Como proteger o locatário do seu imóvel de uso e desgaste

Possuir propriedades para alugar pode ser lucrativo, mas a manutenção pode ser um incômodo. Obtenha algumas dicas para tornar suas propriedades à prova de inquilinos.

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Aproveite uma fonte infinita de riqueza

Um imóvel alugado pode ser um dos investimentos mais lucrativos que você pode fazer. Isso não apenas traz dinheiro todo mês, mas você ainda possui uma propriedade que pode ser vendida (geralmente com lucro) caso deseje sair do jogo imobiliário. Atualmente, os americanos alugam mais agora do que em qualquer momento desde 1965 (36%). Muitos desses locatários precisam de moradias populares, o que torna os aluguéis de baixo custo um bom lugar para entrar no mercado imobiliário.

A escassez de aluguéis que os americanos podem pagar pode ser uma vaca leiteira para você. Embora ter aluguéis caros possa ser recompensador, possuir vários imóveis de baixo custo pode render tanto quanto e, frequentemente, mais. Não apenas as pessoas autossuficientes estão procurando um aluguel acessível, mas também há uma longa lista de pessoas esperando para entrar em moradias subsidiadas pelo governo, muitas vezes chamada de Seção 8.

Aluguel de baixa renda: lucrativo e problemático

Há um estigma associado aos aluguéis da Seção 8, que leva os proprietários a acreditar que irão jogar o lixo ou destruir sua propriedade alugada. A verdade é que todo senhorio tem histórias de terror sobre como seus locatários maltrataram seus imóveis. Eles também têm histórias sobre locatários que pagavam o aluguel em dia todo mês e deixavam o aluguel em perfeitas condições.

Comportamento do inquilino é a sorte do sorteio

Mesmo com rigorosas verificações de histórico / crédito, o comportamento de seus inquilinos é mais uma questão de sorte. Se você alugar sua propriedade por tempo suficiente ou se tiver várias propriedades, há 100% de chance de que, eventualmente, você possua uma dessas histórias de terror.

Embora não haja dados concretos, o consenso geral dos proprietários com quem conversei é que quanto menor o preço do aluguel, maior a chance de obter um locatário que abusará de sua propriedade. Isso afugenta muitos investidores de aluguéis de baixo custo, e se você optar por possuir vários aluguéis de baixo custo, as chances são muito maiores de que você irá experimentar locatários abusivos. Quando eles se mudarem ou forem despejados, você enfrentará uma extensa reabilitação para se preparar para outro locatário.

Uma pequena propriedade alugada.

Foto de Paz Arando no Unsplash

Ser um senhorio não precisa ser um sugador de almas

A reabilitação pode ser cara e, quanto mais tempo leva para preparar uma propriedade, menos dinheiro você ganha. Embora você pouco possa fazer para evitar danos e a subseqüente reabilitação de locatários ruins, pode tornar o processo mais suave e fácil em sua carteira.

10 dicas para minimizar os danos do locatário à sua locação

Ao preparar um novo aluguel ou fazer a reabilitação entre locatários, considere estas 10 dicas para manter o seu tempo e custo entre locatários ao mínimo.

Abandone o tapete
Remover ventiladores de teto
Remover tela e portas de tempestade
Não forneça eletrodomésticos
Use detectores de fumaça sem manutenção
Livre-se do descarte de lixo
Instale um filtro de drenagem de bloqueio
Pule o ar condicionado
Torne-se o seu próprio controle de pragas
Decoração de vitrines: menos é mais

Tapetes prendem sujeira, manchas e outras bagunças.

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1. Abandone o tapete

Tapete é desagradável. Ele retém a sujeira e retém manchas, e não importa o quão bem você o limpe, você nunca vai tirar toda a sujeira. Entre bebidas e comida derramadas, urina de animal de estimação e talvez pragas, conte com a substituição do tapete entre cada locatário. Nada faz uma propriedade parecer mais degradada do que um carpete sujo e manchado.

Considere o piso de vinil. É à prova d'água, não mancha, é super fácil de limpar e depois de contabilizar os custos de instalação, é mais barato que carpete. Embora normalmente você precise de instaladores profissionais para colocar o carpete, as pranchas de vinil podem ser manuseadas com pouca habilidade. Mesmo quando bem cuidado, o carpete precisa ser substituído a cada 5 anos ou mais. Um piso de vinil deve durar pelo menos 20 anos. Ao reabilitar o aluguel, uma boa limpeza geralmente deixará o piso de vinil pronto para uso.

