Fazendo sua diligência na compra de um imóvel rural

Vista dos picos de São Francisco de nossa propriedade perto de Williams, AZ

Deb Kingsbury

Comprando um pedaço de terra rural

Em setembro de 2018, meu marido e eu assinamos os documentos de encerramento de 36 acres de terras não urbanizadas e isoladas entre pinheiros, zimbros e prados ao norte de Williams, Arizona, e ao sul do Grand Canyon. Ficamos (e ainda estamos) entusiasmados com nossa nova propriedade, após vários meses de pesquisa, olhando para dezenas de propriedades e até mesmo uma vez rescindindo um contrato de compra de uma propriedade diferente.

Ao longo do caminho, aprendemos muito sobre o que perguntar e olhar ao considerar um terreno rural. Também aprendemos que, embora muitos corretores de imóveis conheçam bem quando se trata de propriedades residenciais e urbanas, eles não necessariamente conhecem os meandros dos imóveis rurais, por isso é importante fazer sua própria devida diligência antes de assinar isso contrato de compra e, em última instância, compra de terras.

Embora nossa experiência seja específica para o norte do Arizona - condado de Coconino em particular - espero que o conhecimento que adquirimos seja útil, não importa onde sua busca por propriedades seja.

Um arco-íris se forma após a chuva da estação das monções à tarde

Uma foto de nossa propriedade, que chamamos de "Bosque de 36 Acre"

Perguntas a fazer e coisas a saber antes de fechar uma propriedade rural

Não sabíamos realmente que perguntas fazer sobre propriedades rurais em que estávamos interessados quando começamos nossa pesquisa e aprendemos (quase da maneira mais difícil) que só porque uma propriedade pode parecer e parecer o lugar certo para comprar, a realidade nem sempre é tão claro ou aceitável.

Estas são algumas coisas para pensar e perguntar:

Existe acesso legal?

O acesso legal mais simples a uma propriedade existe quando um lote tem fachada em uma estrada acessível ao público. Mas às vezes a topografia ou os recursos hídricos restringem o acesso à propriedade pela estrada, ou pode haver um ou mais outros terrenos de propriedade privada entre a estrada pública e a propriedade. Quando a propriedade não tem ou não pode ser acessada diretamente da via pública, é necessária uma servidão nas demais propriedades para uma faixa de servidão. Uma servidão é comumente descrita em ações como fornecendo entrada, saída e regressão de uma propriedade, através da terra de uma ou mais outras propriedades, para uma estrada publicamente acessível.

Questões de acesso legal. Uma coisa que descobrimos sobre um imóvel que quase compramos foi que ele não tinha acesso legal, embora pudéssemos dirigir direto para ele. A falta de acesso legal significa que o condado não emitirá nenhuma licença - para construção, energia solar, séptica, etc. E se você construir sem uma licença, isso pode levar a problemas no futuro, quando se trata de tentar financiar um projeto de construção ou revenda a propriedade. Pode até resultar em multas ou, pior, na ordem de desconstrução total ou parcial de um edifício. Conheça os riscos de adquirir um imóvel que não tem acesso legal.

Existe acesso físico e é igual ao acesso legal?

Só porque um lote foi doado, o acesso legal não significa que você pode realmente dirigir até ele. Talvez nenhuma estrada tenha sido criada ainda. Ou talvez a rota esteja lá, mas de difícil ou mesmo impossível acesso por veículo. Talvez o acesso seja limitado ou não seja possível em certas épocas do ano.

Observamos uma propriedade com belas vistas e outras características atraentes, mas o acesso legal no mapa não existia de fato "no terreno". Havia, no entanto, uma estrada boa e não pavimentada até ela… mas essa estrada não era o acesso real e legal. Atravessava outra propriedade privada ainda não desenvolvida, mas não era uma servidão registrada.

