Inspecionando uma casa sem um inspetor

Estouro do aquecedor de água drenando para um balde

Inspeção doméstica faça você mesmo

Se estou comprando uma casa para minha família, sempre contrato uma empresa profissional de inspeção residencial e um profissional faz essa inspeção. Já vendi várias casas e tenho experiência em grandes projetos de reforma e reforma. Em alguns casos, devido às minhas habilidades, também irei conduzir uma inspeção residencial para encontrar coisas que um inspetor residencial não pode. Os inspetores residenciais normalmente têm uma isenção que os torna isentos de responsabilidade caso deixem de ver um problema importante em uma residência. Mesmo que isso seja verdade, eu acho que os inspetores residenciais são de grande valor para a pessoa média. Anos atrás, comprei uma casa no estado de Washington com uma pousada. A casa de hóspedes era uma antiga casa de fazenda na propriedade, e foi liberada na inspeção e em uma inspeção de pragas separada.

Um ano depois de se mudar, minha sogra viria ficar conosco e iria morar naquela casa de hóspedes. Tomei uma decisão fatídica e decidi renová-lo. A parede interna era coberta com painéis de madeira escura falsa da década de 1970 e, quando tentei retirá-lo, danifiquei a parede de gesso, que acabou sendo ripa e gesso. Ao fazer isso agora competir evisceração, descobri instalações parciais de botão existente e fiação elétrica de tubo, um enorme problema de incêndio potencial. Em seguida, como bônus, descobri infestações ativas de formigas carpinteiras destruidoras de madeira. Os inspetores não viram isso e, por um bom motivo, estava tudo dentro de paredes e era difícil de encontrar. Isso me custou um pouco de dinheiro para consertar, pois grandes quantidades de molduras tiveram que ser substituídas, junto com todo aquele velho fio elétrico revestido de tecido desatualizado.Essa fiação era normal ao período em que a casa da fazenda foi construída, mas em todos os pontos visíveis, tudo que você podia ver era uma fiação moderna. Eles o haviam emendado dentro das paredes e atrás das tomadas. Essas são violações de código enormes, mas poderiam ter acontecido 20 anos antes.

Felizmente, o preço estava certo na compra e eu pude fazer os reparos que tornariam esta propriedade muito mais desejável.

Um respiradouro de aquecedor de água antigo que não está tampado.

O que procurar

Não há realmente nenhum limite para os possíveis problemas que você pode encontrar em uma casa. Se for uma casa antiga, comece verificando o nível de pisos e paredes. Verifique as portas e corredores para ter certeza de que estão quadrados. As casas assentam e as estruturas são destruídas. Isso pode ser uma despesa enorme para consertar e pode até não ser viável. Isso pode causar todos os tipos de problemas estruturais que podem piorar com o tempo.

Quando eu tinha 20 anos, comprei uma cabana na montanha perto do Lago Arrowhead por $ 37.000. Tinha 1200 pés quadrados e foi construído em 1947. Comprei-o totalmente destruído de um investidor, que comprou uma grande parte da propriedade local para revenda. Eu tinha um pagamento inicial de dois anos com um pagamento mensal de $ 320,00. A casa estava severamente destruída. A parte de trás da casa, onde ficava a cozinha, caiu cerca de 10 centímetros quando a base da fundação assentou. Eu sabia que isso era um problema quando comprei a cabana. I DIY consertou isso obtendo (seis) macacos hidráulicos de cinco toneladas da Harbor Freight. Cavei a base em toda a volta da casa e cavei uma trincheira para me dar acesso. Armazenei cerca de 120 sacos de concreto pré-misturado, sob uma lona, pronto para ser misturado à mão para este trabalho.Cavei 5 locais sob a base de concreto com bolsos para colocar meus macacos no lugar. Perceba que havia uma linha de gás sólida passando por baixo do espaço para o forno na parede posterior. Eu desliguei o gás para este projeto, felizmente.

Depois que eu estava pronto e pronto para ir, pedi a um amigo para vir e me ajudar a levantar a casa. Ele subiu muito facilmente nos cinco macacos e eu o levantei, lentamente procurando por problemas com as janelas. Eu o levantei 4 1/2 polegadas, sabendo que iria assentar alguns no novo pé. Deixamos os "macacos sacrificiais" no lugar e começamos a misturar manualmente 10.000 libras de concreto e formamos uma base nova e muito mais ampla, sob a antiga fundação e base existentes. No final do projeto, ficou perfeito. Definitivamente, este projeto de engenharia de guardanapo de papel teria sido um problema para um inspetor, mas nunca planejei vender esta cabana. Eu sabia que seria um ótimo imóvel para alugar, e foi. Eu construí um bom deck traseiro para cobrir todo o trabalho criativo que foi feito e ficou ótimo. Infelizmente,aquela casa pegou fogo alguns anos depois em um incêndio florestal não relacionado. Eu tinha acabado de avaliá-lo em quase $ 200.000 e ele estava alugado por $ 800 por mês. Um inspetor nunca teria me dito para comprar esta cabana, mas foi o melhor investimento que já fiz, e estou triste por ela ter sumido.