Os ventiladores de teto são notoriamente temperamentais.

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2. Remova os ventiladores de teto

Nada melhor do que uma brisa agradável soprando pela casa quando está escaldante lá fora. Ventiladores de teto podem fazer isso acontecer. Mas poucos aparelhos são mais temperamentais do que ventiladores de teto. Se os locatários pendurarem roupas sujas ou brinquedos para gatos nas pás do ventilador, você terá sorte se conseguir substituir apenas as pás. Depois que as lâminas ficam desequilibradas, elas oscilam ao girar e costumam ser o alvo de crianças que procuram se divertir. O resultado é você comprando e instalando um novo ventilador.

Seria melhor remover os ventiladores de teto e substituí-los por uma luminária que ficasse rente ao teto e não tivesse nada que tentasse os inquilinos de mexer com ela. Encha a luminária com lâmpadas LED de longa duração e você não terá que lidar com iluminação por anos. O pior que você enfrentará é remover algumas moscas mortas que conseguem entrar na luminária ou substituir a cobertura de vidro / plástico. Instale o mesmo tipo em todas as salas para agilizar qualquer manutenção.

3. Remova a tela e as portas de proteção contra chuva

Tanto a tela quanto as portas contra tempestades são desnecessárias e costumam ser a fonte de aborrecimento para os proprietários. As telas são chutadas para fora ou se tornam vítimas de garras de gato, e as portas de tempestade têm um painel de vidro que pode quebrar. Eles também são um ótimo entretenimento para crianças pequenas. Por que ir ao playground quando você pode balançar na tela ou na porta de proteção? Substituir dobradiças quebradas é uma dor.

4. Não forneça eletrodomésticos

Muitas pessoas acreditam erroneamente que um imóvel alugado deve incluir um fogão, uma geladeira, uma máquina de lavar louça ou uma máquina de lavar e secar roupa. No entanto, em quase todas as partes do país, os proprietários não têm obrigação de fornecer eletrodomésticos. Se você colocar eletrodomésticos em seu aluguel, será responsável por repará-los quando eles quebrarem. Mesmo se você usar um gerente de propriedade, esses reparos podem ser incômodos e caros. Além disso, você terá que limpar esses eletrodomésticos quando os inquilinos se mudarem - desde que eles não os levem ao sair.

Você pode ficar tentado a fornecer alguns eletrodomésticos usados para tornar o aluguel mais atraente. Não. A maioria dos refrigeradores, lavadoras, etc., tem uma expectativa de vida de cerca de 10 anos. Se você colocar em uma geladeira de 8 anos, pode ter certeza de que vai quebrar. E adivinhe quem vai querer uma compensação pela comida que estragou?

Se você já tem um fogão, deixá-lo na unidade é provavelmente o máximo que você deve fazer. Não há muitas coisas que podem dar errado com um fogão, embora limpá-los possa ser uma dor. Claro, você perderá alguns locatários em potencial por não fornecer eletrodomésticos, mas a lista de espera da Seção 8 está cheia de locatários em potencial.

5. Use detectores de fumaça sem manutenção

Se o seu carro alugado for antigo, provavelmente não tem detectores de fumaça com fio. O velho ditado de que você substitui as baterias dos detectores toda vez que muda o relógio para o horário de verão (duas vezes por ano) mantém o detector de fumaça em perfeito funcionamento. Isso também significa que você deve visitar a locadora duas vezes por ano para substituir os detectores de fumaça.

Isto é, se você conseguir encontrar os detectores de fumaça. Assim que um detector de fumaça começar a apitar devido a bateria fraca, seus inquilinos irão colocá-lo em uma gaveta onde nunca mais o encontrarão ou quebrá-lo e jogá-lo no lixo. Uma vez que detectores de fumaça são necessários em locações, você terá que substituir todos os detectores ausentes quando mudar de locatário.

Considere o uso de um tipo mais recente de detector de fumaça que usa uma bateria interna de lítio. Você pendura na parede ou no teto e esquece por 10 anos. A tecnologia da bateria chegou tão longe. Mas como os detectores de fumaça precisam ser substituídos a cada 10 anos, independentemente da condição, você ainda tem uma tarefa única em uma década.