Da mesma forma, uma propriedade pode ter acesso físico, mas esse acesso físico (estrada) pode não ser realmente um acesso legal. Certifique-se de perguntar, não apenas supor com base no que você vê e como você dirige até uma propriedade.

O acesso físico à propriedade é mantido ou lavrado?

O condado, cidade ou entidade privada contratada por um HOA / POA cuida disso? Ou você, o proprietário do imóvel, seria responsável por manter o acesso ao imóvel?

Existe uma pesquisa?

As pesquisas podem custar milhares de dólares, portanto, se uma já tiver sido feita para o imóvel que você deseja comprar, solicite uma cópia do vendedor ou, se houver registro, você pode solicitar uma cópia do inspetor de construção da jurisdição ou do cartório de registro de imóveis.

Além dos limites e esquinas das propriedades, uma pesquisa mostrará todas as servidões.

Existem servidões?

Uma servidão é um direito legal de cruzar ou de outra forma usar a terra de outra pessoa para um propósito específico. A maioria das propriedades tem uma ou mais servidões, incluindo aquelas para serviços públicos, mesmo que atualmente nenhuma exista. Você também vai querer saber se há servidões para acesso a outras propriedades, caso contrário, sem litoral, que podem ser usadas para entrada / saída de outros proprietários, presentes ou futuros.

Existem regras sobre o que você pode e não pode fazer dentro de uma servidão em sua própria propriedade, incluindo, por exemplo, a instalação de uma cerca, que pode ser necessária para diminuir a largura de uma servidão em vez de diretamente na linha de sua propriedade.

Veja servidões: Conheça seus direitos de propriedade

Quais são os contratempos?

Os contratempos não são decisivos quando se trata de comprar uma propriedade, mas você quer saber a que distância dos limites da propriedade você precisa estar quando se trata de fossa séptica, edifícios, cercas, etc. Os contratempos costumam ser diferentes dependendo do que o contratempo é para e se é ao longo de uma estrada ou outra propriedade privada. Também há contratempos para recursos hídricos e drenagens, por exemplo.

Foi realizada uma inspeção do local (teste séptico) e, em caso afirmativo, quais foram os resultados?

Muitos, senão a grande maioria, deAs propriedades rurais vão precisar de um sistema séptico se você pretende ter uma casa de qualquer tipo naquele terreno, porque você não pode simplesmente ligar a rede de esgoto municipal. O tipo de séptica necessária é determinado por uma investigação no local (teste a / k / a perk, embora esse termo seja raramente usado hoje em dia, pelo menos onde vivemos). Os sistemas sépticos podem ser padrão ou convencionais ou podem ser sistemas alternativos, que custam muito mais. Um sistema padrão pode custar US $ 5.000-8.000, enquanto sistemas alternativos podem custar dezenas de milhares de dólares. Portanto, descubra se foi feito um teste séptico na propriedade de seu interesse e, em caso afirmativo, quais foram os resultados. Se nenhum teste foi feito ainda, você pode pedir ao vendedor que faça um. Se o vendedor não estiver disposto a gastar o dinheiro no teste, depende de você, o comprador em potencial,para decidir o quão importante é para você fazer um antes de comprar o imóvel.

Os testes sépticos / investigações do local são específicos para o local do teste. Enquanto uma área da propriedade pode passar por séptico padrão, outras áreas podem não, então você precisará decidir onde na propriedade deseja construir, porque sua séptica precisará estar dentro de uma certa área dos orifícios de teste. Isso é particularmente importante em propriedades maiores, onde você tem uma variedade de opções de canteiro de obras e pode preferir mais uma do que outras.

Uma escavadeira cava buracos de teste no local - valas profundas e inclinadas, na verdade - em nossa propriedade na área que preferimos construir.

Existe um HOA ou POA?

