Agência única e corretores de transações na Flórida

Compare a representação de agência única e de corretor de transações e aprenda por que a representação de agência dupla é geralmente proibida.

Imagem de Harry Strauss, Pixabay

O que é agência?

A agência dupla é proibida em muitos estados, incluindo a Flórida, onde minha licença imobiliária é mantida. O problema com a agência dupla é aquela palavra desagradável, "agência". Agenciamento na terminologia imobiliária significa que o vendedor (agente licenciado) estabelece um relacionamento com um cliente a quem deve dever fiduciário, também conhecido como obediência, lealdade e confidencialidade. Ela está trabalhando em nome desse cliente em todos os assuntos relativos a uma transação imobiliária específica. Essa é a definição de agência.

Na Flórida, nos referimos a ela como agência única. Uma maneira simples e fácil de entender uma agência única é esta: pense em uma transação como uma performance teatral. O agente está entrando como substituto para assumir o papel do cliente nessa apresentação. Durante essa performance / transação, o substituto / agente sempre age no melhor interesse do cliente - como se ele próprio fosse o cliente.

Por que a agência dupla é proibida?

Agência dupla é exatamente o que diz ser: uma tentativa de agir tanto no melhor interesse do comprador quanto do vendedor ao mesmo tempo. Um substituto pode desempenhar os dois papéis principais ao mesmo tempo - o de comprador e o vendedor - e agir no melhor interesse de cada um ao mesmo tempo? Claro que não. Isso seria impossível. É por isso que a agência dupla é proibida na maioria dos estados.

Digite o corretor de transações

Isso não quer dizer que um agente não possa lidar com a transação tanto para o comprador quanto para o vendedor. Na Flórida, temos uma classificação de agência limitada conhecida como corretor de transações. Embora pareça uma ação dupla, não é.

Nessa qualidade, o agente está trabalhando para a transação, mas não firmou relação fiduciária com nenhuma das partes. Isso significa que ele é uma parte neutra entre os dois. No entanto, ele deve confidencialidade limitada a ambas as partes. Isso significa que ele não tem permissão para dizer ao vendedor que o comprador oferecerá mais ou dizer ao comprador que o vendedor aceitará menos sem a permissão da parte em questão.

As vantagens dos corretores de transações

Existem muitos agentes imobiliários e corretoras na Flórida que trabalham estritamente como corretores de transações. As empresas que evitam uma única agência dizem que trabalhar como corretoras de transações ajuda a evitar algumas dificuldades e confusão. O agente provavelmente não esquecerá qual é sua função se ela for a mesma o tempo todo. Também evita possíveis ações judiciais, que possivelmente é o melhor motivo pelo qual algumas corretoras o evitam, mesmo em circunstâncias onde a lei o permite.

O gráfico a seguir descreve as diferenças entre os dois tipos de agência. O relacionamento com o corretor de transações limitadas oferece apenas confidencialidade limitada e nenhuma obediência ou divulgação total. (Consulte a seção sobre divulgação completa abaixo para obter mais informações.) Não se preocupe excessivamente com a falta de divulgação completa. O corretor da transação ainda deve divulgar a um comprador "todos os fatos conhecidos pelo corretor que não são prontamente observáveis pelo comprador e que têm o potencial de afetar materialmente o valor da propriedade".

Diferenças nas relações de agência: Flórida



Agência Única	Corretor de transações
Lidar com honestidade e justiça	Lidar com honestidade e justiça
Fidelidade
Confidencialidade	Confidencialidade limitada
Obediência
Transparência completa
Contabilizando todos os fundos	Contabilizando todos os fundos
Habilidade, cuidado e diligência	Habilidade, cuidado e diligência
Apresentar todas as ofertas em tempo hábil, a menos que seja instruído de outra forma por escrito	Apresentar todas as ofertas em tempo hábil, a menos que seja instruído de outra forma por escrito
Divulgar todos os fatos conhecidos que afetam materialmente o valor	Divulgar todos os fatos conhecidos que afetam materialmente o valor

Por que escolher a representação do corretor de transações em vez da agência única?