6. Livre-se do descarte de lixo

Se o seu aluguel estiver equipado com uma lixeira, remova-o. O descarte é um item de alto risco que tenta os locatários a colocar todos os tipos de coisas no ralo da cozinha. O descarte é outro item importante que não é necessário em unidades de aluguel. Desentupir um ralo é bastante simples, mas uma tarefa demorada e pode custar o resgate de um rei se for feito por um encanador. Remova o descarte e estipule em seu contrato de locação que o inquilino é responsável por todos os entupimentos da pia e quaisquer contas de conserto associadas.

7. Instale um filtro de drenagem de bloqueio

Falando em tamancos, faça um favor a si mesmo e instale um filtro de drenagem com trava nas pias de sua cozinha. Eles funcionam como um filtro normal, exceto que não podem ser removidos sem uma ferramenta especial. Normalmente, os locatários são responsáveis por ralos que entopem, mas é melhor evitar que essa conversa com seu locatário aconteça. Os filtros de bloqueio são baratos e fáceis de instalar e reduzem as dores de cabeça.

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8. Ignore o ar condicionado

Embora possa parecer uma necessidade em lugares como Phoenix ter ar condicionado, não é um requisito. Se o seu aluguel tiver um sistema de resfriamento a ar forçado, solicite a verificação por um profissional. Se estiver na última perna, remova-o. Se estiver em boas condições, considere mantê-lo até que dê sinais de desistir do fantasma. Nesse ponto, peça a um funcionário do AC para ajudá-lo a mancar até que o inquilino atual se mude e, em seguida, remova-o completamente.

Os reparos de CA são muito caros e uma conta que sua linha de fundo não precisa. Se o aluguel começou com aparelhos de ar condicionado de janela, remova-os também. Não são apenas um incômodo, mas tendem a desaparecer.

Você pode economizar dinheiro fazendo seu próprio controle de pragas, em vez de pagar um exterminador.

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9. Torne-se seu próprio controle de pragas

Ratos, baratas e outros insetos e vermes não são apenas sua responsabilidade, eles são um perigo para a saúde. Entre os locatários, coloque armadilhas instantâneas (esqueça as armadilhas de cola inúteis), mesmo se você não suspeitar de uma infestação de roedores. Se você pegar um rato, comece mais; nunca há apenas um. Assim que suas armadilhas estiverem livres de cadáveres por uma semana, você pode declarar que seu roedor alugado está livre.

No que diz respeito a baratas e outros insetos, existem algumas soluções sem produtos químicos para se livrar deles. Uma boa limpeza é a melhor defesa depois que alguns inquilinos bagunceiros se mudam. Depois, esqueça os motéis de baratas e sprays agressivos, procure alguns remédios caseiros que incluem ácido bórico. O controle comercial regular de pragas pode aumentar rapidamente. Pague a si mesmo, não a eles.

10. Decoração de vitrines: menos é mais

Você não é obrigado a fornecer coberturas de janela. Mas voce devia. Quando a unidade está vazia, as coberturas das janelas evitam que as pessoas percebam que está desocupado e evita todo tipo de problemas que uma propriedade desocupada pode apresentar. Você provavelmente já ficou chocado com o quão caro cortinas, persianas e outros tratamentos de janela podem ser. Você poderia gastar uma fortuna cobrindo as janelas do seu aluguel.

Ou você pode comprar minicores em uma grande loja de ferragens por menos de dez dólares a vitrine. Geralmente, elas são tudo o que um inquilino precisa ou deseja, e o tipo de inquilino que tem a intenção de pendurar cortinas provavelmente não gostará das que você instalou. Cortinas caras são proibidas. Apenas algumas coisas são certas neste mundo; o fato de que os locatários irão destruir suas cortinas é um deles. Pegue os mais baratos, eles fazem o trabalho. Quando o inquilino se mudar, deduza o custo da substituição da cortina de seu depósito.

Ser proprietário é um trabalho árduo, mas pode valer a pena.

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Suor é a Colônia do Sucesso

Ser proprietário não é para todos. É preciso uma pessoa que seja firme, mas justa, que tenha a coragem de despejar inquilinos quando necessário e que saiba lidar com uma caixa de ferramentas. Pode ser financeiramente compensador possuir imóveis para alugar, mas também pode ser oneroso. Ter aluguel nunca será fácil, mas proprietários inteligentes podem torná-lo suportável.