Embora muitos de nós associem HOAs a propriedades residenciais urbanas, suburbanas e rurais, até mesmo algumas propriedades rurais de vários acres fazem parte de um HOA, ou mais comumente de uma Associação de Proprietários de Propriedade (POA). Se sim, eu descobriria quem são um ou mais dos membros do conselho e ligaria para pelo menos um deles antes de finalizar sua compra, apenas para entrar em contato e ter uma ideia de como eles dirigem sua associação e o que eles mais dizem coisas importantes a saber sobre como viver na área.

Em caso afirmativo, quais são as regras e taxas, e o que essas taxas cobrem?

Em nosso caso, as regras do POA incluem coisas como a porcentagem de árvores que podem ser removidas / cortadas em uma propriedade e limitações ao uso comercial de um lote, para citar apenas dois de muitos. E nossas taxas anuais de POA vão predominantemente para a manutenção das estradas de concreto. Certifique-se de receber uma cópia dos CC & Rs se houver um HOA ou POA associado à propriedade que você está interessado em comprar… e leia-os. Embora o nível de aplicação dessas regras varie de acordo com HOA / POA, é sempre importante saber quais são essas regras.

Você pode acampar em sua propriedade?

Ambos os HOAs / POAs e a jurisdição local (por exemplo, condado) podem impor limitações sobre se e quando, por qual duração e circunstâncias, você pode acampar em sua própria propriedade, seja em uma barraca de acampamento ou em um trailer ou trailer. Algumas jurisdições exigem uma licença para acampar em suas terras e limitam o número de dias que você pode fazer em um determinado ano. Às vezes, essas regras são diferentes quando você tem uma licença de construção.

Dito isso, muitas pessoas acampam em suas propriedades rurais, mesmo quando isso não é permitido pelas normas e regulamentos. Ou fazem isso sem licença. E muitos nunca encontram um problema. No entanto, esteja ciente de quais são as regras e o que PODE acontecer se você não segui-las. Dessa forma, pelo menos você pode decidir se vale a pena o risco e se pode aceitar as consequências se, digamos, alguém reclamar e o HOA / POA e / ou condado vier telefonar.

Existem utilitários disponíveis ou é uma propriedade fora da rede?

Eletricidade, água, gás natural, telefone, cabo / internet - todos os serviços e utilidades que estamos acostumados a ter ao lado da calçada em áreas residenciais urbanas, suburbanas e mesmo muitas áreas residenciais rurais muitas vezes não são tão acessíveis, se é que chegam, quando se trata de propriedades rurais. E, se você puder obter parte ou a totalidade de sua propriedade, o custo de fazer isso pode ser alto ou até proibitivo. Portanto, se ter esses utilitários é importante para você, descubra se há algum disponível para a propriedade e quais custos você pode incorrer para que isso aconteça.

Se, por outro lado, você QUER ficar fora da rede - usar energia solar, eólica e outros métodos alternativos de energia, por exemplo - você pode querer descobrir se outras pessoas e propriedades vizinhas podem trazer serviços públicos e se isso significaria ver linhas de energia e tubos entram, por exemplo. Tudo bem para você se isso acontecer?

Qual será a fonte de sua água potável? Você pode perfurar um poço, fornecer água ou transportar água?

Em nosso caso, perfurar um poço não seria realista, pois o lençol freático está a milhares de metros abaixo da superfície. Muitos proprietários de propriedades na área têm água entregue e armazenada em uma grande cisterna ou em várias cisternas, e então bombeada para suas casas. Algumas pessoas transportam água sozinhas, abastecendo em estações locais de água e levando-a para suas cisternas em tanques na carroceria de seus caminhões ou reboques. Outras pessoas coletam e armazenam a água da chuva (que pode ser usada em conjunto com a água transportada ou entregue potável), que é o que planejamos fazer. Observe que a água da chuva deve ser (precisará ser de acordo com os requisitos do código em muitas áreas) filtrada antes de ser usada em casa.

Existe serviço de coleta de lixo? Se não, para onde você pode levar seu lixo?

