Direitos dos inquilinos 101: a garantia de habitabilidade em nova york

Os direitos do inquilino de Nova York podem ser complicados. Continue lendo para aprender mais.

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Aviso Legal:

As informações a seguir se aplicam ao estado de Nova York e não devem ser interpretadas como aconselhamento jurídico, mas como um meio pelo qual os inquilinos podem aumentar sua consciência sobre os direitos que têm por lei em relação ao seu interesse no arrendamento em uma determinada propriedade. Se você está tendo problemas com o seu senhorio, sugiro que procure um advogado competente para garantir que seus direitos sejam devidamente julgados. O editor deste artigo e seus colaboradores isentam-se de responsabilidades

Garantia de Habitabilidade

Todo aluguel de propriedade residencial contém implicitamente o que é chamado de "Garantia de Habitabilidade".

O que a garantia de habitabilidade implica

1. Que as instalações são adequadas para habitação humana;
2. Que o estado das instalações está de acordo com os usos razoavelmente pretendidos pelas partes; e
3. Que os inquilinos não estejam sujeitos a quaisquer condições que ponham em perigo ou sejam prejudiciais à sua vida, saúde ou segurança. '

E se o proprietário violar a garantia de habitabilidade?

Se o locador violar a Garantia de Habitabilidade, o locatário não terá que pagar aluguel ao locador. “A obrigação de pagar o aluguel depende da manutenção satisfatória do locador das instalações em condições habitáveis” (Park West Management Corp. v. Mitchell, 47 NY2d 316).

Além disso, se o seu senhorio o levar ao tribunal porque você deve aluguel, os juízes normalmente concedem aos inquilinos uma redução do valor em atraso se o juiz considerar que houve violação da Garantia de Habitabilidade.

Além disso, embora os proprietários muitas vezes adicionem cláusulas inexequíveis aos arrendamentos para intimidar os inquilinos de tentar fazer valer seus direitos, nem sempre você é obrigado por lei a obedecer a essas cláusulas inexequíveis, mesmo que tenha assinado o contrato.

Por último, a lei não permite a renúncia desta garantia no arrendamento. Se o seu senhorio tentar fazê-lo, tal renúncia é inexequível por ser contrária à ordem pública.

Determinando se a garantia de habitabilidade foi violada

Para determinar se o seu senhorio violou a Garantia de Habitabilidade, você deve se perguntar o seguinte:

(Linguagem operativa: "privação de funções essenciais". Em outras palavras, a condição atual do espaço o impede de usá-lo para a finalidade pretendida?)

Os itens a seguir foram considerados violações da Garantia de Habitabilidade no Estado de Nova York.

Violações da garantia de habitabilidade no estado de Nova York

• Amianto, que pode se espalhar pelo ar no apartamento dos inquilinos.
• Diminuição ou falta de serviço de elevador.
• Ladrilhos quebrados que criam uma condição perigosa.
• Acúmulos substanciais de lixo que levam a infestações de insetos ou vermes.
• Não fornecer calor e água quente por longos períodos.
• Infestação severa de insetos e vermes.
• Tinta à base de chumbo, especialmente onde residem crianças pequenas.
• Privações de ar, luz e / ou ventilação.
• Ruído excessivo de construção, equipamentos mecânicos ou mesmo inquilinos vizinhos, quando o locador não toma medidas eficazes para diminuir o incômodo.
• fumos e odores ofensivos.
• Encanamento defeituoso.
• Segurança inadequada (por exemplo, travas de entrada danificadas, campainhas de porta, etc.).
• Vazamentos e derramamentos de esgoto.
• Falha em fornecer detectores de fumaça.
• Interrupções no serviço de água.
• Falta de guardas de janela quando exigido pelas leis locais para proteger as crianças.

Nota!

Quaisquer condições causadas pela má conduta de um inquilino ou por pessoas sob a direção ou controle do inquilino não resultam em violação da garantia.

Invocando a violação da garantia de habitabilidade

A única coisa mais importante a lembrar sobre invocar a violação da garantia de habitabilidade como defesa em um processo de locador / locatário é que você notifique por escrito o seu locador sobre o estado de defeito do seu espaço. Se ele não for avisado e não tiver oportunidade razoável de retificar a situação, você poderá perder o direito de invocar a garantia de habitabilidade.

