, a parte mais larga se abria para uma varanda que dava para jardins.

Tínhamos um sistema de segurança com campainha e uma câmera de vídeo no saguão muito antes de as câmeras de vídeo serem a norma. Bastava sintonizar a televisão no canal 9 para ver quem os estava transmitindo. Música suave tocava no sistema de alto-falantes em todos os corredores.

Tínhamos uma bela piscina que era mantida imaculadamente limpa.

O prédio foi ocupado principalmente por jovens profissionais e o proprietário fez a triagem dos inquilinos. Houve alguns incidentes com inquilinos tocando música excessivamente alta, mas eles foram despejados imediatamente.

Para mim, esta era uma residência idílica. Então, recebi a notícia de que os apartamentos estavam sendo convertidos em condomínios. Depois que uma unidade foi comprada, o locatário existente teria que sair.

Você ama sua residência, mas ela está indo para o condomínio

Tomei minha decisão com base em suposições (má ideia)

Achei o preço das unidades tão razoável que seria um bom investimento. Seria uma boa forma de acumular patrimônio líquido e, em alguns anos, usá-lo para comprar uma casa.

Minha suposição era que, como era um ótimo lugar para se viver, a maioria dos outros inquilinos que eu conheci, pelo menos casualmente, também compraria unidades. Presumi que o caráter do edifício permaneceria o mesmo e provavelmente a qualidade de vida aumentaria, pois todos teriam interesse em manter os valores das propriedades.

Houve um pequeno pagamento inicial, o pagamento da minha hipoteca era baixo e a taxa de manutenção do condomínio era razoável.

Na verdade, ao comprar uma unidade, recebi o estatuto. Um livro em tamanho ofício com cerca de 2,5 cm de espessura. Ele descreveu todos os prós e os contras. Para mim, parecia que, com todos seguindo as regras, e as regras tão claramente definidas, minha felicidade futura vivendo lá estava garantida.

Hit da realidade - demorou um pouco

Apenas alguns dos inquilinos existentes compraram unidades. Eles tinham seus motivos. Os casais jovens optaram por ir direto para a casa própria; alguns esperavam ser realocados por sua empresa e outros não tinham entrada. Os motivos eram variados e fiquei triste ao ver alguns deles se mudarem.

Cerca de metade das unidades (30) foram compradas por especuladores. Investidores ausentes interessados em ter renda e, talvez, entregar o imóvel com lucro. Problema? A maioria deles não tinha recursos nem inclinação para pré-selecionar os inquilinos. Se seus inquilinos tocassem música às 2h da manhã, eles não se importariam menos, desde que o aluguel fosse pago. Se seus inquilinos vendiam drogas, eles fingiam não ver. Tínhamos um proprietário que alugou para uma jovem que trabalhava em uma loja de donuts. No entanto, o apartamento não era para ela, ela foi enviada pelo namorado para alugá-lo. Ele o queria como um clube para sua gangue de rua. Assim, tínhamos rapazes entrando e saindo do prédio com tacos de beisebol pendurados nos ombros. Eles nunca ficavam sem eles e não eram jogadores de beisebol.

Você pensaria que o estatuto impediria isso. Mas, na realidade, poucos membros do conselho tiveram a coragem de fazer cumprir as regras. A administradora de imóveis fez isso por eles em casos extremos, mas expulsar alguém não é tão fácil. Parece que muitos desses inquilinos sabiam "como jogar". Muitos alegaram doença ou deficiência que prolongou o processo de despejo. Ao longo dos meses que o processo levou, tivemos que suportar suas travessuras.

As consequências financeiras das despesas comuns compartilhadas

A taxa de manutenção cobre todas as despesas comuns de manutenção do edifício. À medida que as despesas de construção aumentam, também aumentam as taxas de manutenção.

Infelizmente, embora cada unidade pagasse sua própria conta de telefone e luz, a água e o gás natural não eram medidos separadamente. Cada unidade tinha seu próprio termostato e unidade de aquecimento e podia controlar o calor conforme necessário, mas todos dividíamos as despesas com o gás.

Teoricamente, tudo isso deveria se equilibrar. Na realidade, considere dois exemplos de estudos de caso mais sérios:

Barbara D: Ela tinha síndrome de fadiga crônica e declarou que, devido à sua doença, precisava manter as janelas bem abertas no inverno (em Connecticut), pois precisava de ar fresco. No entanto, ela também precisava se aquecer, então ela definiu seu aquecimento em 85 graus.

John T: Um de seus vizinhos reclamou que ouvia constantemente água corrente; estava deixando-o louco. O homem da manutenção obteve permissão para entrar no apartamento de John. Quando ele se aproximou do banheiro vindo da sala de estar, uma espessa nuvem de vapor estava saindo do banheiro. No banheiro, a água quente jorrava da torneira da banheira. Aparentemente, já fazia isso há algum tempo, pois as paredes do banheiro e a parede adjacente da sala de estar estavam cobertas com mofo espesso e peludo. Consertar um problema de encanamento era responsabilidade do proprietário individual da unidade e John não queria contratar um encanador, então apenas deixou a água quente jorrar.