Não há coleta semanal de lixo ou reciclagem na calçada onde nossa propriedade está localizada, embora algumas pessoas tenham lixeiras e paguem para uma empresa privada vir buscá-los / esvaziá-los periodicamente. Se essa não for uma opção disponível ou de sua preferência, descubra onde ficam as estações de lixão e reciclagem locais e quais serão os custos para você.

Por outro lado, morar em uma propriedade rural é um grande incentivo para reduzir o desperdício. É incrível o quanto você pode fazer isso com alguma premeditação e esforço, sem mencionar a compostagem.

Existe uma cerca e está na linha da propriedade com quaisquer contratempos necessários?

Só porque você vê a cerca não significa que ela esteja onde deveria estar. Em nosso caso, uma velha cerca de pasto associada ao rancho na área corta os fundos de nossa propriedade, com quatro acres de nossa parcela do outro lado dessa cerca. As pessoas presumiram que essa cerca é o limite entre o que agora é nossa propriedade e as terras do estado que nos fazem fronteira, então tivemos que colocar placas de propriedade privada e tentar bloquear uma via dupla feita por pessoas que dirigiam ao longo da cerca, então é um problema para nós… embora tenhamos descoberto isso antes de fecharmos a propriedade e estivéssemos dispostos a aceitar isso e lidar com isso ao longo do tempo.

Além disso, se houver cerca na propriedade que não esteja onde deveria estar, descubra de quem é essa cerca e se você pode movê-la ou removê-la. Digo isso porque, como no nosso caso, aquela cerca do pasto é propriedade da fazenda e, embora possa ser movida de volta para coincidir com a linha da nossa propriedade, ela precisaria permanecer intacta. E a mudança ou nova cerca seria às nossas custas, não ao rancho.

Esta é uma área de pastagem ao ar livre?

Aqui está uma visão geral da lei aberta da Universidade do Arizona: Arizona Open Range "Law"

Outras perguntas para as quais você provavelmente deve ter respostas antes de comprar são:

Quais são os seus direitos de água e minerais?
Quais são os impostos de propriedade atuais?
Como são o solo e o substrato? É bom para construir, crescer, etc.?
A propriedade ou qualquer parte dela está sujeita a inundações?

Que outras perguntas você deve fazer?

O que eu deixei de fora? Que outras perguntas você sugere que os compradores em potencial de terras rurais façam ao fazer a devida diligência? Informe-nos nos comentários abaixo e os adicionarei à lista.

Uma palavra sobre licenças

Enquanto muitas pessoas que possuem propriedades rurais optam por construir sem primeiro obter uma licença (pelo menos, nesta área muitos fazem) e sem passar pelo processo de fiscalização associado, outros preferem lidar com os custos adicionais e às vezes frustrações de obter as licenças necessárias, a fim de evitar potenciais armadilhas de avançar sem eles. Nós caímos na última categoria - que não é um comentário sobre a decisão de outra pessoa, apenas aquela com a qual estávamos mais confortáveis.

Embora a decisão sobre a obtenção de licenças para tudo, desde casas a hóspedes e pequenas casas (às vezes conhecidas como unidades habitacionais acessórias), edifícios externos, sistemas fotovoltaicos solares e sépticos e muito mais seja uma escolha pessoal, esteja ciente dos riscos de fazer qualquer um dos antes- projetos mencionados (e outras coisas) sem uma licença quando uma licença é tecnicamente necessária. Além disso, esteja ciente de que se você deseja alugar projetos de construção ou partes deles, pode ser um desafio encontrar empreiteiros ou subempreiteiros, especialmente aqueles que são licenciados, que estão dispostos a trabalhar sem uma licença em vigor.

Além disso, se houver estruturas existentes na propriedade em que você está interessado, essas estruturas foram construídas com licença (se necessário)?