A melhor prática é enviar um aviso por escrito de acordo com os termos do seu aluguel ou, se o seu aluguel não especificar, envie um aviso por escrito por meio do recibo de recebimento do correio de primeira classe, bem como uma cópia de cortesia por e-mail ou fax.

Lei de Propriedade Imobiliária do Estado de Nova York s. 235-b

A garantia de habitabilidade

1. Em cada locação escrita ou oral ou contrato de locação de instalações residenciais, o locador ou locador deve ser considerado como tendo e garantido que as instalações assim arrendadas ou alugadas e todas as áreas usadas em conexão com os mesmos em comum com outros inquilinos ou residentes são adequadas para habitação humana e para os usos razoavelmente pretendidos pelas partes e que os ocupantes de tais instalações não sejam submetidos a quaisquer condições que possam ser perigosas, perigosas ou prejudiciais à sua vida, saúde ou segurança. Quando qualquer uma dessas condições tiver sido causada pela má conduta do inquilino ou locatário ou pessoas sob sua direção ou controle, isso não constituirá uma violação de tais acordos e garantias.
2. Qualquer acordo por um locatário ou inquilino de uma habitação renunciando ou modificando seus direitos conforme estabelecido nesta seção será nulo por ser contrário à ordem pública.
3. Ao determinar o valor dos danos sofridos por um locatário como resultado de uma violação da garantia estabelecida na seção, o tribunal; (a) não precisa exigir qualquer testemunho de especialista; e (b) deverá, na medida em que a garantia for violada ou não puder ser sanada por motivo de uma greve ou outra disputa trabalhista que não seja causada principalmente pelo proprietário ou locador individual e tais danos sejam atribuíveis a tal greve, excluirá a recuperação de tal extensão, exceto na medida da economia líquida, se houver, para o locador ou locador em razão de tal greve ou disputa trabalhista atribuível às instalações do locatário, desde que, no entanto, o locador ou o locador tenha feito uma tentativa de boa fé, onde praticável, para sanar a violação. (c) onde as instalações estão sujeitas a regulamentação de acordo com a lei local de controle de aluguel de habitação de emergência,o ato emergencial de proteção ao inquilino de mil novecentos e setenta e quatro, a lei de estabilização de aluguel de mil novecentos e sessenta e nove ou a lei de aluguel e reabilitação da cidade, reduzem o valor concedido a seguir pelo valor total de qualquer redução de aluguel ordenada pela divisão estadual de habitação e renovação comunitária de acordo com tais leis ou ato, concedido ao inquilino, a partir da data efetiva de tal ordem de redução de aluguel, que se relaciona a uma ou mais questões para as quais o alívio é concedido nos termos deste instrumento.que se relaciona a um ou mais assuntos para os quais o alívio é concedido nos termos deste instrumento.que se relaciona a um ou mais assuntos para os quais o alívio é concedido nos termos deste instrumento.

Casos de senhorio / inquilino em Brooklyn, Manhattan, Queens, Staten Island e Bronx

O Tribunal de Habitação no Brooklyn está localizado na 141 Livingston Street. Se você receber um aviso pelo correio solicitando sua presença, é imperativo que você responda e tome as medidas adequadas imediatamente. Isso inclui a documentação de quaisquer condições do edifício que possam constituir uma violação da Garantia de Habitabilidade.

Se você tiver alguma dúvida sobre o seu caso, sinta-se à vontade para me ligar no telefone 718-701-5772.

Se você precisar de representação em uma questão de senhorio / inquilino, eu cuido das aparências em todos os cinco distritos da cidade de Nova York (Manhattan, Brooklyn, Queens, Staten Island e Bronx). Normalmente estou no Brooklyn (Condado de Kings).

Posso marcar horários em locais do Brooklyn e de Manhattan, mediante solicitação.

Atualizações de caso

Proprietário v. Inquilino , 2011 NY Slip Op 52490 (U) (Weschester County 13 de junho de 2011) (onde Westchester Court encontrou distúrbios devido à construção do proprietário no lote vizinho como uma violação da garantia de habitabilidade).