Oh sim, nossas belas fontes. À medida que a qualidade de nossos residentes diminuía, também diminuía a de seus visitantes. Parece que muitas vezes os visitantes do prédio pensaram que seria engraçado jogar sabão neles. Eles devem ter visto filmes engraçados onde as bolhas de sabão sobem. Na verdade, o sabão não causa bolhas. Ele fica parado ali e entope a bomba d'água. Portanto, teríamos que comprar novas bombas periodicamente e investir em horas de trabalho para drenar as fontes e limpar o sabão. Portanto, toda vez que alguém tinha um visitante com "senso de humor", isso nos custava US $ 300.

Houve tantas histórias semelhantes. Despesas causadas a todos nós pelo descuido de algumas pessoas. Assim, nossas taxas de manutenção estavam subindo.

E a situação financeira piorou

No início, o Conselho de Administração determinou que a administradora de propriedades fizesse os cheques e os levasse à reunião mensal do conselho para revisão do conselho. Cada cheque precisava da assinatura de dois conselheiros.

Nossa então presidente eleita decidiu que ela estava ocupada demais para se preocupar com a necessidade de assinar cheques, então deu autoridade para assinar cheques apenas ao gerente da propriedade.

A próxima presidente eleita decidiu que não queria nem se dar ao trabalho de ver os cheques nas reuniões do conselho. Ela disse ao gerente da propriedade apenas para assiná-los e enviá-los.

Em algum lugar no caminho, foi descoberto que todo o nosso fundo de reserva de $ 30.000 havia se esgotado. A eletricidade para as luzes nos corredores, no estacionamento e na lavanderia estava três meses atrasada. A conta do gás natural também estava vencida há três meses. Portanto, agora devíamos US $ 60.000 a empresas de serviços públicos. Isso aconteceu porque o prédio estava caindo aos pedaços, pois nada estava sendo mantido.

O resultado foi que nossas taxas de manutenção aumentaram. Também recebemos US $ 2.000 cada em janeiro e novamente em março.

Parece que o conselho optou por não prosseguir com a acusação, conforme a forma como o estatuto foi redigido. Se faltasse dinheiro, os membros do conselho teriam que compensá-lo pessoalmente. Assim, se eles perseguissem o administrador da propriedade e perdessem, seria uma admissão de dinheiro perdido. Eles escolheram apenas se declarar "não responsáveis".

(À parte: meu primo mora em um condomínio que foi originalmente construído como tal, não foi uma conversão e aconteceu a mesma coisa. Eles agora têm uma propriedade degradada e nenhum dinheiro para consertá-la.)

Minhas sugestões - se você pretende comprar uma conversão de condomínio

Verifique como os utilitários comuns são medidos. Procure medição individual - cada proprietário paga seu próprio gás, água e eletricidade. Eu não posso enfatizar este o suficiente.
Descubra quem é a sua empresa de gestão imobiliária. Faça uma pesquisa online pelo nome da empresa e veja se alguém escreveu comentários negativos sobre ela. Verifique sua classificação com o Better Business Bureau.
Entre em contato com a administradora de imóveis e veja se eles pretendem continuar a administrar a propriedade. Várias empresas nos abandonaram porque éramos muito pequenos para ser lucrativos. Foi assim que acabamos com o gerente que fugiu com o dinheiro.
Faça perguntas sobre quantas unidades são ocupadas pelo proprietário e quantas são propriedade de proprietários-investidores ausentes.
Pergunte se algum gasto importante está previsto para um futuro próximo - como pavimentação do estacionamento, revestimento da piscina. Pense em qualquer coisa grande que precise ser feita e pergunte quando foi feita pela última vez. Dê uma volta e veja se parece que há algo importante que precisa de conserto, como os telhados ou revestimento lateral.
Pergunte quando ocorreu a última avaliação e se alguma está prevista. Descubra quando a taxa de manutenção aumentou pela última vez e em que porcentagem ela é tradicionalmente aumentada.
Dirija pelas unidades em horários diferentes do dia e da noite para ver que tipo de atividade você vê. Por exemplo, se você vir unidades onde os pacotes estão saindo pela janela e o dinheiro está entrando, provavelmente há atividade de drogas.
Veja se consegue identificar alguns dos atuais proprietários e pergunte se eles estão felizes por morar lá.

Perguntas e Respostas

Pergunta: É necessário um PDI para uma conversão?

Resposta: Eu morava no prédio como locatário antes de comprar uma unidade. Não sei o que o proprietário do prédio foi obrigado a fazer para transformar o prédio de um prédio de apartamentos em condomínios. Lembro que recebemos uma carta indicando que o proprietário estava solicitando o direito de conversão e, em seguida, um aviso quando foi convertido junto com nossas opções. Como comprador, não era necessário ter um PDI e não tinha. O proprietário forneceu as hipotecas como um recurso de venda e, portanto, não havia nenhuma exigência por parte de uma companhia hipotecária.

Quais são suas experiências com conversões de condomínio?

Ashlee Thomas em 20 de maio de 2020:

Este é um ótimo conteúdo. o site, no entanto, fica para trás com tantos pop-ups. obrigado por isso - eu estava cansado de condomínio e agora você confirmou minhas apreensões. obrigado.