Saiba que pode ser difícil, senão impossível, obter um empréstimo ou hipoteca para comprar um imóvel onde existam estruturas que foram construídas sem as licenças exigidas. Conseqüentemente, se você construir sem uma licença e mais tarde decidir vender, poderá ter que encontrar um comprador que esteja disposto a ignorar esse fato e que tenha dinheiro para comprar sem um empréstimo ou entrar em um acordo proprietário-transportador com você.

Entre em contato com o departamento de construção de sua jurisdição ou visite o site do departamento para saber mais sobre quando e quais licenças são necessárias e faça perguntas sobre os custos da licença e os requisitos do código.

Perguntas e Respostas

Pergunta: Onde posso aprender mais sobre acampar em minha propriedade privada?

Resposta: Se você estiver aqui no Condado de Coconino, Arizona, seria o Departamento de Desenvolvimento Comunitário: https: //www.coconino.az.gov/136/Community-Developm… Eles são os responsáveis por ligar para obter informações e onde você pode obter uma licença. Se você estiver em outro lugar, eu entraria em contato com o escritório semelhante em seu condado / área - o departamento de construção / escritório de licenças.

Você comprou um terreno rural? Como foi a experiência e perdi alguma coisa acima?

Deb Kingsbury (autora) de Flagstaff, Arizona em 18 de agosto de 2020:

Não, o condado não lista imóveis à venda. Mas as agências imobiliárias locais sim. Acredito que as listagens também podem ser encontradas no Zillow.

Pat Fitzpatrick em 17 de agosto de 2020:

O condado publica listas de propriedades disponíveis? Ótimo artigo, obrigado por compartilhar

Deb Kingsbury (autora) de Flagstaff, Arizona em 20 de julho de 2020:

Oi, Tommy. Está acontecendo, lenta mas firmemente. Estamos trabalhando em projetos ao redor da propriedade, mas ainda não começamos na casa principal. Estamos trabalhando em planos com um arquiteto fora da rede que se especializou em residências com energia solar passiva.

Feliz caça à propriedade se você decidir procurar na área. Nós amamos lá fora, especialmente toda a vida selvagem.

Tommy em 17 de julho de 2020:

Obrigado Deb, Sua postagem foi um ponto de partida muito útil. Minha esposa e eu estamos pensando em comprar terras ao norte de Williams. Como está indo o processo de construção?

Deb Kingsbury (autora) de Flagstaff, Arizona em 12 de dezembro de 2019:

Obrigado, Michael! Fico feliz que essas dicas de nossa experiência pessoal possam ser úteis. Provavelmente há algo - coisas - que esqueci ou esqueci, mas é um começo.

Michael Duncan da Alemanha em 11 de dezembro de 2019:

Hoje, mais do que nunca, não há escassez de golpes e fraudes desagradáveis por aí, sobre o assunto de aquisição de propriedades e imóveis, como é ocasionalmente relatado em programas de revistas como CBC Marketplace e outras fontes de mídia. Este é, infelizmente, o estado de coisas em que nos encontramos.

Portanto, é realmente necessário que o dever de casa e a devida diligência sejam feitos com antecedência, a fim de evitar as horríveis consequências de fraudes e fraudes.

Felizmente, seu envio aqui nos mostra como! No momento, estou pensando em comprar uma propriedade e considero úteis as informações fornecidas aqui em seu artigo. Obrigado por compilar essas observações e dicas!

Deb Kingsbury (autora) de Flagstaff, Arizona em 10 de janeiro de 2019:

Eu definitivamente presumiria que há diferenças de estado por estado, sem mencionar município por município, especialmente quando se trata de códigos e requisitos de construção, incluindo para sépticas. Acho que a maioria das outras coisas, como questões de acesso legal, lei de servidão e assim por diante, seriam muito semelhantes, senão iguais.

Liz Westwood do Reino Unido em 10 de janeiro de 2019:

Este é um artigo completo e útil para quem está planejando comprar terras nos EUA. Estou certo em pensar que algumas decisões podem variar dependendo da localização do Estado?