Algumas das noções básicas

Os danos causados pela água também são um grande problema nas casas. Se você estiver fazendo suas próprias inspeções, adquira uma câmera de longo alcance que possa olhar atrás dos aparelhos e embaixo dos armários. Além disso, pegue um medidor de umidade. Você precisa saber se há danos causados pela água. Danos causados pela água são um bom indicador de que há mofo, e isso significa que uma mitigação cara é necessária. Isso pode ficar muito caro e se o proprietário souber que eles têm danos causados pela água, então deve constar nas divulgações.

Verifique todas as tomadas elétricas da casa. Você pode comprar uma unidade de teste barata por alguns dólares. Com esta unidade, teste todas as tomadas próximas à água, para ver se há interruptores de circuito de falha de aterramento em funcionamento (GFCI). As tomadas GFCI são necessárias perto de pias e banheiras porque desligam a eletricidade muito rapidamente em caso de curto. Se houver uma piscina, peça a um eletricista para verificar o terreno, os disjuntores e todos os sistemas elétricos. Os pools antigos quase sempre têm problemas com isso e um erro aqui pode custar vidas. A menos que você seja um empreiteiro licenciado, não tente fazer DIY de nenhum sistema elétrico de piscina.

Verifique as janelas e portas de correr para se certificar de que abrem suavemente. Inspecione cuidadosamente o vidro da janela para certificar-se de que há janelas duplas e que não há nada manchando a área entre o vidro da janela. Isso pode ser algas e vai causar grandes problemas no Windows.

Aqui está uma lista de verificação para ajudá-lo a saber o que observar:

Paredes (ângulos, danos causados pela água, etc.)
Pisos (qual é a condição geral?)
Nível de piso e decks
Fundação
Telhado (condição se for de telhas ou asfalto)
Espaço do sótão (há alguma indicação de infestação de pragas ou antigas marcas de queimaduras de incêndios anteriores?)
Swale (o terreno está inclinado para longe da casa, então a água se moverá para longe da fundação e das paredes?
Irrigação (os aspersores estão atingindo paredes ou cercas?)
Exterior (estuque, revestimento, tijolos)
Painel elétrico (painel de 200 A?)
Eletrodomésticos (teste todos).
Tetos (alguma descoloração?)
Portas (colam, se alguém vai para a garagem, fecha e veda automaticamente?)
Janelas e controles deslizantes (movem-se livremente e os bloqueios funcionam? Condições da tela?)
Corrimãos (estão soltos?)
AC / aquecimento (teste os dois sistemas. Use um termômetro a laser para verificar as temperaturas nas aberturas).

Dispositivo para verificar a umidade em uma parede

O outro lado da parede atrás de um refrigerador.

O bolor é visível na foto acima

Aqui você pode ver o molde em uma parede, que está obscurecida por um armário, atrás de um mini-refrigerador embutido. Suspeitei que poderia haver um problema aqui, pois esses refrigeradores condensam, às vezes criam umidade. Não vi nenhum ralo, então dei uma olhada mais de perto. O conserto e a mitigação poderiam ter custado muito, então resolvi deixar esta casa. Um inspetor pode ou não ter encontrado isso. Eu verifiquei a umidade na parede atrás disso, e estava um pouco fora da faixa de segurança. A maioria das paredes tem um pouco de umidade e são projetadas para não ficarem totalmente secas, mas a umidade excessiva gera todos os tipos de problemas de mofo e também é um local favorito para pragas como formigas de carpinteiro e cupins.

Esteja preparado e tome boas decisões

Quando eu abria uma casa ou comprava uma propriedade de investimento, às vezes vejo algumas casas muito difíceis. Eu poderia andar pela maioria dessas casas e escrever um péssimo relatório de inspeção sem realmente olhar muito de perto. Em alguns casos, estou caminhando pela propriedade com um empreiteiro geral que está cobrando alguns dos trabalhos. O custo extra de um inspetor pode não fazer sentido quando você está comprando um imóvel para uma reforma massiva. Você precisa saber o que está fazendo, para que possa proteger seu dinheiro e a segurança das pessoas que podem chamar seu investimento de casa. Não compre uma cabana na floresta com uma estrutura de rack, se você puder evitá-la. Pode não acabar sendo um bom investimento nos dias de hoje.