Parece óbvio que um cliente gostaria de ter uma representação de agência única em vez de um corretor de transações. No entanto, existem alguns bons motivos pelos quais um único agente pode precisar fazer a transição de uma única agência para se tornar um corretor de transações:

O cliente (um comprador) deseja adquirir um imóvel que já está listado com seu agente ou outro agente da mesma corretora.
O cliente (um vendedor) decide vender sua propriedade a um comprador que foi apresentado a sua propriedade por seu agente de listagem ou outro agente da mesma corretora.

A lei reconhece que cada agente da empresa pode ter conhecimento especial e, portanto, a empresa não pode oferecer confidencialidade ao cliente.

Nas relações fiduciárias, o cliente possui agência com a corretora para a qual o agente trabalha, portanto, dois agentes da mesma empresa não podem oferecer uma única agência, apenas um acordo de corretor de transações.

Lembre - se: o agente não tem permissão para dizer ao vendedor que o comprador oferecerá mais ou dizer ao comprador que o vendedor aceitará menos sem a permissão da parte em questão.

E quanto à falta de divulgação completa?

A falta de divulgação completa no relacionamento com o corretor de transações não deve incomodar o cliente. Isso não significa que a agência corretora de transações possa esconder coisas de você. Mais uma vez, o aviso diz claramente: "Divulgação de todos os fatos que afetam materialmente o valor do imóvel residencial e não são prontamente observáveis pelo comprador."

O que significa é que o agente não tem a obrigação de lhe contar tudo. Em um relacionamento de agência única, se o agente do comprador (de outra empresa) indicar que seu comprador pagará mais, a agência única exige que o agente de listagem do vendedor informe o vendedor sobre isso quando apresentar a oferta do comprador a ele. Como corretor de transações, o agente não tem permissão nem para ir lá sem permissão, mesmo se ele tiver essa informação privilegiada.

Escolha uma empresa respeitável e um agente experiente para garantir uma transação tranquila.

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Da perspectiva de um agente

Quando sou o corretor de transações tanto para o comprador quanto para o vendedor, os dois lados são tratados com justiça. Cada agente que conheço faz o mesmo. Ainda assim, como agente, minha preferência é poder dar ao meu cliente ou cliente 100% da minha atenção. Ainda posso fazer isso como corretor de transações, trabalhando apenas para o comprador ou o vendedor em um acordo de cooperação com outro agente ou agência. O relacionamento de agência que o outro agente tem com seu comprador ou vendedor é uma decisão estritamente deles e não afeta o status de meu relacionamento com meu cliente se ele trabalhar para outra empresa. Um único agente pode trabalhar com um corretor de transações.

A melhor maneira de garantir que sua transação ocorra sem problemas e que você termine como um cliente satisfeito não é no relacionamento com a agência. É escolhendo uma empresa respeitável e um agente experiente para trabalhar inicialmente. O agente não precisa ter anos de experiência, mas deve ser capaz de acessar os recursos necessários para navegar em sua transação.

O objetivo final de um agente

Meu objetivo como agente em Tampa Bay - e o da maioria dos agentes que conheço, sejam um único agente ou corretor de transações - é que você esteja totalmente satisfeito com nossos serviços. Esperamos mantê-lo como cliente por muitos anos. Também esperamos que você esteja tão feliz, que indique seus amigos e familiares também. Essa é a força vital do negócio de um agente imobiliário.

Perguntas e Respostas

Pergunta: E se um corretor de transações ficar do lado do vendedor?

Resposta: Não estou certo do que você está perguntando: e se o corretor de transações for o agente do vendedor, enquanto o comprador tem seu próprio corretor de transações ou agente único ou se o corretor de transações para ambos está realmente olhando para os interesses do vendedor em vez da transação?

O primeiro cenário é perfeitamente aceitável. O segundo não. Um corretor de transações deve tratar ambas as partes igualmente. Ele ou ela deve o mesmo nível de serviço e diligência a ambas as partes, sem preferência. Se eles estão dando representação a uma parte em detrimento da outra, isso certamente é algo a discutir com aquele agente e seu corretor. Isso é o que eu faria.